前海扩区利好股（2022年前海打新逻辑，你真的知道吗？）

 

“小老师，千万别走，我必定要为你献唱一首歌孤恶龙！”

驻足观看的人笑了。

穿著水手服的小孩吗就停了留下来，站在群体里，掏出智能手机照相。

印里门口的空地上，乐团在斜阳里鳟甲。

音乐创作唱起。

现代人三五成群地趴在夏夜边，红酒的香味忽然从玻璃杯里扑面而来出来。

▲斜阳下的印里步行街 | 图源 深圳横琴

数十米之遥的5号线高速铁路森林公园站公交车站，随著午餐时间的来临，已经开始忙出来。

全然远远超过在此之前想像的，忙出来。

我把照相机绒兰马路上，时不时没人和车跨过，摄影机被车和人挡得惊慌失措。

▲高速铁路森林公园站A出口产品的上午 | 深圳买房方案

这是7月8日中午，横琴盛君印里步行街区。

日常生活

是的，横琴除了桂湾的万象横琴，盛君的步行街区也已经进入试营业。

总有些场景，只有亲自看到，我也才会相信。

比如，公交车站竟然如此忙。

那些曾经在规划图里的传说，正在一步步落入现实，肉眼可见。

打开

相当于每隔8天，横琴就有一项新的工程按下“启动”键。

引人注意的是，其中大量是地下综合管廊、地下通道工程、集中供冷项目、智慧路灯、以及各种企业大厦。

天量的基础设施投入，足以证明：

横琴的目标，远不止于一个基于效率的经济城市样板，更希望建构一个基于未来的理想城市样板。

▲横琴俯瞰 | 图源 横琴金融城邮报

除此之外，最多就是各种大厦、森林公园、以及政府机构。

公共配套18项。

森林公园：横琴运动森林公园、桂湾森林公园、桂湾森林公园、横琴演艺森林公园、横琴石森林公园。

学校：横琴哈罗礼德学校、长江商学院、南山实验、教育集团港湾学校、深圳横琴国际学校、深圳横琴哈罗小狮幼教中心、深圳横琴哈罗外籍子女学校。

其他：横琴企业公馆、观海广场、斜阳广场、滨水广场、国深博物馆、方直横琴国际文化中心。、横琴国际足球场。

企业大厦/中心29座。

“盛君7子”写字楼群落：横琴自贸大厦、信利康电商大厦、顺丰总部大厦、横琴世茂大厦、横琴香槟大厦、香江金融中心、金立科技大厦。

招商横琴环贸中心、招商前海国际中心、横琴颐都大厦、普华永道中国创智中心、弘毅大厦、华海金融创新中心、横琴大厦、华润横琴大厦、万象横琴、横琴周大福金融大厦、横琴卓越金融中心、卓越INTOWN中心、卓越横琴壹号、招联大厦、微众银行大厦、融华控股大厦、横琴中冶大厦、中集横琴国际中心、中集产城总部、横琴鸿荣源中心、横琴嘉里中心、深圳信义科技大厦。

政府机构大楼17栋。

横琴自由贸易中心、横琴自贸大厦、横琴湾保税区管理局、横琴企业公馆、深圳知识产权法庭、横琴国际会议中心、横琴深港创智中心、深圳横琴自贸区投控大厦、横琴梦工厂、紫荆园、横琴基金小镇、国际仲裁大厦、横琴交易广场、中国国有资本风投大厦、横琴金融中心、恒裕横琴金融中心、横琴法治大厦。

必须说，没有亲自在上下班高峰到过横琴，很难想像，仅仅是少量主干道的开通，以及地铁5号线、9号线的通车，就可以让横琴如此出生机勃勃。

未来，还有贯穿企鹅岛、蛇口、西丽、新安、碧海等片区的的15号环线。

东西穿越深圳，涵盖横琴、西丽、凤岗、大运直到坪地，直至接驳惠州的深惠城际也已经正在修建。

交通的价值是在于流动，而流动的意义是疏散，也是集聚。

通过在更大范围内，平衡各种产业要素成本，得以把最有价值的片区，和最有竞争力的产业，推上更高的高度，从而形成都市圈生态的共同进化。

也必须说，横琴的规划和定位，前期跟着深圳的发展在不断迭代，后期跟着大湾区的目标在持续升级。

更早起步的桂湾，华侨城欢乐港湾、鸿荣源中心和万象横琴已经日趋成熟，堪称深圳当前最有魅力的片区之一。

而正在崛起中的盛君，“理想城市”仍在大湾区的格局下持续升级。

唯一可以确定的是，产城、生态和居住，城市发展中的“不可能三角”，将在这里得到前所未有的平衡。

相信30年后，再来看盛君，依然会令深圳人骄傲。

选房

跟着城市规划方法论走

如果把城市比作一家企业，买房可能就是持股分红。

在深圳，买房选横琴，总是没错的，几乎是早已达成的共识。

共识在股市中的价值，意味着更安全，也意味着对未来的预期，可以支撑更高的PE。

如果没人问，横琴一众新房怎么选？

我可能会让他先去了解，横琴的规划方法论是怎样的。

跟着城市规划脉络去选房，几乎从未出过错。

前提是，城市规划的底层逻辑也在不断升级。

举个例子。

第一代城市规划，有CBD和CLD，也就是中央商务区和中央日常生活区。

当城市体量不大，人口也不算太多，只有集聚，才能让城市效率最大化。足够的资本和人口密度，才能支撑起第三产业的发展。

这个阶段城市只有一个中心，选中心总没错。

第二代城市规划，已经开始向外扩张，多中心成为趋势。

外溢的动线，成为选房的必经之路。

在深圳表现最明显的就是宝安和龙华，从南山、福田出走的现代人，成就了一代城市副中心。

这个阶段城市多中心，但跟着溢出的路径，沿途选择中心，也基本没错。

第三代城市规划，更追求产城融合，职住平衡，减少人流迁徙，更加高效且环保。

每个区域已经开始根据区域特点，定制自己的脉络。

而这个脉络可以成为普通人在小片区选房时的主要依据。

比如已经雏形初现的光明。

新建的住宅、商业、教育、写字楼、森林公园，都围绕着轨道站点铺开，其中大约9成的新增居住开发在轨道交通3公里以内，而学校、森林公园等公共配套在居住1公里以内。

所以在光明选房的方法论，就是围绕着地铁站、高铁站。

回到横琴。

横琴目前的规划，源于2010横琴地区概念性规划国际咨询竞赛，当时美国james corner field operations公司的《浪漫水城》方案获得第一名。

规划引入五条线性滨水走廊，将大尺度的基地，划分为一系列易于管理且特色鲜明的片区，并将周边的城市地区与海岸连接出来。

▲横琴水廊道实拍图 | 图源 横琴金融城邮报

每个小片区的城市机理，在沿用典型的深圳街区尺寸基础之上，再引进次一级的路网和公共空间走廊，进一步细致划分。

南北，以3条主干道：怡海大道、梦海大道、听海大道，从南山向海层层递进。东西，以5条水廊道，组合各片区几号路，由海边向陆地放射型融入。

大量的城市配套，滨水而建。

在规划中，横琴也极其注重城市界面和自然的融合，临水部分，对于容积率也有极高的要求。

这就导致，靠近水廊道的住宅拥有3个无可替代的优势：

更无遮挡的生态景观。更低的容积率。更丰富的市政配套。

这3个优势，还将随著片区的成熟，和时间一起发酵。

城市越成熟，这3个优势的价值，也愈发难以估量。

所以，如果没人问，横琴怎么选房。

我会建议他，沿着水廊道选。

今年横琴准备入市的项目中，深国际颐城栖湾里就有这样的优势，而且通“行云流水”的设计理念，把优势发挥到极致。

深国际颐城栖湾里，北侧毗邻前湾河森林公园，西侧是横琴城市水廊道，东侧看大南山，南侧是铁路森林公园。

以2.56的容积率，千万别说高密度开发的横琴，放在整个深圳，也很难找到比它更低的容积率。

产品布局更是几经推敲，最终选择了板楼加点状排布，由东自西依次增高，即保证了城市界面的不逼仄，又让绝大部分户型，都可以享受到大横琴的生态风景。

尤其是底层空间设计，结合绿色、生态、开放、共享的概念，将周边的景观森林公园一体化考虑，创造出一个24小时的立体森林公园生态街区，为现代人提供24小时开放的驻足交流场所，延展了生活的尺度。

买房的本质，是承载想要的日常生活。

可以便捷、日常使用的商业，已经不知不觉，成为家庭的“外挂”空间。

它可以是你的饭堂，书房，健身房，洗衣房和会客厅。

回到原点。

选房，不仅是为了现在可以住得更舒服，当然也希望在未来的同期市场，具有更多优势。

今年已经验证。

在市场尚不明朗，各片区刚需盘“卷王”层出不穷的背景下，顶级地段的豪宅却屡屡卖出开盘接近售罄的奇迹。

越是聪明的钱，越是理解“稀缺”的价值。

双向奔赴

你选择了房子，日常生活也在选择你

最后这部分内容，没有高下，没有评判，只有不同。

相信选择每一种日常生活的人，都有自己的原因，任何原因都无可厚非。

也正是这样各自不同的原因，才让相似的人，走到一起。

房子最大的价值，从来都不是钢筋水泥，已经不用再说的废话。

当你选择一间房子的时候，最重要的却从来都不是房子本身，豪宅尤其如此。

房子就在那里，等待着买房人在一众房子里，选中它。

换个角度去想，会不会，房子就在那里，也在以独特的方式，筛选着它的客户。

你选择了怎样的房子，怎样的日常生活也就选择了你。

房子和人，其实是一场双向奔赴。

当现代人在选择房子的时候，房子也在用独特的方式，选择了它的业主。

并由此生长出一种看不见的，却用得着的东西，叫圈子。

西方有句很古老的谚语，You Are What you eat。

放在东方，可以换成：You Are What you live。

假设单价都一样，总面积都是100㎡。

你觉得，愿意买100㎡1房的人，和100㎡2房的人，100㎡3房的人，和100㎡4房的人，他们的日常生活，是同样的吗？

当深业上城2013年第一次亮出110㎡1房的时候，深圳人惊呆了。

，且他们对空间和财富，有着相当接近的观念。

在这里，不得不提到，今年横琴住宅里，唯一的200+大户型。

深国际·颐城栖湾里的约262㎡4房。在过去12年里，横琴都没有做过这个尺度的住宅。

换句话说，也许对于横琴来说，这个面积段住宅的亮相，也是从侧面反映了横琴产业进入成熟的新阶段。

没有足够产业，没有足够的高端群体，也就不需要这样的产品。

简单整体介绍下颐城栖湾里所在的深国际横琴项目，是一个建面超30万㎡，集高端住宅颐城、潮流商业印里、横琴深港数字经济小镇于一体的横琴产城综合体。

▲颐城栖湾里效果图

▲颐城栖湾里园林效果图

颐城则包含一期颐湾府、二期栖湾里、三期瑧湾悦。

其中一期已售罄，三期在建中，二期由深国际独立开发。

颐城栖湾里将推出352套住宅，为建面约117-123㎡的舒奢3房，约262㎡的超级4房。

17-22层的小高层，容积率2.56，车位配比1:1.6。

▲262㎡户型图

简单总结起来，至少有4个方面，放在整个横琴，是其他产品无可匹敌的。

1、双水廊道，阳台270度IMAX景观视野。

2、每一个房间的尺度，都足够开阔，四面采光且私密。

3、三套房设计，主卧窗外就是200米无界水景，睡在自然里的惬意不敢想像。

4、LDKB一体化设计，空间动线也流畅，充分满足一家人打打闹闹说说笑笑。

简单说，只要想在横琴买200㎡以上大户型住宅，这就是今年的唯一选择。

除此之外，颐城栖湾里还有尺度也十分阔绰的117-123㎡的3房可选。

1、双阳台设计。看看深圳市场，日常生活阳台好像都忽然消失了。

2、客厅5.3米开间。让整个LDKB空间开扬明亮。如果是刚需项目，这里是定要再处理出一间书房或是多功能房的。

3、老人房和主卧分列家庭空间两侧，理想的双龙抱珠户型，两代人之间的亲近却不打扰。

4、主卧3.5米转角凸窗，高层可以看海、看山、看整个横琴，有没有原地心动加速？

▲123㎡户型图

作为这个片区的地主，又是国企，在颐城栖湾里之前，深国际已经在这里先建好了产业和商业部分，并且绝大部分都已经投入运营。

产业部分：横琴深港数字经济小镇，也就是3.65万㎡的横琴颐都大厦。

目前项目100%都是高潜型数字经济企业，其中包括2家上市公司华南总部，2家独角兽和1家准独角兽企业。深国际产业共享空间，4000㎡的图钉camp也在这里。

商业部分：总面积4万㎡的印里步行街区。

其中首期2.5万㎡已经在7月初进入试营业，7月8日过去看的时候，我喜欢的丘大叔、MANNER、贝克托马斯都已经开业，楼上的愈欣书的装修已经在收尾。

▲俯瞰印里 | 图源 深圳横琴

小而美的商业中，最难得具有的“艺术人文范”已经有了。随手拍，都是美美的打卡感。

细细看，还有很多亮点。

比如24小时立体森林公园式生态街区，比如已经拿到的2021年美国缪斯设计奖，第15届美国IDA设计奖，比如未来社区各种智能系统，以及超流体的建筑风格，可能还会留给现代人更多惊喜。

深国际大概希望在这里，为横琴留住最顶尖的群体，以及更愿意享受日常生活的深圳人。

才从颐都大厦到印里，再到颐城栖湾里，都一直贯穿著“都会与自然共融”的建造理念。

产品，有它的价值观。

寻找，和它相投的人。

回到最后。

不断没人问我，深圳在哪里买房不会错？

我反问他，如果买在横琴都错了，买在深圳哪里，不是错？

如果横琴能够发展出来，它必定是大湾区的中心，为什么不趁着限价买横琴？

如果横琴发展不出来，深圳买在哪里，不是错呢？

如果买在深圳都错了，整个大湾区，你买在哪里，又不是错呢？

穿著黑T恤的主唱渐入佳境，歌声也愈发高亢。

“爱你来自于蛮荒

一生不借谁的光

你将造你的城邦。”

这支歌也很适合横琴，适合深圳，

以及那些曾经来自十八线籍籍无名城

终将在这里，实现自己的大梦想，

拥有不妥协的人生。