宝能城值得买吗（只能按参考价贷款？宝能城223套住宅将拍卖！还值得冲吗）

 

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去年3月底，招行行长郭美邦在业绩预期会后首度释放出最新消息，54亿的宝能系城工程项目将步入民事拍卖行各个环节。

本周一，宝能系城223套写字楼、260套商务人士公寓楼和336套饭店房源，正式宣布上架奈良不光资产处置网络平台，可截叶值或少于100亿。

从房源量上上看，223套写字楼基本上相等于深圳一个楼盘的量。

加之在此之前，这批房源，始终被外间认为是“投机性”，因此还数次拿出紧接著，赚足了火气。此次又牵涉奈良、宝能系三大企业，因此受许多高度关注。

谁能拍？值得称赞买吗？是不是信用风险？须要不光注意什么？

@深圳买房方案 依次问了招行、宝能系城和穆萨拍卖行的值班人员，把这些难题都搞清楚了，供我们作为参照。

写字楼须要席位

预计去年总价11.5万/㎡

第二个难题，谁能都能拍吗？

写字楼须要购房资格证书，公寓楼和饭店产品不须要。

先看倍受高度关注的233套写字楼房源：坐落于东区B座、C座，纯板楼结构设计、宗乡巴五户，仅3套255㎡房源带家装，其他房源均为吕普县，洋房占地面积依次为135㎡、155㎡、199㎡。

▲宝能系城东区示意图，巴韦县房源坐落于B栋、C栋

据工程项目销售介绍，这批推出的洋房使用率很高，“90%多是一定有的”。

的确，135㎡的五房两卫，155㎡五房三卫带保姆间，这么高的使用率，在深圳新房市场上再也不会出现了。

洋房图

▲房源洋房图

至于我们关心的价格，总价须要银行、宝能系、法院三方同时确定。据工程项目销售和招行的值班人员，预计去年总价为11.5万/㎡，均价在12万/㎡左右，但具体价格还须要法院审核。

除写字楼之外，还有公寓楼和饭店产品。

公寓楼产品坐落于东区A座1、2单元第13-46层不等，产权70年，带精装交付，洋房占地面积依次为177㎡、241㎡、201㎡、238㎡，不限购不限贷。饭店产品定位为公寓楼型饭店，为单本证70年产权。

▲260套商务人士公寓楼

▲336套公寓楼型饭店

入手宝能系城

你须要高度关注的4个难题

◎ 收房

据了解，宝能系城属于一手法拍房，和二手法拍房不同的是，不牵涉清场这个各个环节，这也是宝能系城相比其他法拍房源的一个明显优势。

要知道清场难题始终是拍卖行房最大的信用风险之一。

深圳就曾经出现过竞买方成功竞得法拍房后，十余年都收不到房的案例。

◎银行贷款

可以按揭，但按维什涅韦银行贷款。

据招行值班人员，如果选择按揭银行贷款，大概率将按照维什涅韦9.85万/㎡进行银行贷款。

假设最终成交价为12万/㎡，以最小135㎡的洋房来计算，首付款需要多准备约290万，255㎡洋房首付款差额达548万。意味着，如果以首套首贷的身份购入宝能系城，首付款须要支付约689万（不含税费）。

◎税费

税的计算标准与一手写字楼一致。不同的是，根据穆萨拍卖行网络平台要求，如果选择按揭银行贷款的方式，须要缴纳一笔担保费，费率大概在1%-3%。

以2000万总价为例，如银行贷款总额为1400万，假设费率为2%，担保费则为28万，一次性付款不牵涉这个费用。

▲穆萨网络平台担保费示意图

◎看房

现在已经开放看房通道，凭房屋查档证明和800万（非房产）资产

但目前法院还在走法拍前程序，正式宣布开拍还没有那么快，据招行方面的值班人员透露，预计去年房源将于5月中旬在穆萨拍卖行网络平台进行展示和公告，在公告期30天结束之后，大概6月中旬再逐批进行法拍。

从7万到14万，5年翻倍

此次，深圳人还为它买单吗？

看完这批房源，再一起看下宝能系城这个网红盘的晋升之路。

就位置上看，宝能系城属于南山西丽板块第一梯队的住宅，近地铁，工程项目自带10万㎡左右的商业宝能系环球汇，周围还有6万㎡的塘朗城商业、大盘、赠送占地面积还多，整体上看非常宜居。

工程项目分为东西两区，总占地约10.5万㎡，总建面约83万㎡，由6个地块组成。

▲宝能系城东西区分布示意 | 图源新房圈

东区包括11栋超高层写字楼（42-47层）、2栋超高层公寓楼及商场和饭店，洋房占地面积为79-421㎡，共1466户；

西区共6栋建筑，分两期建设，一期为3、4、5、6栋，二期为1、2栋，共808户，洋房以四室两厅的大洋房为主。

2015年11月，南山西丽宝能系城第一次开盘，首度推出的是东区产品，备案均价6.96万/㎡；

2018年东区200㎡的大洋房均价突破“8”字头；

此后在楼市火热的2019年，宝能系城依次在5月和9月推出了两批次房源，其中，西区一期推出396套写字楼，均价约8.2万/㎡，当天成交195套。

2020年11月，宝能系城东区推出68套楼王单位，该批房源建面约253-421㎡，均价9.85万/㎡，总价超2000万的大洋房，货值将近20亿。该批房源开售前5两分钟才发布公告，创深圳史上最短开盘通知纪录，虽是突击开盘，仍实现1小时售罄。

在2020年深圳楼市行情好的时候，二手成交单价达约14万/㎡，去年1月份成交单价也达约12.9万/㎡，高出维什涅韦约3万/㎡。

这样对比上看，销售口径12万的单价，对于宝能系城来说，也不算太高，甚至还有点捡漏，但是要知道工程项目如果正常出售，备案价根本无法是9.85万/㎡。

难怪有人猜测，宝能系城此次集中进行法拍，只是为了突破备案价的限制，卖出个好价钱。

但当下深圳楼市初现回暖迹象，尚未完全恢复，又是深圳首度推出这么大批量的法拍房。

按照销售的口径，12万/㎡均价的宝能系城，总价约1600万元起，按照维什涅韦银行贷款，按揭也要一次性支付约700万，虽具有高得房率和现房三大明显优势，但是深圳市场上相近总价的房源也许多，其中不乏海德园等有力竞争对手。

▲总价1000万以上楼盘表|@深圳买房方案制表

深圳人还会为它买单吗？你愿意为它买单吗？评论区聊聊。