深圳旧房子（深圳老破小，正变得更加难卖）

 

假如用一句话，来比喻深圳房价的现况是：

无所谓人买房，但许多人在卖房。

眼下，房东卖房的阻力非常大，但买主数目非常有限，我们都在等候继续观望。

深圳大多数房子，单厢很科粉。

当中最科粉的，很可能将是老破小。

1

为什么老破小会科粉？

即使它可辅助性过强，高性价比较低。

反之亦然的产品价格，无论从产品结构设计，却是从定居新体验，老破小都根本无法比。

竞争优势不显著，买主有大把更快的优先选择。

与买市郊的老破小，还比不上稍稍塞里西的次新，或是低单价的新房。

假如换做是你，你也迪塞县他们买老破小。

好吧，可能将你会说，许多人能去买带好私立幼儿园的老破小。

较之于甚么都没的老破小，带私立幼儿园的确能加分许多。

但这类产品的难题是，除能上好幼儿园外，其它各方面没啥商业价值，定居新体验很差。

这几年由于教育均衡是大趋势，等候顶级私立幼儿园房的大概率只有利空。

无论怎么政策怎么调，对它都是走下坡路。

只有私立幼儿园的单一产品，保值性会很拉胯。

最近1年，老破小私立幼儿园房下跌幅度非常大，许多都跌了30-40%。

首付都跌没了，过去几年的涨幅也全部还了回去。

跟之前较之，的确是个低位，但难题是也无所谓人敢买。

随着教育改革的推进，以后深圳遍地都是名校。

反之亦然的产品价格，我们却是综合比较，选私立幼儿园不错+住起来舒服的产品。

2

老破小，最麻烦的是，定居属性太差。

为何？

即使购房者的偏好变了。

深圳房价，现在显著是由有钱人主导。

而这些有话语权的人群，就喜欢住起来舒服的好房子。

有钱的刚需，都在关注新房。

深圳新房门槛并不低，好点的新房，首付至少200万以上。

钱票在手的朋友，压根就不会考虑老破小。

除刚需产品，今年深圳的改善房和豪宅的行情也还不错。

许多人卖完房，都跑去买3-4房的改善产品。

买得起的，都在完美避开老破小。

这几年，经济下行，人们的收入不稳定，能买房的人本来就在变少。

由于深圳限购和限贷，愿意买老破小的人，也在急速变少。

突然间，没人买了，这就很麻烦。

疫情冲击后，很多人的消费习惯都在变化。

非必要的消费都开始省了，我们都在精打细算，追求极致高性价比。

都恨不得，花一份钱，把所有需求全部解决完。

老破小，这种偏科的产品，极难被人们买单。

即使深圳房价已经跌了1年多，有不少买家也能接受房价不涨。

但无论怎么样，房子住得舒服，这是底线。

毕竟，房住不炒是大趋势，房子最终却是要给人住的。

3

有人能问，熊大，到底甚么是老破小？

我的标准是，楼龄在2000年以前的，面积在45平以下的单间或1房都算。

这样的房子，无论是出售却是出租，单厢极难受。

产品价格有显著上限，后面都是下坡路。

那有朋友会问，但许多深圳房子，住几年也会变老，以后怎么办？

我觉得，难题的核心是，楼龄老旧其实是相对的。

房子总归是会变老，但难题是跟周边竞品较之，你是不是相对更新的？

现在的标准是，楼龄20年以内不算老，10年内算广义的次新。

以后假如深圳不再有大批量新房供应，那标准也会跟着调整。

只要你是更新的，或保养得更快的，那就会有溢价。

深圳其实是个很在乎楼龄的城市，即使人口都比较年轻，我们都喜欢新房子。

在很长一段时间，新房就是比二手好卖，次新就是比老房子好卖。

但随着时间的推移，人们也会对楼龄老的房子，接受度越来越高。

不过前提是，这房子却是得有定居商业价值。

相对来说，在核心地段，楼龄比较新，楼层还不错，120-144平左右的3-4房，更能保值。

这样的产品，无论是自住保值，却是出租卖出，单厢有不错的表现。

我们最终，肯定却是想不断置换，卖旧买新，往上买好的房子。

而老破小，作为买房商业价值链的底部，未来肯定会被我们抛弃。

现在，已经开始有这个迹象了。