小产权房屋进行买卖纷争怎样化解？小产权房存有的信用风险有什么样？

在如今房价越来越高的今天，很多人会被小房屋产权房的产品价格优势所吸引，而在低价的同时购买小房屋产权房存有一定的信用风险，由于一些小房屋产权房证件不齐全，小房屋产权房的纷争也就越来越多，那么小房屋产权房屋进行买卖纷争怎样化解呢？北京智嵩辩护律师事务所李银杰辩护律师解析。

小房屋产权房屋进行买卖纷争怎样化解？

根据我国《农地管理法》的明晰规定，贫困户私有财产农地的所有权不得卖地、受让或是承租用作农业户口工程建设。而贫困地区自发性土地属私有财产，居民对自发性土地也只独享所有权，居民将房屋买下本村之外人员的进行买卖行为无法受法律条文的认可与保护，也无法办理相关手续农地使用证、房产证、契税证等合法相关手续。

《有关贫困地区自发性土地流转注册登记颁证的若干意见》明晰规定，“对于借户籍制度改革或擅自通过‘村改居’等形式违法将贫困户自发性土地转为国有农地、贫困地区自发性经济组织机构违法卖地或承租自发性土地用作农业户口工程建设、农村居民在贫困地区购置自发性土地、贫困户住宅或‘小房屋产权房’等违规工业用地，不得注册登记颁证。”

由此看来，在一定条件下签定的小房屋产权房保险合约合宪，但根据有关法律条文，进行交易双方都应该分担职责。

1、《中华人民共和国合约法》第五十五条明晰规定：合约合宪或是被撤销后，因该合约取得的财产，应不予退还；无法退还或是没有必要退还的，应折价补偿金。有过失的一方应索赔对方因此所受的经济损失，双方都有过失的，应各自分担相应的职责。

2、2006年9月14日，美国联邦上诉法院印发了《有关贫困地区私有房屋保险合约的效力判定及案件的处理原则问题》，明晰在合约合宪的原因各方面，出卖人应负主要职责，债务人应负次要职责；在合约合宪的处理上，应全面考虑出卖人因农地升值或征地、补偿金所获自身利益，以及债务人因房屋现值和原进行买卖产品价格的差异导致经济损失两各方面因素，平衡进行交易双方的自身利益，防止判定合约合宪给原告导致自身利益两极分化。

3、海南省高级法院于2011年印发的《有关办理相关手续商品房保险合约纷争案件的指导意见》中明晰规定：农村居民就贫困地区自发性土地上修建的小房屋产权房与他人所签定的保险合约合宪，由此而导致的经济损失由双方按过失职责大小分担。

4、山东省高级法院于2011年11月30日印发的《全省民事诉讼公开审判工作会议纪要》中亦明晰：对于因进行买卖在私有财产的农地上合作开发的小房屋产权房而引发的纷争案件，要严苛贯彻国家的公共政策和诚信买卖秩序，依法确认小房屋产权房保险合约合宪，并通过出卖人分担有斐阁职责等形式防止原告之间自身利益关系两极分化。

5、2013年4月，美国联邦上诉法院整理了《当前民事诉讼公开审判中需要注意的几个法律条文适用问题》，再次明晰了在确认索赔债务人经济损失时，如诉争房屋之后已处于征地流程之中，房屋抹除和地理位置补偿金产品价格可参照征地流程中的评估结果不予确认；如尚未进入征地流程，可通过委托鉴定的形式确认房屋抹除和地理位置补偿金产品价格。

李银杰辩护律师补充：

小房屋产权房的类型

1、通常意义上的小房屋产权房：占用自发性工业用地或耕地违规工程建设，将贫困户自发性工业用地所有权流转，用作商品住宅合作开发的违规建筑。

2、管制产品销售的小房屋产权房：在政府划拨或卖地的农地上，不按规划功能合作开发或使用，并将管制产品销售的房屋直接在市场上产品销售，具有房屋产权纷争的不完全房屋产权房。

3、 西屯庄房：在军队独享所有权的农地上进行商品房的合作开发，之后买下军人之外的地方居民，俗称“西屯庄房”

4、 部分二手货房：一些二手货房还没办理相关手续征地相关手续及欠缴农地卖地金就进行买卖，该类房屋的保险合约会被视为合宪。

小房屋产权房存有的信用风险有什么样？

1、房屋产权不完整：

国家不承认并不予办理相关手续小房屋产权房的过户注册登记相关手续，也无法上市买卖。并且，依照有关法律条文法规明晰规定，小房屋产权房保险合约属于合宪合约，并不受《合约法》的保护。既无法律条文保证，也不可以上市买卖。严苛上来说，小房屋产权本质上是无房屋产权。

2、不合法性：

小房屋产权房工程建设在贫困地区自发性土地之上，与国家现行的农地管理法相违背。贫困地区自发性土地所有权是该自发性组织机构成员的专有权利，是无法卖地、受让的。目前利用贫困地区自发性土地建造房屋出售给农村居民的行为是违规的，小房屋产权房购买者获得的县区房屋产权或村自发性组织机构有关证明文件并不具有法律条文效力。

3、法律条文信用风险大：

小房屋产权房在房屋质量、物业管理、配套设施、水电煤气等各方面都可能存有问题，更重要的是，购房者从县区或村委会获得的所谓房屋“所有权”无法正常行使，在受让、继承、抵押、征地补偿金等各方面均会受较大的管制，有关权益难以得到保证。