买房策略:想买深圳小产权房，一定要知道这些常识(小产权房碰到拆迁了怎么办)

 深圳没有地方买不到房子，但如果你想在深圳有自己的小家庭，你可以选择什么？如何选择不限制购买的小产权？小产权交易风险，购买前应注意什么？

                

               由于深圳历史遗留问题，小产权房很多。深圳大约有64%的人住在小产

在权力住房和农民住房中。小产权单价低于商品房，升值滞后于商品房。由于小产权住房不限制购买，交易也非常活跃，偶尔有旧拆迁补偿案例，吸引更多的刚性需求和投资者。

                

               小产权房:

                

               一般来说，国家颁发产权证书，可以交易大产权房，通常我们可以买普通商品房属于大产权房，包括70年产权、50年产权、40年产权。 

                

               与城市建设用地相比，小产权房的定义是商品房。也就是说，一些开发商去村里花钱做一些土地，然后在上面盖房子。

                

               目前深圳小产权房主要有三种类型:

                

               1.原住村民自行筹资建设的农民楼；

                

               2.村集体组织在集体用地上建设的统一建筑；

                

               3.开发商出钱，村里集体出地，合作建设的楼盘，有的小区外观和商品房没什么区别。

                

               目前深圳小产权房还有多少市场？

                

               为此，我查阅了很多数据。为了更有说服力，我甚至翻到了官方版本。诺，以下文件《深圳市住房保障发展规划》（2016-2020）文本》——

                

               http://www.szjs.gov.cn/csml/bgs/xxgk/tzgg_1/201601/t20160106_3420299.htm）

                

               对2012年底深圳的存量住房有一个非常清晰的表述:深圳的总住房量是5.21亿平方米，1035万套，其中——

                

               商品房11941万平方米，约128万套；

                

               政策性保障性住房2793万平方米，约34万套；

                

               单位个人自建住房，4721万平方米，约55万套；

                

               工业区配套宿舍等6549万平方米，168万套房；

                

               原村民集体经济组织自建合建房屋26006万平方米。33.44万栋，约650万套间。

                

               从住房比例来看，我们很容易得出结论，深圳商品房的存量只占12.4约%，而原村民自建房屋(即“小产权房”）达到了62.8%左右。据说深圳的住房结构大多是小产权房的世界。我相信没有人会质疑。

                

               当然，这只是2012年底的数据。2013-2018深圳小产权股年底发生了哪些结构性变化？

                

               我找到了一份由广发证券关于深圳目前存量住房的估算报告。

                

               https://www.sohu.com/a/234478584_740527）

                

               报告太长，涉及的数据太多，不一一列举，只挑关键部分。

                

               报告指出，只有2013-2016截至2016年底，如何区分大产权房和小产权房的年竣工存量？4.57亿平，856.8万套。其中——

                

               商品房1.29亿平，138.5万套；

                

               经济适用房0.36亿平，46.5万套；

                

               工业区宿舍0.67亿平，171.6万套；

                

               “小产权房”1.78亿平，445.2万套；

                

               0.47亿平，55万套。

                

               最后的结论让我有点惊讶:截至2016年底，原村民自建房屋“小产权房”1.78亿平，445.2万套；回顾一下2012年底的数据，原村民集体经济组织自建、合建房26006万平米，33.44万栋，约650万套房；4年内小产权房共拆迁约4年204.8一万套。由此可见，小产权房不是一个简单的股票市场，而是一个减量化的市场。能拿出来交易的人会越来越少，买下来珍惜。

                

               如何交易小产权房:

                

               在深圳有这么多小产权。大部分小产权房交易都是签订《合作建房协议》，然后将原始信息交给买方，律师楼见证签字。大社区的小产权一般要到物业管理处备案过水电，交易流程很快。

                

               深圳小产权房权属证明材料：

                

               目前市场上常见的小产权房证明材料有绿色、两证一书、历史遗留，罕见的有红色、猪肝、无证；绿色分为真实性，真正的绿色不能买哦！小产权的证明材料是排他性的，如绿色没有历史遗留，有历史遗留两证一书没有绿色，有些建筑历史遗留和两证一书同时存在。

                

               小产权房不存在一房多卖的情况？

                

               首先，我可以肯定地说，一个房间多卖是故意欺诈，理论上是可行的，实际操作几乎是不可行的，原因如下：

                

               1.小产权房交易是现有房屋交易。在律师事务所见证后，您可以在付款后收到房屋并获得钥匙。小产权的作用是什么？然后用身份证到管理处登记水电转让。合同中的甲方业主与物业管理登记不一致。如何转让所有权？

                

               2.小产权交易在律师事务所见证，合同一式三份。律师事务所将保留一份，即如果业主想卖更多的房间，律师将阻止它，否则损失将很大。

                

               深圳每年都有小产权房拆迁。为什么还有人买？

                

               1、深圳房屋拆迁主要通过市场化城市更新和政府主导土地整备，2012年深圳城市更新实施细则，提到搬迁补偿安置协议到了搬迁补偿安置协议的相关内容。目前，深圳房屋拆迁有补偿，很多客户购买城市更新。

                

               2.深圳直接开发的住宅用地不足，主要依靠城市更新。

                

               购买哪种小产权好？ 

                

               个人建议，如果自住要求高，大小产权社区肯定好，房地产质量和环境好，包括物业管理和天然气；如果你想拆除，最好是旧社区、独栋和低层建筑。从开发商的角度来看，这种旧改革的补偿成本相对较低，更容易拆除。

                

               目前深圳小产权单价约为同地段、同档次商品房的1/3，单价位置较好1.5-2一万多不等，而单户或两栋的小产权目前单价在1万左右。

                

               小产权比商品房便宜，但由于小产权不能贷款，首付要求高，但也有一些新的小产权房可以出售3-5年贷利率也比较高。

                

               深圳有没有不能买的小产权房？

                

               必须说，这取决于生态控制线。水源保护区的房屋不能购买。它通常被称为不靠山、不看水。城市里有很多村庄是最安全的。一些前辈总结说，深圳购买农民住房的三个原则：1。它已被封顶并居住；2.没有真正的绿色资本；3.不占用水源和公共用地。即使你碰巧买了生态线和水源保护区，政府也会补偿强制拆迁。西丽水库百旺大厦。

                

               总结

                

               总价门槛“相对低”，没有月供，租金收益率更好，交易灵活无税，有机会拆迁；缺点是大部分贷款不能一次，所以首付压力大，没有证书不能在银行抵押。

                

               适合无名额、有钱人投资、刚需家庭上房的人。小产权可以申请租赁信息学位。