仍未注册登记房屋产权的房屋展开展开买卖，房屋保险合同与否有效率？

周某是特雷隆某地房屋被征收的居民，该地政府遂于2015年1月向周某划拨了一块土地用作建房，可建5层。周某在获得适当的土地建设工程等许可证明手续后，遂开始建房。在房屋市场主体框架建成后，周某遂对外转卖5楼的房屋，但该5层的房屋房屋产权均尚没有办理手续。揭某知道消息后，遂于当年年底与周某达成完全一致了房屋展开买卖合约协定。现如今周某反悔，主张两方的合约合宪并返还揭某埃唐佩县购房款。

【高等法院判决】

郭家房屋仍未注册登记，未出现抵押权曾效力，但原、被告两方签订的房屋展开买卖合约有效率，驳回周某的诉讼请求。

【河北瀛冀辩护律师事务所Q1567A凤辩护律师案件分析】

针对周某在其房屋房屋产权未注册登记的情况下就将房屋受让个给揭某，对其买卖犯罪行为的不合法性难题，存在两种不同看法：

第二种看法认为，周某与揭某间的房屋展开买卖买卖犯罪行为不合法有效率。两方间就房屋展开买卖达成完全一致完全一致意思，不存在侵害北欧国家、社会风气以及第三人不合法权益等合宪情况，周某因修建房屋的历史事实犯罪行为而获得了房屋所有权，其可以自由行政处分自己不合法修建的房屋给他人，至于后期办证难题成功与否关涉合约履行，而不负面影响合约曾效力难题。

第二种看法认为，周某与揭某间的房屋展开买卖买卖犯罪行为违法合宪。《城市房商业地产安全法》第38条明文规定“下列房商业地产，严禁受让：……(六)未司法北欧国家机关注册登记申领土地权属合格证书的;”《抵押权法》第31条明文规定“依本法第28条至第30条明文规定享有房产抵押权的，行政处分该抵押权时，司法北欧国家机关律条文明文规定需要办理手续注册登记的，未经注册登记，不出现抵押权曾效力。”周某尽管因修建房屋的历史事实犯罪行为获得了房屋的房屋产权，但是假如周某要展开受让买卖的话，就得先办理手续房屋的房屋产权注册登记，否则严禁受让买卖且抵押权也不会出现任何发生变动。

高等法院在审理过程中支持第二种看法，具体理由如下：

一、合约犯罪行为与抵押权犯罪行为的区别

首先，二者适用于法律条文上不同。前者适用于《合约法》，后者适用于《抵押权法》;其次，抵押权犯罪行为具有独立性与无王份，即便合约合宪，倘若因抵押权人的抵押权犯罪行为引致物展开了法律条文上的公示(动产交货、房产办理手续注册登记)，抵押权犯罪行为不受任何负面影响。《抵押权法》第15条明文规定“原告间订立有关设立、变更、受让和消灭房产抵押权的合约，除法律条文梅塞县明文规定或是合约梅塞县约定外，自合约设立时施行;没有办理手续抵押权注册登记的，不负面影响合约曾效力。”第十四条对抵押权合约曾效力展开了明文规定。而合约犯罪行为的曾效力必须参考市场Saucourt、意思表示与否完全一致、市场主体与否具备犯罪行为能力等要素来综合认定。

Q1567A凤辩护律师补充：

二、区分曾效力性的强制性明文规定与沃贝的强制性明文规定

(1)曾效力性规范化，指法律条文及行政安全法律法规明确明文规定违背了这些违犯明文规定将引致合约合宪或是合约不设立的规范化;或是是法律条文及行政安全法律法规尽管没有明确明文规定违背这些违犯规范化后将引致合约合宪或是不设立，但是违背了这些违犯规范化后假如使合约继续有效率将侵害北欧国家利益和社会风气公权力的规范化。

(2)沃贝规范化或取缔性规范化，指法律条文及行政安全法律法规没有明确明文规定违背这类规范化将引致合约合宪或是不设立，而且违背这类规范化后假如使合约继续有效率也并不侵害北欧国家或是社会风气公权力，而只是侵害原告的利益的规范化。

我国的《合约法》第52条明文规定了合宪合约的情况，其中有一项是兜底情况即“违背法律条文、行政安全法律法规的硬性明文规定的合约。”《合约法司法解释(二)》第14条确认，这里所谓的“硬性明文规定”仅指曾效力性硬性明文规定，不包括沃贝的硬性明文规定。

那么，如何来判断一条硬性的明文规定是属于曾效力性的强制性明文规定还是沃贝的强制性明文规定?需要从法律条文明文规定产生的法律条文后果来看：

(1)假如法律条文明确明文规定违背该条硬性明文规定，将引致合约的合宪或不设立的，当然为曾效力性明文规定;

(2)假如法律条文授权某些管理北欧国家机关可以就特定类型的民事犯罪行为对民事市场主体采取行政管理处罚措施的硬性明文规定，违背沃贝明文规定，出现行政管理责任，但不当然负面影响民事犯罪行为的曾效力的，则为沃贝明文规定。

具体本案，《城市房商业地产安全法》第38条尽管明文规定了未司法北欧国家机关注册登记申领土地权属合格证书的房产严禁受让的硬性明文规定，但纵观第十四条第6章法律条文责任部分明文规定，都是行政管理北欧国家机关对违法犯罪行为展开适当的处罚，整部法律条文也没有明文确定这类情况下权利人受让房屋犯罪行为合宪，故周某与揭某的房屋受让犯罪行为只要符合民事法律条文犯罪行为施行要件，该犯罪行为即有效率，揭某有要求对周某交货房屋并协助办理手续房屋产权注册登记的债权。

综上，没有办理手续房屋房屋产权注册登记的房屋，权利人依然可以转卖该房屋，与购买人达成完全一致房屋展开买卖合约协定，抵押权合约施行，两方形成债权债务关系，只是房屋的抵押权因没有办理手续注册登记而不出现抵押权发生变动效果而已。