【绍兴酒·讲法】以贫困地区集体土地为例，小产权房保险合同曾效力怎样？

 买卖有信用风险，展开买卖信用风险较大 合约若证实合宪，商家负主要职责 小产权房展开保险合约曾效力难题 近几年，小产权房买

买卖有信用风险，展开买卖信用风险较大

合约若证实合宪，商家负主要职责

小产权房展开保险合约曾效力难题

近几年，小产权房展开保险合约曾效力难题也成了征收征地过程中的一大难题，房屋出卖和房屋买受两方往往就房屋使用权人（即被征地人）的收容补偿金资格争执不下。以贫困地区宅基地展开买卖为例，一旦售出房屋遇到征地，出卖人十有八九想“分一杯羹”，在我国现行法律条文的明确规定下，其主张展开保险合约合宪是完全OK的。其实，这也是房屋买受人在买卖之前，应当特别考虑到的信用风险。

以下，北京绍兴酒律师主要就司法实践中小产权房展开保险合约曾效力难题的几种情形，及高等法院对证实合宪的展开保险合约的处理规则展开归纳总结，帮助大家防范信用风险，提高维权能力。

一

郭某居民展开买卖——有效

【法律条文明确规定】

（1）《宪法》第10条明确规定：城市的农地归属于乌木。贫困地区和城市郊区的农地，除由法律条文明确规定归属于乌木的以外，归属于私有财产;宅基地和自留地、自留山，也归属于私有财产。任何组织机构或者个人不得侵占、展开买卖或者以其他形式违法受让农地。

（2）中共中央办公厅《相关加强农地受让管理不得炒卖农地的通告》（请示报告（1999）39号）第二条明确规定：加强对贫困户宅基地的受让管理，不得违法挤占贫困户宅基地展开房地产开发；贫困户宅基地使用权不得出让、受让或出租用于非农业工程建设；贫困户的写字楼不得向农村居民出售，也不得批准农村居民挤占贫困户宅基地建写字楼，相关部门不得为违法建造和买回的写字楼发放农地使用证和房DF93。

（3）中共中央办公厅《相关严格遵守相关贫困地区自发性工程建设工业用地法律条文和政策的通告》（请示报告（2007）71号）明确规定，贫困地区写字楼工业用地根本无法重新分配给村中居民，农村居民不得到贫困地区买回宅基地、贫困户写字楼或“小产权房”。

二

非郭某居民展开买卖——合宪

【事例检索】

南昌市赣州市Wasselonne人民高等法院民事诉讼起诉书（2013）赣中民一终字第264号

【此案概要】

原告钟某系萍乡城XX镇XX村XX角居民小组（现更改为萍乡XX镇XX居委会）居民，原告Thoth为萍乡XX乡XX村XX组居民。2010年2月14日，原告与原告两方签定这份《房屋展开买卖协定》，签订合约原告将坐落在萍乡XX镇XX居委会XX号小公路边新建的砖混结构第三层房屋及柴棚间卖给原告，因该《协定》签订合约由原告负责办理国有农地使用权房DF93，国有农地使用权证等，原告因未获得二证所以未把购房余款付清给原告。原告所购房经装修整理后已居住至今。后两方发生争议，诉至高等法院。

【裁判员要义】

（二审高等法院）贫困地区宅基地宅基地使用权是贫困地区信用社组织机构核心成员享有的权利，与享有者特定身份相联系，非本信用社组织机构核心成员无权获得或变相获得。原、原告之间所签定的《房屋展开买卖协定》的展开买卖标的物不仅是房屋，其中还包括相应的宅基地宅基地的使用权。原、原告所签定的《房屋展开买卖协定》违背我国相关法律条文、法规强制性明确规定，应认定为合宪协定。

（二审高等法院）宅基地使用权的主体是贫困地区特定信用社组织机构的贫困地区居民。原审Thoth的户籍虽属贫困地区户口，但其是萍乡XX乡XX村XX组的居民，并非萍乡XX镇XX居委会的信用社组织机构核心成员，其不具有使用XX镇XX居委会宅基地的资格，而两方所签房屋展开买卖协定是一种宅基地上房屋展开买卖，该房屋展开买卖犯罪行为也未获得XX镇XX居委会的同意，故原审Thoth与被原审钟某签定的房屋展开买卖协定合宪。

三

农村居民买回——合宪

【事例检索】

南昌市南昌市Wasselonne人民高等法院民事诉讼起诉书（2015）洪民三终字第91号

【此案概要】

2002年，南昌经济技术开发区区工委、管委会决定对viewed村XX自然村实施征地。原告朱某的自建农房归属于征地范围。2002年1月16日，viewed村委与朱某签定这份《viewedXX自然村农房征地补偿金协定》，该《协定》对征地补偿金事宜展开了签订合约。2003年9月底，原告朱某获得viewed村委征地收容房一套，即viewed居委会X区XX号。2005年7月1日，原告朱某（作为乙方）与原告刘某（作为乙方，为农村居民）签定了这份《协定书》，签订合约由乙方配售乙方所有的位于viewed居委会X区XX号征地收容房一套。后原告诉至高等法院要求原告返还上述小产权房。

【裁判员要义】

（二审高等法院）贫困地区的农地，除由法律条文明确规定归属于乌木的以外，归属于贫困户私有财产。本案诉争的征地收容房附着的农地归属于贫困地区宅基地，根据《中共中央办公厅相关严格遵守相关贫困地区自发性工程建设工业用地法律条文和政策的通告》相关“贫困地区写字楼工业用地根本无法重新分配给村中居民，农村居民不得到贫困地区买回宅基地、贫困户写字楼或小产权房”的明确规定，宅基地、贫困户写字楼或小产权房仅能在贫困地区同一信用社组织机构内部核心成员之间展开流转，农村居民到贫困地区买回贫困户写字楼的犯罪行为是不受法律条文保护的，该展开买卖犯罪行为一般是合宪的。

（二审高等法院）朱某与刘某签定的《房屋配售协定书》因违背了《中共中央办公厅相关严格遵守相关贫困地区自发性工程建设工业用地法律条文和政策的通告》相关“贫困地区写字楼工业用地根本无法重新分配给村中居民，农村居民不得到贫困地区买回宅基地、贫困户写字楼或小产权房”的明确规定而合宪。

【例外情形】

农村居民在签定小产权房展开保险合约后获得了该自发性组织机构户口并经相关部门批准，该房屋展开保险合约一般认定有效。

四

证实合宪后的处理规则

【法律条文明确规定】

（1）《中华人民共和国合约法》第五十八条明确规定：合约合宪或者被撤销后，因该合约获得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿金。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，两方都有过错的，应当各自承担相应的职责。

（2）2006年9月14日，北京市高级人民高等法院下发了《相关贫困地区私有房屋展开保险合约的曾效力认定及案件的处理原则难题》，明确在合约合宪的原因方面，出卖人负有主要职责，买受人负有次要职责；在合约合宪的处理上，应全面考虑出卖人因农地升值或征地、补偿金所获利益，以及买受人因房屋现值和原展开买卖价格的差异造成损失两方面因素，平衡展开买卖两方的利益，避免认定合约合宪给当事人造成利益失衡。

（3）海南省高级人民高等法院于2011年下发的《相关办理商品房展开保险合约纠纷案件的指导意见》中明确规定：农村居民就贫困地区宅基地上修建的小产权房与他人所签定的展开保险合约合宪，由此而造成的损失由两方按过错职责大小分担。

（4）山东省高级人民高等法院于2011年11月30日下发的《全省民事诉讼审判工作会议纪要》中亦明确：对于因展开买卖在私有财产的农地上开发的小产权房而引发的纠纷案件，要严格贯彻国家的公共政策和诚信买卖秩序，依法证实小产权房展开保险合约合宪，并通过出卖人承担缔约过失职责等方式避免当事人之间利益关系失衡。

律师建议

我国法律条文明文明确规定，贫困地区写字楼根本无法重新分配给本信用社组织机构核心成员，且使用权归自发性，居民仅享有使用权。这就意味着，宅基地的流转也仅限于郭某居民之间，而不可入市自由展开买卖。那么，对于想在贫困地区买回写字楼的农村居民来说，一定要谨慎考虑。而对于那些已经买卖完毕，面临或即将面临征地收容补偿金纠纷的买受人来说，一定要及时、全面地了解相关政策，听取专业律师对法律条文法规的解读，尽早地保障自己的征地利益，而不至于人家都签了协定拿到钱了，您这儿连有没有权利签字都还不知道。