小产权房和大产权房怎样界定？

原副标题：小住宅产权房和大住宅产权房怎样界定？

浅显点说明是，北欧国家发住宅结婚证能进行买卖的叫大住宅产权房，平常他们能买到的一般商品住宅都归属于大住宅产权房，其中包括70年住宅产权、50年住宅产权、40年住宅产权四种。而北欧国家充耳不闻住宅结婚证的叫小住宅产权房。

“小住宅产权房”的性质有四种：一类是在集体工程建设工业用地上投入使用的，即集体土地上投入使用的新房子，只归属于该农村的私有财产者，Marciac农民难以买回；另一类是在乡镇企业工业用地或是占用耕地违法工程建设的新房子。最后一类是各类农业园或敬老院的别墅：这类住宅一旦发生纠纷，买房人难以得到赔偿，因为进行保险合同是无效的。

一、小住宅产权房与大住宅产权房的区别

1.小住宅产权房

1、小住宅产权房的结婚证由各村颁授，老干部并没前述的住宅产权。

2、老干部想要受让小住宅产权房的话，要在买回五年后才能进行。

3、小住宅产权房的工程建设工业用地通常是归乡政府私有财产，并且这类房产只能由这个乡的村民买回居住。

4、买回小住宅产权房后，若要再受让，要缴交农地税收收入，否则便难以够挂牌上市交易。

2.大住宅产权房

1、大住宅产权房的结婚证由北欧国家颁授，被北欧国家认可和接受。

2、老干部能民主自由转手或受让大住宅产权房，没时间上的限制。

3、大住宅产权房的工业用地是由北欧国家（也是当地政府）拨给或是受让的，销售对象能是任何人。

4、买回大住宅产权房后，买回者能民主自由进行采用、转手或受让，不用开户任何费用。

二、买小住宅产权房会具有一定的信用风险

1、缺少“精装修”

“精装修”即具有国有农地采用证、工程建设工业用地总体规划许可、工程建设项目总体规划许可、建筑施工许可及商品住宅销预售许可。如果没“精装修”是难以办理手续结婚证的。没住宅产权，不受法律的保护。

2、征地难补偿金

除难以办理手续结婚证外，那些“便宜房”前述上归属于在政府规定范围之外的违建，如果和北欧国家的总体规划相悖，还很有可能被拆除，而且业主也不会得到征地安置补偿金。

3、产品质量难确保

住宅产品质量没人监督，一些地产商为赚钱会以次充好，存在隐患。这类住宅通常由农地所在村合作开发，除住宅产品质量和住宅售后服务保固难以确保之外，留宿后的物管也极易出现问题。

4、小住宅产权房难以抵押物或是挂牌上市转手

由于没正规的住宅结婚证，小住宅产权房难以作为抵押物或挂牌上市专卖。这些都是买房人在买回小住宅产权房需要注意的地方。

5、小住宅产权房难以抵押物贷款

小住宅产权房难以在房地产管理部门登记备案，所以不能办理手续抵押物等他项基本权利，没他项基本权利就相当于没合法的质押物抵押物到银行，银行贷款就难以批复。

三、大住宅产权房存暴增信用风险

住宅采用年数分两个概念：一个是住宅本身的采用年数，另一个是农地采用年数。住宅是私人财产，买房人享有所有权和采用权。农地是北欧国家的，地产商和个人拿到的只是采用年数。因此他们通常所说的住宅产权年数，指的是农地的采用年数。

住宅住宅产权的年数，是从地产商拿地之日起开始计算的，而地产合作开发的周期通常较长（通常从拿地到收楼留宿需要2－5年甚至更久），因此买房人到手的住宅产权通常会暴增几年，通常70年住宅产权的新房子前述采用年数也就60多年，一些50年、40年住宅产权的新房子采用年数更短。返回搜狐，查看更多

干晓磊：