依照深圳中级法院新一代法律条文,小产权房保险合同有效率!附律..._chan_

序言

小产权房并不是一个官方承认的名称，而且也没明确标准化的定义，是民间对于消费市场货品房之外房子的简单统称，包括村民在宅基地上工程建设的房子、村集体标准化工程建设的房子、各种限价房、违建房等。这些小产权房有一个标准化的特点：北欧国家法律条文明令禁止其在消费市场上商品生产买卖，也难以在不动产注册登记中心办理手续转让注册登记。但随着房价飙升，尤其是作为四大一线城市之一的深圳，普通工薪阶层单凭自身努力根本难以在深圳购买货品房，于是不顾竹篮打水一场空的巨大风险，仍然铤而走险进行购买，小产权房买卖俨然已经成为一个庞大的消费市场。

由于北欧国家屡屡发文明令禁止贫困地区集体农地上的房屋买卖以及在“绿本”上注明明令禁止受让买卖，导致一般民众都认为小产权买卖合约合宪，但依照深圳中级法院新一代法律条文显示，只要符合一定的条件，小产权房买卖合约有效率。

案情概述：

刘某与张某签定《受让房屋合约书》，将其持有的一套房屋受让给张某，该房产为小产权，有房产证但是为绿本（即明令禁止在消费市场商品生产受让）。后刘某反悔起诉到高等法院要求证实《受让房屋合约书》合宪，张某退还房屋及相应占有费用，但一、二审高等法院均裁决房屋受让合约有效率。

二审原告诉请：

1、证实刘某与张某签定的《受让房屋合约书》合宪；

2、张某退还所涉房产；

3、并缴付从签定合约之日起至实际退还房屋之日止的房屋采用费26多万元。

二审高等法院判定事实：

1998年10月10日，刘某与张某签定《受让房屋合约书》，约定刘某是卖屋人，张某是买屋人，刘某将上述楼房中的三单元305房屋卖给张某采用，卖期50年，本息13.5多万元。因本栋楼归属于自建房，房地房产证不能转交张某，张某只能采用和承租，在政策允许房产转让时，刘某要积极协助张某办理手续房产证，采用期满后，该楼房如果补地价税，张某享有同货品房满期后的同等待遇。合约签定后，张某向刘某缴付了本息13.5多万元，刘某向张某交付了所涉房屋，张某采用至今。

二审高等法院裁决理据：

1、证实合约是有效率还是合宪，应以《中华人民共和国政府合约法》第五十二条为准绳，只要存有该条明确规定的五种合宪情况之一的，合约都应被判定为合宪，反之，不存有其中任何一种情况的，合约都不能被判定为合宪。

2、刘某主张所涉合约合宪的理据是合约违背《中华人民共和国政府农地管理法》第七条的明确规定。农地管理法第七条明确规定的是“农民私有财产的农地的所有权不得出让、受让或是承租用于非农业工程建设”。该条文针对的是农民私有财产的农地所有权，不是集体农地上的房屋，该案房屋归属于有房产证的不合法房产，原告自愿买卖，合约已履行职责完毕，没违背法律条文、行政管理法律法规的硬性明确规定，也不存有合约合宪的其他情况。

二审裁决结论：

否决刘某的诉讼允诺。

原告裁定理据：

一、所涉房屋归属于贫困地区集体农地房屋，所涉合约项下的房屋买卖违背了《农地管理法》第63条的硬性明确规定，依照《合约法》第52条明确规定应属合宪。

被告在二审答辩：

一、该案诉争房产北欧国家目前没明确的法律条文明令禁止性明确规定，如贸然处理将导致不可逆的结论；二、1998年10月10日双方签定的《受让房屋合约书》，是有效率协议。

二审高等法院调查取证：

二审高等法院在审理期间为了查明所涉房屋所处农地的所有权性质，向水务局发出调查函，经水务局回复得知所涉农地已经有集体农地转变为国有农地，但是没履行职责相关补偿手续。

二审高等法院裁决理据：

依照《中华人民共和国政府农地管理法实施条例》的相关明确规定，宝安区贫困地区信用社组织全部核心成员转为城镇居民后，原归属于其核心成员私有财产的农地归属于北欧国家所有。因此，该案所涉房屋不归属于私有财产农地房屋，且所涉房屋亦取得房屋房产证，故刘某与张某签定的《受让房屋合约书》没违背法律条文、行政管理法律法规硬性明确规定，系双方原告真实意思表示，该合约不合法有效率，。

二审高等法院裁决结论：

刘某允诺证实合约合宪的裁定理据不能成立，本院不予支持。二审裁决判定事实清楚，适用法律条文正确，应予维持，否决裁定，维持原判

律师点评：

虽然该案二审与二审的裁决相同，均是否决了刘某的允诺，但理据却不一样。二审高等法院的裁决理据是：虽然北欧国家法律条文明确规定集体农地不得用于非农工程建设，但没限制集体农地上的房屋受让。二审高等法院的作法实质是将农地与农地上的房屋进行了分立，但笔者认为这种作法是与“房地多功能”主义相背离的。

但依照《中华人民共和国政府物权法》第一百十条明确规定：工程建设工业用地所有权受让、交换、筹资或是受赠的，粘附于该农地上的建筑、违章建筑或其独立设置公共设施通通行政管理处分。第一百四十七条明确规定：建筑、违章建筑或其独立设置公共设施受让、交换、筹资或是受赠的，该建筑、违章建筑或其独立设置公共设施占用范围内的工程建设工业用地所有权通通行政管理处分。因此农地与粘附于农地上的房屋是多功能的，难以分立。既然集体农地难以受让，那么粘附于农地上的房屋也通通难以受让。

二审高等法院的工作则较为扎实，因为二审高等法院主动向水务局发函查清所涉房屋所处农地的权属为国有，并且其中提到了一个关键文档：《深圳市宝安龙岗一区城市化农地管理办法》，依照该文档，一区贫困地区信用社组织全部核心成员转为城镇居民后，原归属于其核心成员私有财产的农地归属于北欧国家所有。这里就要插一段关于深圳农地所有制变迁的介绍。

不知大家是否清楚，深圳是全国唯一一个在全市实现了农地国有化的城市，这是通过两个文档实现的：一是深圳市政府于1992年发布的《关于深圳经济特区贫困地区城市化的暂行明确规定》，将原经济特区内的农民全部转化为城市居民，原贫困地区集体农地也全部征收为城市农地。该明确规定的出台一举将深圳经济特区内的农地全部转化为国有农地。二是深圳市政府于2004年6月26日发布的《深圳市宝安龙岗一区城市化农地管理办法》，将宝安、龙岗一区的农民直接转化为市民，相应的贫困地区农地也直接转化为城市农地，但并没进行相应的征地程序（本文暂不讨论这种作法的合宪性）。通过这两个文档，深圳全市的农地均转化为国有农地。

既然所涉房屋所处农地为国有农地，那么也就不存有违背《中华人民共和国政府农地管理法》第七条的明确规定的情况。

但由于所涉房屋为刘某的自建房，虽然有房产证，但是归属于绿本，即限制受让与转让，因此剩下的问题就是论证，在北欧国家限制受让的情况下签定的房屋买卖合约是否有效率的问题。笔者认为较为站得住的论证理据为：

首先，虽然《中华人民共和国政府物权法》第九条不动产物权的转移必须经注册登记才能发生效力。但《中华人民共和国政府物权法》第十五条也明确规定，原告之间订立有关设立、变更、受让和消灭不动产物权的合约，除法律条文另有明确规定或是合约另有约定外，自合约成立时生效；未办理手续物权注册登记的，不影响合约效力。

对应该案情况也即：虽然房子没转让注册登记，但不影响房屋买卖合约的效力，就是说房屋买卖合约仍然是有效率的。

其次，政府有关机关虽然在“绿本”上注明不得受让，但这也只是政府部门在行使行政管理管理职能，限制的是不动产物权的行政管理处分行为，而对于普通公民依照意思自治原则签定的合约只要没违背法律条文的明令禁止性明确规定，就不能干涉。而合约只要没《中华人民共和国政府合约法》第五十二条明确规定的合宪情况，就都是有效率的。

但二审高等法院却回避了论述这个问题，不知是遗漏，还是觉得没必要再论述。

结论

综上，笔者总结在深圳小产权房买卖合约被高等法院判定有效率的前提是：一、房屋买卖合约没《中华人民共和国政府合约法》第五十二条明确规定的合宪情况；二、没房屋所处农地为国有农地；三、有相应的房产证，即俗称的“绿本”。

附裁决书信息：

裁决书名称：刘某与张某证实合约合宪纠纷二审民事裁决书

审理高等法院： 广东省深圳市中级人民高等法院

案 号： (2016)粤03民终22009号

裁判日期： 2017.04.26

案 由： 证实合约合宪纠纷

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