深圳二手房过户条件（重磅！深圳二手房现首例“带押过户”，交易费用可降1/3，“冰封”楼市要解冻？）

 

Bokaro：中国证券报

9月这天，中证君从深圳市坪山区地税局获悉，深圳坪山车管所圆满完成深圳第一例“登记济助+免赎楼带押转让”二手货房买卖服务项目。

与现阶段二手货房买卖中普遍采用的“先赎楼再转让”的商业模式不同，“登记济助+免赎楼带押转让”商业模式，褫夺了赎楼环节，也为买卖两方节约了赎楼过程中产生的赎楼资本金本息、综合收益等赎楼服务项目费，按现阶段消费市场通常赎楼服务项目费估算，能将买卖成本间接减少一半。

这是否会给连续多个月成交仅2000套的深圳房价带来“凉意”？

深圳第一例 “带押转让”破冰

传统商业模式下的二手货房买卖转让业务流程较为繁杂，买方银行贷款或买方作保、付清贷款、中止抵押物、办理手续买卖转让、买方重新设立抵押物这些业务流程相辅相成，登记圆满完成后买方银行放款，买方最终才能领到余下的房款。整个周期性一万两千八天半个月，为数一个月以上，这也成为二手货房在消费市场流通的“最大拦路虎”。

“登记济助+免赎楼带押转让”二手货房买卖商业模式，解决了买卖两方及债权人关于买卖业务流程安全可靠、资金安全可靠、债权安全可靠的担忧，缩短买卖周期性，减少买卖成本，具体而言，主要有两大优势。

一是急剧提升买卖安全可靠。以登记济助服务项目为依据，在买卖未圆满完成之前，所有资本金均由车管所济助专供帐户消费市场监管，保证资本金安全可靠；资本金先进入车管所消费市场监管帐户再办理手续转让手续，保证物业公司房产转让后能收到购房款；在房产转让后车管所再缴付资本金给物业公司，保证买主掏钱后能顺利领到房产；买卖两方、债权人、车管所共同签订消费市场监管协定，由车管所间接缴付资本金给债权人，保障在抵押物权已过期后债权能获得偿还。

二是急剧减少买卖成本。按现阶段消费市场通常赎楼服务项目费估算，能将买卖成本间接减少一半，对于被扣押房产的买卖，由于赎楼的服务项目费更高，减少的比例无疑更大。

以一套单价600多万元，货款400多万元的房子为例，赎楼通常须要大约1.2%的赎楼综合收益和1%的绕道短贷本息，即赎楼费大概须要8.8多万元，而在新商业模式下，该笔钱就可省下。

“登记济助+免赎楼带押转让”二手货房买卖商业模式基本业务流程如下：

作者：深圳坪山车管所

坪山车管所相关负责人介绍：“我处于6月中旬与买卖各方签订‘登记无忧付’资本金消费市场监管服务项目协定，7月底顺利圆满完成带抵押物转让、资本金结算及抵押物登记已过期，8月中旬圆满完成房屋交接及尾款结算工作。”据悉，此次买卖涉及十几套房产，4000多多万元买卖资本金。

此前已有多地推“带押转让”

值得注意的是，此前，金华、昆明、济南已先后推出“带押转让”新商业模式。

今年6月底，浙江省金华市推出了“带押转让”登记业务，并破冰首笔业务。

8月初，云南省昆明市自然资源和规划局、昆明市住房和城乡建设局联合印发关于推行存量房“带抵押物转让”合并登记的通知，推行二手货房“带抵押物转让”合并登记业务。

8月17日，山东省济南市有关部门表示，在历时近半年积极探索后，首次创新推出二手货房“带押转让”登记新商业模式。据悉，济南“带押转让”已在工行、建行、北京银行等多家银行试点成功，将在全市二手货房消费市场全面推行，实现贷款审批、抵押物发放贷款及二手货房转移登记、抵押物已过期等各环节的无缝衔接。

“这种新商业模式引入了车管所登记济助业务。在买卖未圆满完成之前，所有资本金均由车管所济助专供帐户消费市场监管，保证资本金安全可靠。即便是遇到扣押风险，此类资本金也会原路返回。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此外，这也改变了原先的“先赎楼再转让”的商业模式，进而使得二手货房的买卖业务流程简化，减少了资本金成本，也提高了效率。

影响有多大？

虽然此前已有多地推出“带押转让”新商业模式，但一线城市跟进，这还是首次。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，新商业模式除减少信用信息调查成本、缩短买卖周期性之外，更重要的是，能够加速“连环单”买卖的节奏。

“一套二手货房买卖，可能链接着3-4套房的买卖。过去，由于上述业务流程的繁杂阻滞，一套房买卖不了，影响到其他房子的买卖，导致买卖需求实现不了。‘转按揭’注入了强大的信用背书，畅通了买卖业务流程，促进了房屋流转和良性循环。”李宇嘉说。

这一点在深圳消费市场显得尤为重要。从深圳二手货房买卖情况看，2021年以来，深圳二手货房消费市场买卖疲弱，连续多个月二手货住宅买卖量在2000套左右徘徊，而以往深圳二手货住宅买卖的枯荣线是5000套/月。

深圳今年1-7月买卖量处于近十几年来的低位。7月份深圳二手货住宅转让套数为2036套，环比下滑9.1%。

对此，李宇嘉认为，消费市场预期和信心不足是重要原因，另一个原因就是买卖周期性长、买卖成本高，导致部分刚需和换房需求难以实现。

“现阶段，深圳不仅换房需求大，刚需也很大。在新房高房价、大户型化、豪宅化的情况下，小户型、单价可控的二手货房，是新市民上车和扎根的重要选择。减少成本、缩短周期性，有助于新市民购房，也能促进换房需求。”李宇嘉说。

他认为，接下来，随着央行继续减少LPR水平，各项前期纾困政策效力开始显现，叠加此次“转按揭”，将有助于提升消费市场的信心和预期，对二手货房消费市场触底企稳有积极作用，也有望提升房屋流通效率，促进良性循环，并稳定销售规模。

编辑：张晶

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