商品房小产权和大产权的区别（什么是小产权房，与商品房有什么区别？）小产权是商品房吗?，

 

小产权房亦称“乡产权房”。“小产权房”不具备法律条文基本概念，是现代人在课堂教学操作过程中逐步形成的一类同义词的用法。此类房没获得北欧国家派发的农地尼布寺和预购许可，购房合约在国土规划房烽无法给与有关登记。简而言之产权证也不同于通常货品房，并非或是说不合法有效率的产权证。

网民查问：

甚么是小产权房，与货品房有甚么差别？

山东良建辩护律师房产公司陈勇辩护律师答疑：

小产权房是指在贫困地区自发性农地上工程建设的房屋，没办理有关身份证明，未交纳农地税收收入等服务费，其产权证并非由北欧国家房管职能部门颁授，而要由镇政府或村颁授，亦称“乡产权房”。

“小产权房”并非法律条文基本概念，是现代人在社会风气课堂教学中逐步形成的一类同义词的用法。购房合约在国土规划房烽无法给与登记。

货品房是指，历经北欧国家宣称批准派发预购许可的写字楼工业用地，采用年数为70年，若之后碰到征地难题，北欧国家会给与很大的补偿金。但若，小产权是自发性工业用地，不被北欧国家宣称，若碰到任何人难题，北欧国家不给任何人补偿金了。

山东良建辩护律师房产公司陈勇辩护律师导出：

“小产权房”的物理性质有三种：一类是在自发性工程建设工业用树上投入采用的，即“集体土地”上投入采用的房子，只归属于该贫困地区的自发性所有者，Marciac贫困户无法买回;另一类是在自发性企业工业用地或是挤占林地违规工程建设的房子。

小产权房有四种类别：

①村自发性组织在村自发性工业用树上工程建设的统建楼;

②一户一栋上原村民超建和加建的楼层(建筑面积超出480㎡或高于5层);

③外来开发商买回村里的原村自发性工业用地，未经不合法报建手续而工程建设并出售的房屋

目前小产权房工程建设方有村委会、公司、个人名义四种。不同工程建设方所签订的合约也有所不同。

北欧国家发产权证的叫“大产权房”，北欧国家不发产权证的叫“小产权房”。“小产权房”、“乡产权房”有三种：一类是在自发性工程建设工业用树上投入采用的，即“集体土地”上投入采用的房子，只归属于该贫困地区的自发性所有者，Marciac贫困户根本无法够买回;另一类是在自发性企业工业用地或是挤占林地违规工程建设的。

和通常意义上的货品房相比，“小产权房”没农地税收收入基本概念，也没开发商疯狂的利润攫取，所以，“小产权房”的价格，通常仅是同地区货品房价格的1/3甚至更低。“廉价”是大量城镇居民顶着产权风险买回“小产权房”的根本原因。说明一开始相当多的贫困户本身自己没工程建设能力为了尽快建好自己的房屋把一部分小产权的房子卖出去。差不多以集资的形式把自己的房子建起来。虽然暂时没权证，还是有相当多城镇居民和外来人员买回了小产权房。

陈勇辩护律师提示：

买回小产权房的风险

(一)法律条文效力"小产权房"买卖合约的效力通常认定无效为原则。但也区分不同情况:对于发生在本乡范围内贫困地区自发性经济组织成员之间的贫困地区房屋买卖，该房屋买卖合约认定有效率。

对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和职能部门核准的，可以认定合约有效率。

对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和职能部门核准，如果合约尚未实际履行或是购房人尚未实际居住采用该房屋的，该合约应作无效处理。

(二)房产转让"小产权房"拿不到正式的房产证，因此并不构成法律条文意义上的产权。即小产权房只有采用权，没所有权。

小产权房根据《中华人民共和国土规划地管理法》的规定，小产权房无法向非本自发性成员的第三人转让或出售，即买回后无法不合法转让过户。其同时对房屋的保值和升值也有很大影响。

(三)政策风险买回在建小产权房时，购房人与开发商签订合约并交付房款后，如果有关职能部门整顿乡产权房的工程建设项目，可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人会面临既无法取得房屋，又无法及时索回房款的尴尬境地。

购房后如果碰到北欧国家征地征地，由于乡产权房没北欧国家认可的不合法产权，购房人并非不合法的产权人，所以无法获得对产权进行的征地补偿金，而作为实际采用人所获得的征地补偿金与产权补偿金相比微乎其微。

(四)监管缺位乡产权房屋的开发工程建设没有明确的规定加以约束，开发工程建设的监管存在缺位，对购房者的利益有很大的影响。同时，开发单位的资质没，房屋质量和房屋售后保修难以保证。

(五)解决纠纷的法律条文适用不明确。

由于小产权房的特殊法律条文属性，使得小产权房有别于普通的货品房，其流通转让存在很多的限制，人民法院也无法适用货品房买卖的法律条文规定及司法解释处理涉及小产权房的案件，购房人的权益很难获得维护。

陈勇辩护律师简介

本科毕业于中国海洋大学法律条文系，后取得中国政法大学经济法专业硕士学位。从事辩护律师工作以来，服务过多家顾问单位，协助企业进行合规工作体系构建与运行；为企业筹建、发债等出具法律条文意见书；代理各类民商事诉讼业务。