新房价格下降,二手房价格升高的原因（二手房房价已开始下跌！楼市调控的难处，改变对房价永远涨的观念）新房价格下降,二手房价格升高怎么回事，

 

01、序言

去年的地产圈，盛行几段宣传语：“房子，也许不会在你Lizier的时候再次出现，而会在你雅雷时来临！”#C位直通#

买房是其他人的心愿，尽管你曾恨它、忧它、烦它，但当你或者说拥有过，便一枪无法挽回。

从长春开打松绑第一炮，到欧洲央行澄清富力危机，转化成的讯号十分明确，那就是，房地产宏观调控最严厉的阶段要过去了，因为房地产的环境温度早已拉高了。

长春的松绑经济政策没有喊停就能说明难题，欧洲央行也宣称在执行四条黄线等经济政策上存在一些难题。

这就对了，大家都乣理智，都要出人头地。

房地产本身不是最大的灰乌鸦，但要是把房地产压制完了，那将会再次出现或者说的灰乌鸦。

另一方面，在小螃蟹看来，二手货房基本产品价格下，房子早已不具备投资价值，只具备使用价值。

二手货房基本产品价格出来后，房子的按揭贷款，依赖于基本产品价格；房子的订价权，也无此物业公司手里，也无此消费市场手里，房价到底是涨是跌，依赖于基本产品价格。

即使基本产品价格每月单厢逐步下跌，下跌的振幅估计也不多，约莫在3-5%，根本跑不赢房贷利率。这种情况下买了房子，能够获得的收益十分有限，需要分担的风险却十分大。

二手货房基本产品价格下，房子早已变成一个利率一般来说的稀缺资源，利率是多少又不如上所述物业公司，也不依赖于消费市场，而是依赖于每月新发布的基本产品价格。

02、房价宏观调控的苦衷

苏州新房家数持续走低，已是不可否认的事实。

上一年还在限价圈横卧的炙手可热板块，如今同样面临竞拍数目急剧下降、家数走低的局面。

众所周知样品如宁波南部珠江的李尚智新天地，去年3-7月先后5次加推，3度限价，家数最高不过11.56%，最高仅5.79%。

可新政后的3次加推，单次推盘房源量更少，家数一路提升至32%。最近一次加推，107套房源，仅344户登记，巅峰时期竞拍数目近3700户，足足降了9成。

连带板块内纯新盘漫悦轩首开，限价便宜1500元/，竞拍数目却不足800人。

现在房价宏观调控最难的地方，是在如何保证房价不大跌的情况下，还能改变人们对房价总有一天涨的道德观。

如果改变不了人们对房价总有一天涨的道德观，那么实体企业想要崛起，就十分难了。

毕竟买房赚钱那么容易的话，谁还搞实体？实体的一年投资那么多，每月赚几个点，而且约莫率还是亏的，买房什么都不用干，房子一买，等着升值赚钱就行了。

对比下来，做实体的人，自然就越来越少了。

很众所周知的就是深圳了，去年深圳房价涨了那么多，有多少投了几千万去搞实体的，最后到年底一算账，还不如人家深圳一套房涨的多。

房地产这玩意真是尾大甩不掉，养的越肥，反噬就越明显。

举个简单的例子，温州的房价。

浙江去年那么多城市房价下跌的时候，温州房价都没有跟着涨，等到温州房价开始有点意思要往下跌的时候，结果浙江房价就开始宏观调控了。

温州也只有跟着这个节奏，出台了很多个房价调控经济政策，有针对学区房的，也有针对普通商品房的，最严厉的就是温州搞的二手货房基本产品价格，这个直接是把温州房价下跌的预期给打掉了。

小螃蟹觉得，温州好像是有意地在宏观调控着房价不下跌，毕竟温州这些年的年轻人流失的数量也比较多。

如果说，温州年轻人还这么流失下去的话，对温州未来的发展，影响还是很大的，而且就算温州房价不涨了。

以温州现在的情况来看，房价也不便宜，稳稳的在全国排名前15，但是温州现在的经济水平却早已和房价不匹配了。

温州房价后期下跌的概率还是比较大的，不但出台了那么多的宏观调控经济政策，并且还加大了新房的供应量，这导致房价供大于求比较明显，房价约莫率还会回调。

其实，那些认为房价还会大涨的人，他们根本不明白什么叫存量经济，和增量经济的区别。

如果早已进入到了存量经济，这就意味着，每有一个城市房价下跌，就必然伴随着的是一个城市的房价下跌。

而从城市的体量上来看，一个大型城市房价下跌，所需要的资源，至少是N个中小型城市房价的下跌。

或者再举一个简单的例子，如果房地产还可以靠卖地来换来大量资金的话，那么还需要对存量房下手吗？

03、二手货房房价已开始下跌

据数据统计显示，预计2021年年底，一线城市房价低于5万/平米，二线城市房价低于2万/平米。

2022年，一线城市低于4万/平米，二线城市低于1.5万/平米。

2023年，趋于平稳。

深圳、上海、广州三个一线城市，广州房价最高，4万/平米左右，预计年底会到3万/平米。

深圳、上海成交量大跌，产品价格开始松动，预计年底会跌破5.5万/平米，2022年，经济政策不会放松，产品价格会进一步下跌，炒房客扛不住，会大量抛售。

二线城市，成都、西安会跌得最快，基本产品价格出台后，销量大跌的同时，房价也开始下跌，成都和西安房价相差2000元左右，均价在1.5万上下。2022年，均价会跌破1.2万左右。

另一方面，目前房地产消费市场遇冷，部分开发商又开始玩起了低首付、分期首付的套路。

5万就可以买一套房，8万就可以买一套房，购房者在掏钱之前，先想想自己的实力。

8万买一套，不是房子的总价是8万，是首付分期8万，余下来你还要补交首付，在贷款100万甚至更多。

这种套路，在开发商的蛊惑下，很容易让人以为，8万我也买得起，先把钱交了吧。

交钱容易退钱难，因为一些房产诉讼，和房地产开发商打官司，在合同上他们占尽优势。其实，也许你交的8万元你以为是购房款，但实际上在合同中标明的是定金也未尝不可。

想退，没门。

往往当房价处于下行的时候，总有人跳出来说，房子不会降价的，你看钢材、水泥、沙子、人工都涨价了，天然气都涨了4倍了，怎么可能降价？

但是大家不要忘记，二手货房和新房都是能满足居住功能的，而二手货房进入交易消费市场，它的成本在售价面前，可以忽略不计的。

二手货房房价下跌或者下跌，是不是与成本没有关系？二手货房是不是可以拉低房价了？

事实上，房子只要盖出来，就与成本无关了。

即使宏观调控放松，也是不可能的，二手货房的数量，无此少数。

国内现在房价的跨度早已形成了，每个城市房价和每个城市之间的区别都很大，很难一概而论了。

简单来说，北上深，均价都在6万了，往下就出了个奇葩的厦门，房价5万一平；

再往下就是3万左右的城市，广州、苏州、南京、苏州、宁波，再往下就是2万左右的天津、青岛、福州、武汉等等；

然后再往下就是1.5万左右的，成都、西安、郑州、济南、石家庄等等的；

再往下就是1万左右的，长沙、重庆、、沈阳、太原等等的；

再往下就是7、8千的，银川、贵阳、乌鲁木齐等等。

房价走到这一步，早已没有什么低洼地了，全国房价都高，没有哪个城市房价不高的。

大家看那些房价低的城市，要么是宏观调控十分严格，要么就是自身的经济不行。

房价在五年内，被炒作了两次，哪还有房价洼地了。

04、总结

最近被房地产税刷屏了，很多人把房产税想得太简单了，房地产税很复杂，牵扯的也很多，很多历史遗留的难题，房子70年产权难题、土地出让金、小产权房等等……

至于，房产税何时出台、会怎么收，影响如何？小螃蟹个人的观点如下：

1、房产税会普遍征收，不设免征，不想交房产税的物业公司可以洗洗睡了。

2、房产税会一视同仁，不看贫富贵贱，不看房产套数，税率都一样，希望劫富济贫的人可以洗洗睡了。

3、房产税的税率会十分低，低于租金利率，每月房产税约莫相当于年租金的10%-15%，希望对炒房客和房东收重税的人可以洗洗睡了。

4、房产税的目的，不是降房价，而是增加税收，希望白菜价捡漏的人可以洗洗睡了。

5、房产税出台时，国家必定会同时出台房地产利好消息，以达到稳房价的目的，希望房价崩盘的可以洗洗睡了。

6、房产税出台后，土地出让金将大振幅下降，房租将会下跌，租客需要节哀顺变。

7、房产税不会很快出台，刚需可以放心买房。

现在房价就是在开盲盒，因为有几个重点因素大家都不知道。

比如说：到底是哪些城市会成为试点；这个试点的时候，税费到底是按照面积收，还是按照套收，按照面积收，大户型的凉凉；按照套收，小户型的凉凉还有等等的。

这些都是影响房价很关键的因素，大家现在都不知道，这个时候入场，就是在赌了，钱多的可以随意，钱不多的，还是冷静一些吧。