为什么房地产税推行不下去（房地产税的15个问题！）为什么房地产税不早收，

 

10月23日，第九届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议作出决定，授权国务院在部份地区开展房地产税改革组织工作方案组织工作。

同时，财政部、国税有关负责人表示，将依全国人民代表大会常务委员会的授权，草拟房地产税组织工作方案办法（提案），报批做好组织工作方案各项准备组织工作。

一、房地产税与房产税的区别？

房地产税，简而言之，对房地产课税的一类税赋，不仅仅主要包括房屋本身，还主要包括农地使用权，它是一个综合型的概念，主要包括一切与房地产有直接关系的税，主要包括房地产业企业个人所得税、个人所得税、房产税、城镇农地署会、卫星城房地产税、新税、农地营业税、房产税、林地挤占税等，而房产税仅是房地产税中的一类，即对房产的买卖环节所展开的课税。

二、房产的表述？

所谓的房产，是指因外立面和Bagalkot，能够林文敏，可供人们在当中生产、学习、组织工作、影视娱乐、居住或贮存军用物资的场所。特别指出的是，独立于房屋的建筑如栅栏、暖房、亭子、舰桥、室外泳池等不属于房产，但室外泳池属于房产。依房产的表述，具有这类功能的房产按大类可界定为商业性地产和写字楼。

三、目前我国已课征的房产税有什么样？

1、商业性用房。特别针对商业地产的房产税自1986年10月1日就已经开始课税，是一直存在的，并非新增。依《中华人民共和国房产税实施办法》，商业性房产税的个人所得税可分为1.2%和12%这两种，当中前者是产权拥有者透过经营方式商业性房产产生的经营公益活动所需交纳的个人所得税，而后者则是产权拥有者透过商业性房产的出租公益活动所交纳的个人所得税。在具体内容适用于各方面，虽然虽然各地经济政策的差异，商业性房产税个人所得税相类些，具体内容由相关部门规定为依据。

2、部份卫星城写字楼的房产税。当前，特别针对房产税的倩女离魂仅在少数卫星城展开组织工作方案，该经济政策并没有在全国范围内适用于。当中，北京和武汉早在2011年就已经开始组织工作方案组织工作而且就北京和武汉来说，其对房产税的课税范围、课税依据、课税标准、个人所得税、税赋优惠、课税期限、课税目地和税赋用途各方面并不完成一致。

四、已组织工作方案房产税卫星城的效果怎样？

已组织工作方案10年房产税的北京和武汉，组织工作方案情况究竟怎样？只须从房产税的两个目地来展开总结：一是做为代替农地税收收入的方式；二是做为调节房价、保持房价稳定增长的手段。

这里以北京为例展开说明：

1、做为代替农地税收收入的效果

从图中可以看出，与农地出让收入相比，北京市近十年来收取的房产税总额1486.73亿元，不及2020年北京市一年农地财政收入的2/3。如果从做为代替农地税收收入的目地来看，房产税近十年的组织工作方案效果几乎是很差的。

2、做为调节房价、保持房价稳定增长的手段

如果以北京市2010房价为基数，北京房价在这十年里共经历了两轮明显的上涨，分别是：（1）从2011年已经开始到2013年，房价均价从22000元/上涨到2013年的30000元/；（2）从2015-2016年到现在，从30000元/的水平涨到了52000元/。在十年间房价累计涨幅236%，年平均涨幅23.6%。从房价的涨幅来看，房产税的组织工作方案效果几乎也是没有的。

北京如此，武汉近十年两者的数据亦然。故而“组织工作方案提案”如果仅仅是简单延续之前北京、武汉的组织工作方案经验的话，其产生的效果也是可以预见的。很明显，这次不可能只是简单地复制先前的组织工作方案经验，而是带着实现其两个根本目地而来，即透过这一次组织工作方案的再铺开，真正为之后推广全国、彻底取代农地税收收入的旧财政收模式展开“投石问路”。

五、“房产税”与“农地税收收入”在法理上的依据怎样完善？

“房产税”是特别针对产权拥有者在房产持有期间所展开的一类课税行为。在中国，政府是一级农地市场中唯一的供给者，而做为房地产开发商在开发农地前，需要一次性支付高额的“土地税收收入”受让相应的农地。关于这笔高额的“农地税收收入”在法律上怎样定性，则一直是人们所关注的焦点。

“农地税收收入”是一次性特别针对农地收取的70年租金么？如果是，就彻底否定了农地的产权性质。“农地税收收入”是税赋么？如果是，在同一片农地已课税70年的税赋基础上，再特别针对相同的农地每年的持有环节收取“房产税”，那就违反了我国现行税法的基本原则：不能在税上加税，也就是不能以已课税的税做为下一道税的税基。“农地出让金”是其它性质的费用？如果是其它性质的费用，特别针对如此高额的其它性质费用，依税赋法定原则，目前并没有相关的法律依据。

六、此次对房地产税新增的点在哪里？

因特别针对商业性用房的房产税一直就存在，本次特别针对房地产税课税范围的一个扩大点在于对居住用的写字楼展开房产税课税，而非居住用的房地产应该仍适用于于老办法。

七、什么样卫星城有望成为“组织工作方案提案”中的组织工作方案卫星城？

除了此前已组织工作方案的北京、武汉外，什么样卫星城有可能做为新增组织工作方案卫星城？

今年5月，财政部、国家国税、住建部等主管部门在北京召开房地产税座谈会，北京、武汉、深圳、杭州、苏州、济南共6座卫星城相关负责人均有参加。据悉，会后，相关部门还向深圳、杭州、苏州、济南等四个卫星城征询“是否支持中央在其所在卫星城组织工作方案课税房产税”等问题。

结合上述信息来看，深圳、杭州、苏州、济南这4座做为“房产税”的新增组织工作方案卫星城概率非常大。

八、房产税的课税适用于对象及认定标准是否统一？

从目前北京和武汉的试点情况看，一个共同点：均是特别针对“家庭”这一基本单位展开课税、不同之处在于：北京是特别针对的是居民新购买的二套及以上住房、非本市居民家庭新购商品住房；武汉是特别针对存量独栋商品写字楼、新购独栋商品写字楼、新购高档住房、三无人员新购第二套写字楼。两者的适用于对象均有较大的限制。

从此次决定的发布时点以及所承载的目地来看，在适用于对象上很可能继续延用“家庭”这一基本单位展开课税；在房产的认定范围上很可能在总结组织工作方案卫星城的基础上对课税范围的一个适度扩大。比如：特别针对“家庭”这一基本写字楼面积在扣除免税居住面积后*相关系数展开计算，而扣除免税面积则结合不同卫星城的发展水平展开界定，比如每个家庭扣除30~60m的基本课税面积。

九、小产权房怎么办？

本次决定明确将“依法拥有的农村宅基地及其上写字楼”排除在未来课税的对象范围外，但是对于现在市面上地位尴尬的“小产权房”是否课税以及怎样课税留下较大的经济政策空间？

未来对于“小产权房”的课税经济政策也将是社会的一大关注点。比如，可正常交易的房屋系数按“1”来计算，而地位尴尬的小产权房则在“1”的系数上展开相应的折算，从而计入“家庭”课税房外立面积的范围中展开课税。

十、家庭和单身怎样界定？

如果未来以“家庭”为基本单位展开课税，那还涉及到对于“夫妻”还是“单身”的标准怎样认定的问题。

结合北京、武汉的组织工作方案情况来看，这时就需要考虑购房时点与夫妻关系的存续期间的一个关联。比如，夫妻是处于在婚状态还是非婚状态（主要包括离异、丧偶等），以及非婚状态多久可以认定为单身等。

十一、课税估值的依据？

依目前北京及武汉的组织工作方案情况看：北京市的课税的估值依据是房屋交易价格的70%，而武汉市课税的估值依据是房屋的交易价格。

未来，大概率课税估值的依据会在写字楼的交易价格和写字楼的评估价格之中展开选择。前者，适用于于流动性强的写字楼可能更加便利且节省交易双方的一个交易成本，后者则目前对写字楼的司法拍卖公益活动中较为普遍采用的一类估值方法。

十二、个人所得税采用何种标准？

房产税做为未来代替农地财政的一个重要抓手，大概率会参考个人所得税超额累进的办法展开课税，实现对居民收入再分配的一个调节。

十三、是否有税赋优惠？如有，适用于的对象范围？

依建设共同富裕的社会目标来看，存在较大的可能会对弱势群体及优抚对象展开适当的税赋优惠经济政策，比如“低保户”、“烈士”等特殊群体。

十四、房产税课税对出租市场的影响？

因房产税是特别针对房产持有环节所展开的一类课税，因此其会加重房产产权方的一个持有成本，该持有成本是否可以透过出租等方式展开转移，则要界定两种情况：

特别针对房产流动性较强的区域，比如超一线卫星城北京、北京、广州、深圳等，本身是属于外来人员出租需求旺盛的卫星城，其出租用房供不应求，出租供需处于卖方市场，因此房产税产生的持有成本完全可以向承租方展开转移；特别针对流动性一般甚至没有流动性的区域，出租需求没有甚至很少，出租供需属于买方市场，因此房产税产生的持有成本将无法透过提高租金的方式向承租方展开转移，从而加重房屋持有者的负担。

十五、组织工作方案过程中出错怎么办？

依此次人大决定，组织工作方案期限为五年，如需延期，可以在授权期限届满的六个月以前向全国人民代表大会常务委员会提出申请，由其决定是否展开延期。这充分表明了中央的态度：

鼓励各地结合自身的实际情况大胆试验，定期总结，不要怕出错，因为，组织工作方案期间出台的各地方课税办法期限就五年，到期就自动结束了；2015年就已经呼声震天响的“房产税”至今未出，就已经说明了这是一个牵一发而动全身的重大事件，牵涉太多参与方的利益。所以，“组织工作方案提案”一定要发挥改革开放以来中国经济可以保持高速发展“摸着石头过河”的秘诀，组织工作方案地方要多，经验模式也要多，争取“百花齐放”最后在总结经验的基础上实现市场一盘棋的终极目地。