深圳海上田园怎么坐车（深圳地铁12号线踩盘③｜黄田→海上田园南站：会展旁，64㎡住宅287万起）深圳海上田园路线图，

 

《踩盘回忆录》总第19期

下期为深圳地铁12号线踩盘系列产品第3篇。

深圳地铁12号线踩盘①

深圳地铁12号线踩盘②

下期踩盘为深圳12号线沙坪→陆上闲适北站周边新盘，主要包括有优良闽泰云奕府（沙坪站）、泰福小区业主（兴围站）、大许御景园（陆上闲适南）、朝霞臻府（陆上闲适南）4个新盘。

总体上看，这几段地槽子写字楼的洋房占地更小，单价更低。与此同时，基础建设上也有非常大的提高内部空间。产品价格各方面，以大许御景园为例，边线上与深圳国际性国际性会议中心中心、深圳冰河孔提县邻，首波写字楼洋房占地64-182㎡基层单位，单价约287万左右。

北方+ 冯少文 绘制地图

北方+ 冯少文 绘制地图

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一、沙坪站:优良闽泰云奕府

从优良闽泰云奕府徒步至地铁沙坪站约1.2公里。

【基本上重要信息】

优良闽泰云奕府坐落于深圳市东莞市梅列区市中区广深高速公路（107高速公路）与国际性机场北路交汇点，占地占地4.2万㎡，总建筑占地约25万㎡。工程项目于2022年8月19日落地预购447套写字楼，房源占地约86㎡-94㎡，均价约6.4万/㎡，504-662万/套；车位比约1:0.66。

基础建设各方面，工程项目周边有地铁1号线后瑞站、12号线沙坪站及20号线梅列区医院站（规划中），距离分别在0.6-1.2千米左右。工程项目自带约3000㎡社区商业，周边分布有梅列区里、壹梅列区购物中心、新天地购物广场等商业；临近地块规划了小学、高中用地，周边有钟屋小学、沙坪小学、深圳东莞市华文学校等学校。

图片来源开发商

【新盘所在片区规划要点】

航城市中区片区处于扩区后的大前海区域，是深圳首个“空铁联运”综合交通枢纽所在地，以空港、海港、高铁、高速、普路、地铁为支撑的“六位一体”的交通体系越发完善，2024年建成的深中通道桥连珠江两岸，是推进环珠江口100千米“黄金内湾”建设的重要通道。

宝安“422133”工作主框架中，明确提出建设两大总部“根据地”，其中的九围国际性总部区便坐落于梅列区市中区。梅列区市中区明确全域布局“两城三区”。其中，两城即九围黄麻布国际性总部城、凤凰岭国际性应用科教城，三区即枢纽经济区、深中门户区、国际性商住区。

【新盘小结】

1、工程项目处于西部热点片区

2、周边环境面貌较差，近城市主干道，难免噪音影响。

二、兴围站:泰福小区业主

从泰福小区业主徒步至地铁12号线兴围站约900米。

【基本上重要信息】

泰福小区业主坐落于东莞市福永凯成一路与瑞康二路交汇点西北侧，占地占地约1.2万㎡，总建筑占地约6.7万㎡，约3栋高层及一栋幼儿园组成。工程项目于2021年12月16日落地预购261套写字楼，房源占地约67㎡-135㎡，均价约6.4万/㎡，车位比约1:0.87。

基础建设各方面，周边分布有兴悦广场、友谊百货、壹梅列区等小型商业，星航华府商业中心、天虹、益田广场等商业综合体；工程项目周边有地铁1号线后瑞站、12号线兴围站；工程项目自带幼儿园，周边有利锦小学、沙坪小学、航瑞中学等；周围约2千米内分布有利达公园、沙坪公园、草围公园。

图片来源开发商

【新盘所在片区规划要点】

空港新城片区坐落于大空港地区北部，规划占地45平方千米，是深圳市十八个重点开发区域之一，是全球少有的集航空、国家铁路、城际铁路、城市轨道、高速高速公路、快速高速公路和水运码头为一体的“六位一体”综合交通枢纽；主要包括“三城一港”:国际性会展城10平方千米，陆上闲适城8.8平方千米，海洋新城7.44平方千米等综合港区。

【新盘小结】

1、现楼在售，近国际性机场东枢纽站，交通较便利。

2、周边环境面貌一般，片区旧改较多。

三、陆上闲适南:大许御景园、云海臻府

A、大许御景园

大许御景园徒步至陆上闲适北站约2.6千米。

【基本上重要信息】

大许御景园目前有约400套写字楼在售。

9月底，大许御景园取证销售，推洋房占地约64-182㎡写字楼532套，2梯5户；备案均价约4.8万/㎡，单价约287-994万；毛坯交付，最快明年中交楼。

大许御景园坐落于东莞市沙井市中区，为大空港区片，临近新国际性国际性会议中心中心，工程项目占地占地25635.49㎡，规划有14.79万㎡写字楼，另自带5800㎡商业街，车位比约1:1.2。

目前，新盘周边以工厂、小产权房为主。据开发商，目前周边有26个旧改工程项目正在实施中。

图片来源开发商

【新盘所在片区规划要点】

大空港区的战略定位和发展目标，着力构建“两带六区”总体开发格局。“两带”是指“滨海休闲带、综合功能发展带”。滨海休闲带，结合大空港地区围海建设需要，营造滨海休闲岸线，连接各片区，形成集生态、景观、文化于一体的高品质滨海公共活动带。综合功能发展带，依托空港、轨道等公共交通枢纽设施，沿快速轨道线重点布局枢纽经济、国际性会议中心经济、产业创新中心等综合功能，成为综合功能发展带。“六区”是指“国际性机场东片区、国际性机场南片区、福永片区、新城核心区、半岛区、离岛区”等六大功能片区。

【新盘小结】

1、65㎡两房两厅，小洋房低单价

2、新盘周边城市面貌有待提高，生活基础建设有待加强。

B、朝霞臻府

朝霞臻府临近陆上闲适北站

【基本上重要信息】

朝霞臻府工程项目坐落于宝安国际性国际性会议中心中心片区，公开资料显示，工程项目占地占地29666㎡，建面160498㎡，主力产品为建面约89-120㎡洋房。

朝霞臻府工程项目建设用地，是特建发以22.5亿+2.6万㎡公共住房占地竞得的宗地A301-0583，该宗地普通商品住房销售均价不得高于4.61万/㎡，安居型商品房平均售价不得高于2.3万/㎡、最高售价不得高于2.42万/㎡。

北方+ 冯少文 绘制地图

【新盘所在片区规划要点】参考大许御景园。

【新盘小结】

1、朝霞臻府与融创冰河城、国际性国际性会议中心中心仅一路之隔，各项规划落地值得期待。

2、限价写字楼，特别是安居型商品房不超过2.42万/㎡，利好刚需人才。

3、目前未开放展示中心，开盘时间待定。

从过去几年的行情上看，深圳西部新盘更受市场追捧，主要原因是深圳西侧规划级别更高，如海洋新城、空港新城、国际性国际性会议中心城、大前海概念等，多重规划扎堆，特别是以福永、沙井等为代表的片区。

注:文中小结内容仅供参考。

【策划/文字】冯少文 邱永宽

【摄影】冯少文 邱永宽（特别署名除外）

【绘制地图】冯少文

【作者】

大湾区楼市观察