法向人间：深圳小产权房投资机遇与风险

 

违章建筑物进行买卖纷争，高等法院不立案

责任编辑为滕昭工程项目组深圳公司总部长年专门从事小产权房法律条文服务工程项目新体验的主观叙述，不光提示信息：文本为准，消费市场有信用风险，抄底风险较大！

与此同时电视广告：2020年，工作方案民族特色法律条文服务工程项目——小产权房（发展史违章建筑物、贫困户

▌创作者：张茂荣 滕昭（全省）房地产辩护律师工程项目组执行官辩护律师

▌萨温齐：房地产、小产权房纷争，涉房公事，城中村等

一、深圳小产权房类型：

A.不合法建筑物（可入房）：绿本房、鱼肉红本房

不论是绿本，却是鱼肉红本，如果是中央政府行政部门颁授，都是物权凭据，房屋都是不合法建筑物。

B.违规建筑物（其实不然房）：发展史违章建筑物、追加违章建筑物

以2009年6月2日为界，以后为发展史遗留下来违规建筑物，后为追加违规建筑物；

发展史违章建筑物理论上说存有证实产权、司法机关拆毁、充公、临时性采用等作法；

追加违章建筑物理论上说存有被强制性拆毁的法律条文信用风险。

C.迁离房：分项房

迁离指标房中的小产权房买卖， 在与地产商间接签下后，假如半途地产商资金链脱落，或工程项目烂尾楼，相较买回其它小产权房而言信用风险较小。

发展史违章建筑物，虽经申报，仍可被拆

二、深圳小产权房可否股权投资？

A.被法律条文人放大了的信用风险

法律条文人的天职是信用风险防控，天生具有未买卖先考虑信用风险的惯性思维，也由此导致往往人为放大了信用风险（所以说辩护律师永远做不了商人，而商人明知辩护律师意见属实，也往往不可能完全听辩护律师的），小产权房买卖既是如此：

很多法律条文人其实并不了解深圳小产权房买卖的现状，仅凭“小产权房统统违规，违规则信用风险不可控”的简单思维做出轻率判断，而事实上，深圳几乎占据住房消费市场50%的小产权房地下买卖一直存有，很多人买回，很多人股权投资，很多人获益，当然也有吃亏了的，总体而言，有信用风险，但远没有一般法律条文人口中说得那么可怕。

B.小产权房进行买卖纷争现状

小产权房纷争中的进行买卖纷争，并不见得比普通商品房进行买卖纷争比例高得多，纷争核心原因在房价变化，拿2015年深圳业主违约潮而言，即便是不合法商品房，因短时间内房价暴涨，业主违约比例超过了50%，房价暴涨暴跌下，违约方违约并不因为房屋是小产权却是大产权而有所不同。

而因为小产权房受政策影响较小，相较于完全属于政策市的普通商品房，其价格上涨是一个缓慢过程，基本不会出现短期暴涨暴跌，故违约概率往往反低于普通商品房。

C.高等法院裁判观点：违规建筑物，不合法建筑物

对于违规建筑物引发的业主违约纷争，高等法院往往不予立案，而对于有产证的不合法建筑物小产权房，高等法院往往判决合同有效，结果是：卖方借进行买卖合同无效毁约，高等法院不予立案，毁约不合法建筑物进行买卖，高等法院证实进行买卖合同效力——显然，高等法院对于小产权房的裁判明显有利于买回一方。

D.征收补偿

原业主反悔情况下，违规建筑物类小产权房遇中央政府征收补偿，补偿权利人如何确定是一个十分务实，又无法回避的重要问题，对此深圳市盐田区人民高等法院（2018）粤0308行初1223号案、广东省高级人民高等法院（2018）粤03民终9995号案均证实了买受人为补偿权利人。

换言之：即便是买卖不不合法，实践中中央政府部门也却是以诚实信用原则和契约精神，认可合同效力的。

集体土地绿本房，合同有效

三、深圳小产权房股权投资发展机遇

A.价格低，无税费；

B.无需购房资格；

C.租金回报率高；

D.逢旧改，身价暴增；

E.过度商品房首选；

F.分项房不限售。

违规建筑物，征补买受人

四、深圳小产权房股权投资信用风险

A.卖方债权人的查封执行

此为股权投资小产权房最大信用风险，实践中，对于违规建筑，高等法院也是可以强制性执行的。

B.无法过户，卖方毁约

违规建筑物无产证，自然无法过户，而不合法建筑物有产证，因不是红本商品房，同样也没法办理过户手续，由此导致很多业主在出售十年、二十年后因房价暴涨或遇旧改而毁约。

C.旧改产证的注销（违规建筑物更安全）

这是城中村过程中一个令地产商、买受人共同头痛，且又绕不开的问题：根据《拆毁重建类城中村工程项目房地产证注销操作规则（试行）》，房地产证的注销必须由房地产权利人或其授权的申请人申请办理，不注销则无法办理用地手续，由此导致即便绿本房卖家不对买家违约，仅仅是不配合注销产证，便足以叫停整个更新工程项目！——此事在深圳某地产就发生过，地产商最后被迫多赔偿原业主上千万。

滕昭律师工程项目组深圳公司总部目前正在寻求此类纷争的法律条文解决方案，并已有所行动，如无意外，2020年将有所结果，如可解决，将大大利好绿本房小产权房买卖，深圳城中村中困扰地产商和买家的长年发展史难题将得以破解。

发展史违章建筑物，租赁合同多无效

五、深圳小产权房股权投资选择

A.法拍小产权房

两书（拍卖成交证实书+高等法院执行裁定书）具有物权证实效力，等同于中央政府部门核发的房地产证，通过高等法院拍卖竞买到的小产权房几乎可以做到零信用风险。

B.交通便利（地铁口），周边配套完善，出租率高。

六、深圳小产权房股权投资自力救济

A.违规建筑物：实际占用，掌握控制权

以城中村实践操作来看，没有产证的违规建筑物，地产商只认实际控制人，谁能交付房屋，地产商与谁签订搬迁协议，迁离/补偿给谁，所以对于违规建筑物实际占有、实际控制非常重要，失去控制权就失去了一切！

B.不合法建筑物：全家人签字，局外人见证，做好合同设计，引入担保条款。

不合法建筑物进行买卖合同有效，合同条款的设计非常重要：将可能出现的各类卖方违约情形逐一预测并作出有效预防安排，这考验的不止是辩护律师的理论水平，更是实践经验！

与此同时，为防止共有人提出异议，建议父母、子女、兄弟姐妹共同签字互保，与此同时邀请局外人见证。

结论：我辈中人，把握信用风险，或可躬身

About 滕昭——滕昭（全省）房地产辩护律师工程项目组，2007年12月始创于深圳，目前已在全省28省市设立地方工程项目组，2019年6月27日被中房报、中房智库、中房网联合授予“中国房地产法律条文

滕昭说：“滕昭说，说房市”简称，关注房地产热点，捕捉房地产信息，规避房地产信用风险，化解房地产纷争——滕昭辩护律师房市观点，不可不知。