“小产权房”保险合同与否有效率_到底要千万别买_看完你就知道了!

@cccani：5年前在宝安区购得了一套150平的旧区房，本人并非村内居民，户籍也无此那，当时是向一居民买的，集体土地证不怕死名，我们到律师楼做了登记！ 最近有长实有意改造，请问我的授权书有效率吗？这样一来可以得到拆迁补偿不？？

始终以来，浑然不觉朋友问道，该不该买小房屋产权房？总结起来，他们想买小房屋产权房的原因，大概可概括为四点：

1、没购房资格；

2、小房屋产权房比货品房价格低廉得多；

3、冀望未来拆迁，能获得巨额赔偿金额。

有关买不买小房屋产权房，

网上始终议论，

到底该不该买小房屋产权房？

有关这个始终所苦着购房者的问题，

今天一起来谈谈！

小房屋产权房并并非法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定通称的用法。是指在贫困户自发性农地上工程建设的房屋，未交纳农地税收收入等费用，其房屋房产证并非由北欧国家房管部门颁发的，所以叫做“乡房屋产权”，又叫“小房屋产权”。

各村发的简而言之小房屋产权房产，实际上没或者说的房屋产权。这种房没北欧国家发的农地尼布寺和预购许可，购房合约国土规划房烽也不会给予登记，简而言之房屋房产证也并非或者说合法有效率的房屋房产证。

1、通常意义上的小房屋产权房：挤占自发性工业用地或耕地违规工程建设，将贫困户自发性工业用地所有权确权，用于货品住宅合作开发的违规建筑。（这个是最常见的）

2、管制产品销售的小房屋产权房：在政府拨给或卖地的农地上，不按规划功能合作开发或使用，并将管制产品销售的房屋直接在市场上产品销售，具有房屋产权纷争的不完全房屋产权房。

3、西屯庄房：在军队享有所有权的农地上进行货品房的合作开发，之后购得军人以外的地方居民，通称“西屯庄房”。

4、部分二手货房：一些二手货房还没办理手续拆迁手续及缴农地税收收入就进行买卖，此类房屋的保险合约会被视为合宪。

相对于简而言之的“大房屋产权房”，小房屋产权房的特征还是十分显著的：

1、竞争优势显著：

小房屋产权房工程建设在自发性农地上，这些自发性工业用地的区位相对偏僻，一般位于城市市郊或索宾卡，本身农地价值较高。最重要的一点是，无须交纳国有农地税收收入和有关税赋，于是农地工程建设成本较低。

2、房屋产权不完整：

北欧国家不承认并未予办理手续小房屋产权房的转让有关手续，也不能上市买卖。并且，依照有关法规规定，小房屋产权房保险合约属于合宪合约，并不受《合约法》的保护。既无法律保障，也不可以上市买卖。严格上来说，小房屋产权本质上是无房屋产权。

3、不合法性：

小房屋产权房工程建设在农村自发性农地之上，与北欧国家现行的农地管理法相违背。农村自发性农地所有权是该自发性组织成员的专有权利，是不能卖地、转让的。目前利用农村自发性农地建造房屋出售给城镇居民的行为是违规的，小房屋产权房购买者获得的乡镇房屋产权或村自发性组织有关证明文件并不具有法律效力。

4、法律风险大：

小房屋产权房在房屋质量、物业管理、配套设施、水电煤气等方面都可能存在问题，更重要的是，购房者从乡镇或村委会获得的简而言之房屋“所有权”不能正常行使，在转让、继承、抵押、拆迁补偿等方面均会受到较大的管制，有关权益难以得到保障。

根据我国《农地管理法》的规定，贫困户自发性所有农地的所有权不得卖地、转让或者出租用于非农业工程建设。而农村集体土地属自发性所有，居民对集体土地也只享有所有权，居民将房屋购得本村以外人员的买卖行为不能受到法律的认可与保护，也不能办理手续农地尼布寺、房产证、契税证等合法手续。

《有关农村自发性农地确权登记发证的若干意见》规定，“对于借户籍制度改革或擅自通过‘村改居’等方式非法将贫困户自发性农地转为国有农地、农村自发性经济组织非法卖地或出租自发性农地用于非农业工程建设、城镇居民在农村购置集体土地、贫困户住宅或‘小房屋产权房’等违规工业用地，不得登记发证。”

看到这里，你还敢买小房屋产权房吗？可能还是会有大胆的网友，认为“法不责众”、“人多力量大”，觉得多人一起购买，在拆迁或赔偿时，可以一起抱团，跟长实或政府谈判。

事实是怎么样呢？接下来小编将结合具体的案例给大家分析。

独生子刘某工作后将户籍从农村迁走成为城市居民户籍，但其父母的户籍仍在老家。如今父母先后过世，在老家留有2套小房屋产权房。

刘某决定将房屋出卖却遭到村委会阻挠，有关负责人表示刘某已并非村内居民，没权利出卖该房屋。

分   析

根据有关条例，刘某父母的房屋符合遗产的范围，刘某作为父母的法定继承人当然拥有该房屋的继承权。

但是在继承后的实际操作中，刘某由于不具有村内自发性户籍，存在无法办理手续房屋转让的问题，建议其将房屋卖地给村内的其它村自发性成员。

城市居民购买小房屋产权房如果遇到拆迁可否获得补偿？

分  析

小房屋产权房一旦涉及到拆迁赔偿等，原来的房主会以私下买卖不合法为由，要求全额得到拆迁赔偿，而买家很难得到补偿，风险很大。

赵某日前与钱某签订了《房屋保险合约》，赵某将自己的一套小房屋产权房以30万元的价格购得钱某。签约当日，钱某向赵某支付定金5000元，部分房款50000元。

一个月后，钱某按照合约约定拟继续交付后期购房款时，赵某却反悔了，准备收回房子，把原来收取的购房款返还钱某，钱某诉至法院要求继续履行合约。

分  析

法规不允许自发性农地上工程建设的房屋向本自发性经济组织以外成员产品销售，“小房屋产权房”不具有房屋的所有、转让、处分等权利，不能办理手续房屋的房屋产权转让手续。

本案中法院认定双方签订的保险合约合宪，由赵某返还钱某购房款，驳回钱某要求继续履行合约的诉讼请求。

综上所述，无论是集体土地转让还是小房屋产权房买卖都具有较大法律风险，大家务必谨慎对待。若是自发性经济组织内成员间互相转让，也应该给自己敲响一个警钟，避免因拆迁或者其他情况致使自己遭受经济损失。

来源：法商之家