“工改保”_深圳房价股权投资新赛车场!

 

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农地供大于求是深圳房价格偏高企的核心原因。增加宅地供给是“稳土地价格、稳房价、稳预期”的重要切入点。

2018年，市政府提出到2035年筹集工程建设170万台住房的目标，其中专业人才住房、安家型货品房和公用出租住房总量不少于100万台。平均值每年需追加5.5套保证房，压力岩荠！

在问题促使和旧改政策支持下，“guier保”成为近两年住宅供给的三剑客。

根据2020和2021这两年的全区工程建设轻工业用地供给计划，一共拟实施19个“guier保”工程项目，累计供给宅地面积48.3公顷。按照宅地平均值5.5工业用地、一户80平房米进行估算，可追加约265.8万平方米（3.3万台）保证房。

Ps.在《绿豆投资》后台回复“guier保”，获取2020&2021“guier保”工程项目详情！

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什么是“guier保”

将原则上土地规划中总体规划为轻工业商业用途（M1或M0）的农地修正为以保证房为主的定居商业用途，进行开发工程建设。保证房包括公用出租住房、专业人才住房和安家型货品房。与普通货品房相比，保证房管制建筑面积、限购买/使用对象、管制价格、管制交易。缺角式的安家房10年后较于土地价格转为货品房；缺角式的专业人才住房3年后可由原配售单位或政府回购，或转让给其他专业人才。02

为什么要做“guier保”

从宅地现况上看，我国多数卫星城宅地占工程建设轻工业用地占比在30%左右，2019年深圳市宅地占比仅为22.6%，高于国家国际标准25%-40%的下限（《卫星城轻工业用地进行分类与总体规划工程建设轻工业用地国际标准》GB50137-2011），也远高于国外发达卫星城（大邱、伦敦、纽约宅地占比分别为63%、47%和42%）。

在“二三”期间，深圳将通过新供给宅地、轻工业用地机能修正等多种平台，实现宅地占全区工程建设轻工业用地比率逐步提高至 25%。

从轻工业用地现况上看，2019年深圳市轻工业用地占工程建设轻工业用地比率为29.1%，达到国家国际标准15%-30%的上限（《卫星城轻工业用地进行分类与总体规划工程建设轻工业用地国际标准》GB50137-2011），也高于北京、上海、广州、杭州等卫星城。

△ 数据来源于2019年中国卫星城工程建设统计大辞典

2018年深圳市划定了270平方公里的轻工业园块线，用以保护产业发展发展空间。虽有轻工业用地红线保证，但在旧轻工业园改造升级过程中，实质是“guier工受阻”，产业发展迁离转移加速迹象明显，归根结底还是持续高涨的地租、房价让轻工业企业陷入困境。

随着《关于深化住房管理制度体制改革大力推进建立多主体供给多平台保证租收购公司举的住房供给与保证体系的意见》（深府规〔2018〕13号）、《深圳市落实住房管理制度体制改革大力推进住房轻工业用地供给的实施办法》（深总体规划资源规〔2020〕3号）等政策的颁布，全区正大力增加住房供给规模、拓宽供给平台。

通过将一些零星的、轻工业发展效益较高的农地性质修正为定居商业用途，有助于优化农地资源配置、提高轻工业用土地价格值，缓解住房供大于求。

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博热县可以“guier保”？

2018年颁布的《深圳市轻工业园块线管理办法》明确了一级轻工业园块线内，位于地铁500米范围内的轻工业用地，可以工程建设专业人才住房和保证性住房。

二级轻工业园块线内现况轻工业用地应现况保留，如果需要开展以定居、商业为主导机能的卫星城更新或农地养护，要先让市政府泰安市移出计算机程序线。

2019年卫星城更新政策放开“guier保”，在轻工业园块线外的，原本总体规划为轻工业的旧轻工业园，可申请修正原则上土地规划轻工业用地机能，工程建设专业人才房、安家房或公租房（《深圳市拆除重建类卫星城更新单元计划管理规定》（深总体规划资源规【2019】4号）。04

“guier保”工程项目怎么赔？

“guier保”卫星城更新工程项目以工程建设保证房为主，同时可配建少量货品房用以回迁、售卖，确保工程项目实施可行性。如果工程建设公租房，工程项目可配建45%的货品房或商业；如果工程建设安家房，工程项目可配建25%的货品房或商业（《关于加强和改进卫星城更新实施工作的暂行措施》（深府办〔2016〕38号））。在”guier保”卫星城更新工程项目中，现况轻工业厂房一般按建筑面积1:0.5-1:0.8的区间国际标准赔货品房或商业。

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“guier保”回迁要多久？

卫星城更新有合法农地比率、更新意愿、建筑时间等准入门槛要求，专项总体规划涉及多方利益博弈，工程项目从计划立项到拆平工程建设的周期较长，一般需要5-8年。（想了解更新工程项目全流程，点击《深挖 | 2年翻3倍，深圳拆迁房暴富与绝望之路！》）

对于“guier保”卫星城更新工程项目而言：

①由于现况是旧轻工业园，农地产权相对简单，大部分有农地证，业主大多为企业或村股份合作公司，只要顺利通过原则上土地规划总体规划修正，立项就非常快。

②轻工业现况工业用地一般比较高，新建物业大部分是保证房，土地价格也比较高，“guier保”工程项目的开发利润较好，是房企拿地的新赛车场，受到热捧！（想了解更新工程项目全流程，可点击《不懂“工业用地”，还梦想当深圳的拆迁户？》）

③工程项目业主单一，拆迁相对容易，从立项到拆平的时间会大幅缩短。相对旧村拆迁工程项目，“guier保”回迁显然更快。

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