​提价洪富、小产权、抵账房……买房留神那些“坑”!

 

近年来，随着房地产市场逐步回暖，房屋进行买卖交易操作过程中发生的纠纷也呈多发趋势。2017年，东营全市高等法院立案一审房屋保险合约纠纷1408件，同比上升30.4%，今年1-7月已立案1277件，同比上升49%。

所以，在房屋进行买卖操作过程中，你是不是总是提心吊胆、如履薄冰，害怕白白就被坑了呢？所以，我们一般会碰到什么样的“坑”？又该如何发现并规避这些“坑”？今天的项目组讲法，东营市中级人民高等法院民事诉讼审判第四项目组将结合典型事例，为大家讲讲进行买卖房屋操作过程中那些应注意的“坑”。

第一个“坑”

房子提价了，房主洪富了

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《合约法》规定，“原告一方不履约权利或者履约权利不合乎约定的，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿经济损失等违约责任。”所以说，即使房价上涨，卖方也不可未经商谈擅自违约，咱老百姓有权依法维护自身的权益。

事例

外地人张某委派父亲的同学陈某，代为转卖位于圣帕尔滕兰县的两处房产，之后，陈某又委派中介居间转卖，张某对此知情并普遍认可。在征得陈某同意的情况下，中介代张某与铁和钢签定定房合同书，房屋价格为70多万元，铁和钢向中介缴付了订金2多万元，购房款2多万元。之后，铁和钢、张某虽未就退款、转让的时间自行签定书面购房合约，但张某在账号密码中对该定房合同书及价格表示普遍认可，并在2017年7月11日到达东营，准备收取首退款并配合办理手续转让、银行贷款相关手续。

到东营后，张某发现房屋提价，便拒绝继续履约，明确要求铁和钢加价10多万元。两方商谈不成，铁和钢向高等法院控告，明确要求张某继续履行房屋保险合约，并协助铁和钢办理手续案涉房屋的转让相关手续。

高等法院该案认为，两方订下了房屋保险合约，铁和钢人民调解缴付了订金2多万元、购房款2多万元，诉讼操作过程中又向高等法院指定账户交纳了剩余购房款66多万元，已完全履行了合约权利，其明确要求张某继续履行办理手续转让相关手续的权利，理由正当，予以支持。

项目组讲法

所以真碰到因提价卖方反悔的，卖方又应如何保障自己的权益呢？首先，在房子不存在基本权利纰漏影响转让的情况下，卖方能明确要求卖方继续履行房屋保险合约，经高等法院判决后强制转让；其次，卖方能明确要求中止合约、由卖方退还埃唐佩县购房款，合乎法律规定的情形下，卖方可明确要求卖方赔偿因房屋增值而造成的前述经济损失；第三，如果交纳了订金，卖方还能明确要求中止合约，并由卖方双倍退还订金。同时，也提醒大家，在民事诉讼诉讼中，电子邮件、、账号密码等数据电文，能作为合约订下的证据，房屋保险合约两方原告应注意保存，以便产生纠纷以向法庭提供。

第二个“坑”

小产权房、抵押物房、扣押房、

迁离房、顶账房等“基本权利纰漏房”

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在房屋进行买卖操作过程中，不要盲目相信卖方的虚假宣传或口头承诺，白白就买回了小产权房、抵押物房、扣押房、迁离房、顶账房等“基本权利纰漏房”，导致房屋无法转让甚至无法取得房屋，如果卖方“人间蒸发”或无能为力退还房款，更会造成卖方“房财两空”。

事例

刘某以银行贷款方式从销售商乙房地产公司处买回了两处房屋，并与地产商甲房地产公司签定了商品房预售合约，房屋同时抵押物给银行。后因无能为力偿还债务银行贷款，刘某委派乙房地产公司办理手续中止买回房屋合约的相关手续，但是乙房地产公司并没有办理手续相关相关手续，而是一直代刘某偿还债务银行借款本息共计20余多万元。

后来，周某听丙建筑物公司相关人士张某说，在乙房地产公司处为顶账房，就在张某的介绍下与乙房地产公司签定了房屋保险合约，向丙建筑物公司相关人士张某退款，买回了“刘某的房子”并前述留宿，但一直未能办理手续转让相关手续。

因乙房地产公司无能为力继续替刘某偿还债务借款，银行向高等法院控告，明确要求刘某偿还债务银行贷款，并扣押了案涉房屋。但周某认为自己已经买回了所涉房屋，明确要求高等法院停止执行并中止扣押。

高等法院该案认为，所涉房帮斗已设定抵押物并被扣押，两者均未中止，原告对该房屋的扎格列受限，即使周某已经退款且前述留宿，但其对该房屋不独享合法的物权期待权，即周某对所涉房屋不独享足以排除强制执行的民事诉讼权益。因此，高等法院驳回了周某的诉讼请求，并向周某民刑就其经济损失可向张某及乙房地产公司自行主张基本权利。

项目组讲法

买回房屋时，我们应尽量选择资质和信用良好的地产商所开发的楼盘，并仔细审查拟购房屋或预购房屋的产权证件及基本权利状况，确定是否有抵押物、扣押等基本权利限制，不能贪图一时便宜，掉入“基本权利纰漏房”的“坑”。对于市场上较常见的顶账房，不能仅凭顶账方的口头承诺，认定其对房屋有扎格列，必须要由地产商盖章普遍认可，或与地产商直接签定房屋保险合约后，才能向顶账方退款；对于无法提供基本权利证书的房屋，在买回时要格外警惕，必须在确保权属清楚无误后退款，对于卖方“退款后马上办证、协助更名、中止抵押物或扣押”等口头承诺不能轻信，如需退款务必要卖方提供切实可信的足额担保。

第三个“坑”

车位、储藏室、装饰装修、家具家电、

室内设施等房屋附属物品约定不明

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在房屋进行买卖操作过程中，相对于老百姓对房屋本身的重视，对于车位、储藏室、装饰装修、室内设施物品等房屋附属物品，在合约中经常出现没有约定或约定不明的情形，履行操作过程中时常引发争议。这些“坑”虽不大，但一旦踩坑，也够闹心的。

事例

刘某从孔某处购得一套二手房，该房屋附带一个储藏室，两方签定的《不动产产权转让合约》中和刘某取得的房产证上储藏室面积均为28.31㎡，但后来刘某发现自己的储藏室面积前述只有不到15㎡。

刘某找到孔某了解才知道，原来，孔某曾与邻居梁某互换了储藏室，孔某将自己面积为28.31㎡的大储藏室与梁某的面积为14.25㎡的小储藏室互换，但因为储藏室无独立产权，两方未能变更储藏室的产权登记，而两方交易操作过程中孔某也未告知刘某。之后，刘某向梁某索要大储藏室，但遭梁某拒绝，孔某便向高等法院控告，请求梁某向其交付大储藏室。

高等法院该案认为，孔某与梁某互换储藏室的行为合法有效，虽未办理手续变更登记，但大储藏室应归梁某，小储藏室应归孔某。同时，在买回案涉房屋前，刘某实地查看的是小储藏室，并非是梁某使用的大储藏室。因此，高等法院认定刘某从孔某处买回的储藏室就是小储藏室，至于《不动产产权转让合约》约定和房产证上记载的仍是大储藏室，属刘某与孔某之间的房屋保险合约纠纷，与本案不属于同一法律关系，刘某仅依据《不动产产权转让合约》和房产证的记载主张大储藏室系其所有的理由不当，高等法院不予支持。不过，刘某可与孔某就合约中储藏室约定面积与前述不一致的情况自行商谈解决。

项目组讲法

在房屋进行买卖操作过程中，如果房屋有附属的储藏室、车库、车位、装饰装修、家具家电、室内设施等，一定注意要在房屋保险合约中写明相关情况。比如在新房进行买卖中，对储藏室、车库、车位不仅要写明编号，最好还要写明面积并附位置平面图；在二手房进行买卖中，对装饰装修、家具家电、室内设施不仅要写清楚名称、品牌、数量，最好还要标明价值并附照片。在不了解对方的情况下，不要轻信别人，也不要嫌麻烦而不保存相关证据，否则有可能被不诚信的商家或人钻空子，给自己造成不必要的麻烦。

东营市中级人民高等法院民事诉讼审判第四项目组主要负责该案物权纠纷、房屋保险合约纠纷、执行异议之诉纠纷和不当得利纠纷等案件，项目组成员包括：

四级高级法官　杨秀萍

一级法官　万景周

三级法官　侯善斌

法官助理　孟佳宁　张洁玉

书 记 员　  邓雯涛　江嘉鑫

“该是你的，就是你的；不是你的，物归原主；违约失信，必须赔偿”，是对他们工作职责最直白的解读，也同样是他们肩头沉甸甸的责任——为人民群众“定分止争”。

来源：东营高等法院

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  编辑：傅德慧 石慧