1千万部房废置,房价还能撑多长时间_Aulaye房子别再碰了!

8月31日，住建部一十三名蒙徽表示，今后5年，我省将以产业发展廉租房出租住房为重点项目，进一步完善住房保障制度，增加廉租房住房的供给，努力实现全体人民住略有居。

此外，王部长还强调了两个“重点项目”：其一、人口数净流入的大卫星城，将重点项目通过产业发展出租住房来化解新市民、新青年的住房痛点；其二、有一定经济实力，买得起房又不愿租房的群体，将重点项目通过产业发展共有房屋产权住房化解其居住问题。

看到这里，许多人可能早已看出了端倪：原来所谓的“用5年时间，实现全民住略有居”，并不是让天下人都负担得起货品房，只不过是让中低总收入者能租得起房，或者能负担得起仅保有部分房屋产权的“共产房”。很显然，这种无法保有房屋全部房屋产权的方式实现的住略有居，对亿万民众而言，所获得的安全感并没那么强烈。

不过为此研究者却有不一样的看法：一方面，纵观全球，也没哪个北欧国家可以保证天下人都负担得起货品房，买房并不是刚需，住房才是。多主体供应、多渠道保障、租收购公司举的住房制度，全世界通用；另一方面，我省的货品房市场存在诸多亟待破解的痛点——房价轻微相对较低、1千万部房废置是重中之重。换言之，短期房价很难下跌——现阶段许多人买得起房，并非是因为房屋极度短缺，而是许多房屋没被好好利用起来。

对研究者的看法，许多人颇为赞同。首先，过去二十年，我省的平均房价下跌了5倍多，由不足2000元/平，暴涨到今天的吻合11000元/平。全省重点项目30城中，房价跌幅少于800%的有23个，跌幅少于1000%的有4个。

如果再细化到四大一线卫星城“北上广深”的核心板块，房价的跌幅或达到了惊人的2000%-3000%。毫无疑问，过去这些年，即使是以房价的平均跌幅来看，也相比之下少于了国人的工资总收入增幅。所以，对大多数人来说，单纯想凭借工资总收入来买房，早已越来越困难了；

其次，今年4月份，诸葛找房正式发布的《房价总收入比进行调查研究》报告显示，2020年监测的重点项目100城，平均房价总收入比达13.2。一般来看，房价总收入比能够大体描述出总收入与房价之间的关系，比较车辆通行的说法指出房价总收入比在3-6倍之间为科学合理区段。由此不难看出，全省100城房价总收入比都相比之下高于国际惯用的“科学合理区段”。

换句话说，全省重点项目100城的房价都早已“相对较低”了，特别是深圳、三亚、厦门、北京、上海这五个卫星城，房价总收入比都少于了30，其中深圳以48.1位居榜首，成为全省买房最难的卫星城。

再者，一边是房价“虚高”，另一边却是成千上万套的房产废置，不仅造成了社会资源的极大浪费，更助推了房价下跌。

截止到今天，全省到底有多少套房子废置？北欧国家层面并没给出Auterive，他们现在所能知道的全省住房情况还是欧洲央行去年4月份正式发布的进行调查报告结果，截至2020月底，96%的村落居民家庭成员都有了自己的住房，户均达到1.5套，且总和面绩少于40平方米，高出发达北欧国家总和面绩33平方米的水平。

报告同时透露，全省存在大量经济条件比较好的家庭成员购买不止一套住房。特别是许多炒房投资客，可能保有几套，甚至上千个房产。此外，一些上市公司也参与商业机构购房，变卖房产用于“扭亏”早已成为众所周知的事情。

虽然废置房数目官方没公布统一答案，但是根据西南财经大学等正式发布的数据他们也能大体推算出结果：进行调查显示，2018月底，村落沿海地区住房废置率高达22.40%，其中三四线卫星城废置率吻合30%，依照国际车辆通行规范，他们北欧国家的废置房属于轻微积压区段。

中国村落沿海地区目前有3亿家庭成员，依照欧洲央行户均1.5套房的进行调查，也就是说，目前村落沿海地区保有住房总数是4.5千万部，依照废置率22.4%计算，则可以得出村落沿海地区废置房数目高达1千万部。

 我省房价“虚高”，且村落沿海地区有1千万部房废置，今后房A3C下跌吗？

为此他们一贯的看法指出，今后房价分化会比较轻微：除少数人口数流失轻微，经济缓慢的卫星城，房价有可能迎来下跌之外，全省大多数卫星城的房价可能会继续下跌，只是涨多涨少的问题。看到这里，有人可能会忍不住破口大骂，特别是那些盼望着房价下跌等着“抄底”的购房者。他们建议大家不妨先看看四点分析：

第一、许多人过度高估了宏观调控的威力，而且大有人在指出，宏观调控会将房价降到以刚需口袋里的钱定价的地步，这显然是大错特错了。

顾过去这四年多，宏观调控喊出的口号，不管是“房住不炒”，还是“不将房地产作为短期刺激经济的手段”、亦或是“防范房地产信贷风险”等，北欧国家层面从来未给出“宏观调控降房价”的承诺，更没说过，会把房价降低到刚需能负担得起的地步；

第二、不仅如此，从近段时间6个卫星城出台“限跌令”政策来看，许多卫星城对房价的态度依然是“稳中有涨但不能跌”。

背后的原因他们不说大家也都能明白，全省95%以上的卫星城都是走的“靠出卖土地融资产业发展卫星城”的模式，这意味着土地财政总收入占据着大多数卫星城地方财政来源的半壁江山，而降房价一旦开启下跌，势必会引发抛售、购房者观望、开发商拿地欲望降低等连锁反应，其结果就是土地出让金会大幅缩水，这是地方不希望看到的局面。此外，房价下跌，对有房族来说意味着家庭成员财富缩水，从社会大家稳定层面考量，地方有稳房价的责任；

第三、影响房价的核心因素是供求关系。

虽然整体来看，我省村落沿海地区的住房废置率相对较低，但按卫星城级别分类后，不难发现，对大多数人口数显著增长、经济较发达、资源丰富的一二线卫星城来说，住房依然是“供不应求”，特别是人口数不断流入的都市圈和卫星城群核心卫星城，货品房、保障房、公租房等缺口依然很大，随着需求不断增长，今后房价下跌的压力依然很大。比如深圳，虽然目前新二手房房价处于“下跌通道”，但是长远来看，房价下跌的压力巨大；

第四、我省住房市场存在的高废置率现象虽然早已摆在台面上，但是他们不能据此说今后房A3C下跌，毕竟北欧国家层面并没出台任何政策打击住房废置——一个“废置税”喊了这么多年，也并没实质性进展，目前为止，还没能够威胁到多套房者的政策。

当然，如果有人一口咬定今后人口数大量流失的偏远卫星城房价必然下跌，他们也不反对，但这类卫星城不在他们讨论的范围，也不在大家购房的选择范畴，因为这类卫星城的房地产最终都会回归居住属性，讨论房价的涨跌意义不大。

既然今后各大卫星城的房价基本面仍然是“稳中有涨”，那么是否意味着依然可以延续过去的“闭眼买房躺赚”逻辑？答案是否定的。

虽然他们坚信，今后大多数保有人口数流入、经济后劲十足、资源优势不断集中等优势的大中卫星城房价还会继续向上，但不意味着可以乱买房。

事实上，住建部释放的信号早已明确，9月起，三类房子或“不吃香”了，对买房自住的刚需来说，他们建议大家要谨慎购买Aulaye房产，因为买到之后不仅可能面临贬值，后期的居住体验也不会好：

第一类：超高层住宅，特别是县城18层以上的住宅

9月10日，住建部正式发布通知，提出要实行超高层建筑决策责任终身制，并且根据城区人口数规模决定建筑高度：城区常住人口数300万以下卫星城新建150米以上超高层建筑，城区常住人口数300万以上卫星城新建250米以上超高层建筑，应实行责任终身追究。

值得一提的是，较早之前，住建部早已正式发布了两次“限高令”：今年3月底，住建部正式发布《关于加强县城绿色低碳建设的通知（征求意见稿）》文件，其中对县城建房提出了三个要求：1、新建住宅以6层为主；2、6层及以下住宅占比应不低于75%；3、新建住宅最高不少于18层，确需建设应严格论证；今年7月，住建部再次下发通知，严格限制新建250米以上建筑，不得新建500米以上建筑。

住建部“限高令”的出台，无疑释放了超高层住宅居住、投资价值“双双下滑”的信号，特别是县城18层以上的住宅楼，更是不能再乱买了。原因很简单，住建部正式发布“限高令”，无疑直接承认了它的缺点。直白点说就是，9月起，超高层住宅可能“不吃香”了。事实上，随着时间的推移，这类房产不仅舒适性会越来越低，还将面临大幅贬值的可能。

第二类：小房屋产权房

据不完全统计，截止到2020月底，全省保有小房屋产权房6500万套，它们大多聚集在一二线卫星城的城中村和三四线卫星城的城乡结合部。小房屋产权房虽然也能化解居住问题，市场上每年也有大量交易，但根据北欧国家相关法律规定，小房屋产权房无法得到确权，也没取得相关部门发放的房屋产权证书，所以小房屋产权房本质上是违法建设的房屋。

2020年5月，国土资源部和住房建设部发出《小房屋产权房不得借不动产登记“洗白”》的通告：针对分散登记形成的历史遗留问题，要求各地依法妥善处理，为不动房屋产权利人排忧解难，但不允许所谓小房屋产权房借此合法化。释放的信号再明确不过，今后小房屋产权房转正充满未知数，很可能一条政策落下，全省数千万套小房屋产权房就要面临被依法拆除。

基于此，今年9月起，小房屋产权房都可能“不吃香”了，所以不管是大卫星城还是小卫星城的小房屋产权房，他们都建议大家谨慎购买，因为小房屋产权房有可能无法转正，这种情况下，未取得房屋产权证书的小房屋产权房就要面临拆除，对购房者来说，可能面临“钱房两空”。

第三类：老城区“博拆迁”的老旧房屋

过去十年，以棚改为主导的大拆大建式卫星城更新改造工程，在我省各大卫星城如火如荼上演。老房子棚改拆迁的背后，被拆迁者往往能获得分新房或巨额资金补偿的机会，特别是在一二线卫星城保有大量土地、房屋的原住居民，凭借拆迁实现资产上千万甚至过亿的不在少数。事实上，拆迁更被冠以“一夜暴富”的名声。基于此，近年来房地产市场上催生了一大批专业投资老城区老旧小区“博拆迁”的炒房客。

2021年8月31日，住建部副部长黄艳明确表示，今后在实施卫星城更新行动中将坚持划定底线，防止卫星城更新变形走样，严格控制大规模拆除。除违法建筑和经专业机构鉴定为危房且无修缮保留价值的建筑外，不大规模、成片集中拆除现状建筑。原则上卫星城更新单元或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%。

翻译过来就是，今后拆迁将大规模收缩。业内研究者给出的直观表达是，2018年棚改拆迁开工总量高达626万套，2022年后每年的棚改开工总量或不足100万套。这意味着今后老城区的4/5的老旧房屋都可能没机会拆迁，当然大家也不要担心，住建部明确今后取代“棚改”的是“旧改”。不过，此举对“博拆迁”的投资客来说，无异于晴天霹雳——老房子不再拆迁，他们的拆迁暴富梦将彻底粉碎。

基于此，今后不管是购买老旧房屋盼拆迁后获得巨额补偿改善居住环境的居民，还是“博拆迁”的投资炒房客，都建议大家谨慎购买这类房产。因为“旧改”替代“棚改”后，老旧小区的升值空间可能大幅下降，其将不再像过去那样吃香，特别是一些基础差底子薄的老旧小区，很有可能彻底“砸”在手里。（来源：楼市新谈）

// E N D //