“小产权房”保险合同与否有效率_到底能无法买_看完就你知道了!

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来源 | 综合自全民理财及网络

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始终以来，总有朋友问小编，该不该买小房屋产权房？

总结起来，他们想买小房屋产权房的原因，大概可归纳为三点：

1、没购房资格

2、小房屋产权房比商品房价格便宜得多

3、寄望未来拆迁，能赢得大笔索赔金额

有关买不买小房屋产权房，网上始终议论纷纷，一起看看各路网民的观点：

@cccani：5年前在白云区买下了一套150平的城中村房，本人并非该居民，户口也无此那，当时是向一居民买的，自发性土地证改不了名，我们到辩护律师楼做了登记! 最近有长实有意改造，请问我的登记书有效率吗？到时候能得到拆迁补偿金不？？

@jeff妈咪：自发性土地房产属于自发性所有，不得进行买卖！登记也没用吧，不可能凌驾于法律条文其内！亲悲剧了！看拆迁的长实怎样解决，最好联合多些你这种情况的，一起谈……

@sabrina：像这种情况的，一般索赔款是先赔付到居民那里去，然后看这个人的良心啦，他愿意给你多少就给多少了。

@夏薇怡：这一类房子，想迁离，这么一来了。能拿回一点儿钱就算里头了。这一类房子，法律条文上一点儿保证都没的。

@亚洲之鹰：找原业主商量，如果他是有诚信的话看他愿意给多少钱你，房子归他，他还是能跟长实那谈条件是拿房子还是拿钱的。

@大源：小房屋产权房保证性差许多；不过买的人多，最后也应该能赢得许多的~

看来网民们对购买小房屋产权后能赢得索赔基本不看好，而购买了小房屋产权的网民，也是抱着博彩的心理~哪网民的观点是有理的？到底该不该买小房屋产权房？有关这个始终困扰着购房者的问题，今天一起来讨论一下：

什么是小房屋产权房？

小房屋产权房并并非法律条文上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一类约定通称的称谓。是指在贫困户自发性土地上工程建设的房屋，未交纳农地税收收入等费用，其房屋房产证并非由北欧国家房管部门颁发的，所以叫做“乡房屋产权”，又叫“小房屋产权”。

县区政府发的简而言之小房屋产权房产，实际上没真正的房屋产权。这种房没北欧国家发的农地尼布寺和预售许可证，购房合约国土房烽也不会给予备案，简而言之房屋房产证也并非真正不合法有效率的房屋房产证。

小房屋产权房有哪些类型？

1、通常意义上的小房屋产权房：占用自发性工业用地或耕地违规工程建设，将贫困户自发性工业用地所有权流转，用于商品住宅合作开发的违规建筑。（这个是最常见的）

2、管制产品销售的小房屋产权房：在政府划拨或卖地的农地上，不按规划功能合作开发或使用，并将管制产品销售的房屋直接在市场上产品销售，具有房屋产权纠纷的不完全房屋产权房。

3、西屯庄房：在军队独享所有权的农地上进行商品房的合作开发，之后买下军人之外的地方居民，通称“西屯庄房”

4、部分二手货房：许多二手货房还没办理相关手续拆迁相关手续及欠缴农地税收收入就进行进行买卖，该类房屋的保险合约会被视为合宪。

小房屋产权房的特点？

相对于“大房屋产权房”，小房屋产权房的特点还是十分明显的：

1、价格优势明显：

小房屋产权房工程建设在自发性土地上，这些自发性工业用地的地理位置相对偏远，一般位于城市郊区或索宾卡，本身农地价值较高。最重要的一点儿是，无须交纳国有农地税收收入和有关税费，于是农地工程建设成本极低。

2、房屋产权不完整：

北欧国家不承认并不予办理相关手续小房屋产权房的过户登记相关手续，也无法上市进行买卖。并且，依照有关法律条文法规明确规定，小房屋产权房保险合约属于合宪合约，并不受《合约法》的保护。既无法律条文保证，也不能上市进行买卖。严格上来说，小房屋产权本质上是无房屋产权。

3、不不合法性：

小房屋产权房工程建设在贫困地区自发性土地其内，与北欧国家现行的农地管理法相违背。贫困地区自发性土地所有权是该自发性组织成员的专有权利，是无法卖地、受让的。目前利用贫困地区自发性土地建造房屋出售给城镇居民的行为是违规的，小房屋产权房购买者赢得的县区房屋产权或村自发性组织有关证明文件并不具有法律条文效力。

4、法律条文风险大：

小房屋产权房在房屋质量、物业管理、配套设施、水电煤气等方面都可能存在问题，更重要的是，购房者从县区或村委会赢得的简而言之房屋“所有权”无法正常行使，在受让、继承、抵押、拆迁补偿金等方面均会受到较大的管制，有关合法权益难以得到保证。

小房屋产权房的最新政策

根据我国《农地管理法》的明确规定，贫困户自发性所有农地的所有权不得卖地、受让或者出租用于非农业工程建设。而贫困地区自发性土地属自发性所有，居民对自发性土地也只独享所有权，居民将房屋买下本村之外人员的进行买卖行为无法受到法律条文的认可与保护，也无法办理相关手续农地尼布寺、房产证、契税证等不合法相关手续。

《有关贫困地区自发性土地流转登记发证的若干意见》明确规定，“对于借户籍制度改革或擅自通过‘村改居’等方式非法将贫困户自发性土地转为国有农地、贫困地区自发性经济组织非法卖地或出租自发性土地用于非农业工程建设、城镇居民在贫困地区购置自发性土地、贫困户住宅或‘小房屋产权房’等违规工业用地，不得登记发证。”

2017年9月20日中午，国土资源部在其官方网站上公布了一份文件，再次重申：防止小房屋产权房通过不动产登记不合法化！

看到这里，你还敢买小房屋产权房吗？可能还是会有大胆的网民，认为“法不责众”、“人多力量大”，觉得多人一起购买，在拆迁或索赔时，能一起抱团，跟长实或政府谈判。事实是怎么样呢？接下来小编将结合具体的案例给宝宝们分析。

案 例 一

独生子刘某工作后将户口从贫困地区迁走成为城市居民户口，但其父母的户口仍在老家。如今父母先后过世，在老家留有2套小房屋产权房。

刘某决定将房屋出卖却遭到村委会阻挠，有关负责人表示刘某已并非该村居民，没权利出卖该房屋。

分析：根据有关条例，刘某父母的房屋符合遗产的范围，刘某作为父母的法定继承人当然拥有该房屋的继承权。

但是在继承后的实际操作中，刘某由于不具有该村自发性户口，存在无法办理相关手续房屋过户的问题，建议其将房屋卖地给该村的其它村自发性成员。

案例二

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分 析：小房屋产权房一旦涉及到拆迁索赔等，原来的房主会以私下进行买卖不不合法为由，要求全额得到拆迁索赔，而买家很难得到补偿金，风险很大。

案例三

赵某日前与钱某签订了《房屋保险合约》，赵某将自己的一套小房屋产权房以30万元的价格买下钱某。签约当日，钱某向赵某支付定金5000元，部分房款50000元。

一个月后，钱某按照合约约定拟继续交付后期购房款时，赵某却反悔了，准备收回房子，把原来收取的购房款返还钱某，钱某诉至法院要求继续履行合约。

分析：法律条文法规不允许自发性土地上工程建设的房屋向本自发性经济组织之外成员产品销售，“小房屋产权房”不具有房屋的所有、受让、处分等权利，无法办理相关手续房屋的房屋产权过户相关手续。

本案中法院认定双方签订的保险合约合宪，由赵某返还钱某购房款，驳回钱某要求继续履行合约的诉讼请求。

综上所述，无论是自发性土地受让还是小房屋产权房进行买卖都具有较大法律条文风险，大家务必谨慎对待。若是自发性经济组织内成员间互相受让，也应该给自己敲响一个警钟，避免因拆迁或者其他情况致使自己遭受经济损失。

 有关文章：（点选可阅读）

国土部、住建部：小房屋产权房想身份“转正” 没戏！（附全文）

最高法：小房屋产权房、无证房统统能执行（附：详细操作指引）

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