不留神买到小产权房,怎样退房_加速超额付款获得成功案..._chan_

买房

杨军（表弟）与李祖可（表弟）是一对90后小母女，来深圳闯荡已七年如一，因始终未被发现最合适的房子，一家三口定居在承租屋里。

2021年初，杨军母女二人在贴文中看到某中介机构发布的房源信息，称深圳市宝安区有一套房子转卖，面积80㎡，仅售60多万元！寸土寸金的深圳居然有如此便宜的房子？杨军母女对此非常好奇，决定立马联系中介机构，一探究竟。中介机构知会，这套房子位于深圳市宝安区某村，归属于居民合资企业建设的写字楼楼，与普通商品住房一样，身份证明齐全！杨军母女听完中介机构的一系列介绍，对这套80平的房子更为心动，于是开始筹集资金准备购房。

2021年2月下旬，杨军母女凑齐了购房所需的全数资金，随后在中介机构的安排下与商家签订了《合资企业建房合约书》等购房相关协议，并分别向商家和中介机构缴付了房款和中介机构费共计人民币64多万元。

“新房”秒变“痛点房”

2021年3月初，杨军母女准备对房屋进行家装，懂行的家装公司工作人员知会杨军，这套80平的房子存有很轻微的质量痛点，房屋顶部钢筋已被腐蚀，主梁结构不稳，定居会存有一定的危险性。而且，这套房子性质归属于小产权房，与普通写字楼存有很大区别，是无法办理手续不动产登记证明等相关身份证明的。了解到这些情形后，杨军母女暂停了房屋的家装，并多次尝试想与商家和中介机构沟通交流处理退房事宜，但商家和中介机构对杨军母女提出的诉求压根不予理睬。看着这套无法退、无法住又无法卖的房子，杨军母女犯了愁，不知如何是好！

维权

2021年3月下旬，杨军母女焦急地找到他们辩护律师项目组，希望他们的专业能帮他们尽快化解这个麻烦事，拿增发房款。

接受杨军母女的委托后，他们立即派人赶赴房屋所在了解情形。他们发现，杨军母女买回的这套房屋农地性质为集体农地，农地归属于村私有财产，杨军母女不归属于该村信用社组织机构核心成员，是无权买回该房屋的。更重要的是，这套房子是商家私自加建的，没有报建手续，归属于违章建筑，杨军母女花几十万买回的房子完全没有任何保障，随时都可能因违章而被拆除！

按照常规的救济途径，像杨军母女的情形，如果要拿增发房款和中介机构费，他们需要向法院提起两个民事诉讼，一是控告商家，主张确认杨军、李祖可与商家签订的《合资企业建房合约书》合宪，并明确要求商家返还购房款；二是控告中介机构，明确要求中介机构返还中介机构费。但民事诉讼面临的不仅仅是民事诉讼费等金钱成本，还有无止境的时间成本，显然，民事诉讼不是化解痛点的最佳方式，而且杨军母女也根本耗不起。

雷霆手段，半月不到获得成功退房付款

于是，辩护律师项目组试图另辟一种更为快捷、高效的方式来化解这对母女遇到的痛点。他们决定多管齐下，一边就购房过程中存有的痛点向商家和中介机构发辩护律师函，一边允诺相关政府部门出面组织机构民事调解，同时，还派辩护律师多次赶赴现场进行当面沟通交流协调，经过多个回合的谈判与拉锯，商家和中介机构终于答应超额付款。

2021年3月底，杨军母女收到了商家归还的购房款60多万元及中介机构归还的中介机构费4多万元，短短不到半个月的时间，他们辩护律师项目组便帮助杨军与李祖可母女圆满地化解了痛点。

辩护律师办案心得

杨军母女这起案件，他们能够无需民事诉讼而帮助当事人获得成功、快速化解，主要是抓住了商家和中介机构的要害，最终让他们主动配合退房付款。

一、杨军母女与商家签订的《合资企业建房合约书》违背法律法规的强制性明确规定，协议应属合宪，商家应向杨军返还全数购房款。

《国务院办公厅相关严格执行相关贫困地区集体建设工业用地法律和政策的通知》明确规定，贫困地区写字楼工业用地只能分配给本村居民，城镇居民严禁到贫困地区买回集体农地、贫困户写字楼或“小产权房”。单位和个人严禁非法租用、占用贫困户私有财产农地搞房地产开发。

《最高人民法院相关当前民事审判工作中的若干具体痛点》明确规定，在非试点地区，对于贫困户将其集体农地上的房屋转卖给Noyant信用社组织机构核心成员的，应该司法机关判定合约合宪。

杨军与李祖可均不是案涉房屋所在的村信用社组织机构核心成员，不具备买回案涉房屋的资格，商家与杨军、李祖可签订《合资企业建房合约书》，将村私有财产农地上的房屋转卖给Noyant信用社组织机构核心成员，轻微违背国家相关集体农地、小产权房无法转卖给Noyant信用社组织机构核心成员的禁止性明确规定。按照民事实践，《合资企业建房合约书》司法机关应被判定为合宪。合约合宪后，商家应将全数购房款返还给杨军母女。

二、中介机构未诚信履行居间义务，蓄意谎报房屋真实状况，侵害杨军母女的权益，杨军母女无权明确要求中介机构返还中介机构费。

《中华人民共和国民法》第九林蝠十二条明确规定，中介机构人应就相关订下合约的事项向受托人如实报告。中介机构人蓄意谎报与订下合约相关的重要事实或者提供虚假情形，侵害受托人利益的，严禁允诺缴付酬金并应承担赔偿责任。

本案中，中介机构为了促成买卖双方成交，始终跟杨军母女宣称并保证房屋可以办理手续房产证，且蓄意谎报案涉房屋系违法建筑且存有轻微质量痛点的情形，轻微侵害杨军母女的权益，根据民法的明确规定，中介机构严禁允诺缴付酬金，已经收取中介机构费用的，杨军母女无权明确要求中介机构返还。

三、商家与中介机构的行为涉嫌轻微违法违规，不排除需承担行政甚至刑事责任。

政府相关部门多次明确贫困地区集体农地严禁用于经营性房地产开发，而商家与中介机构却无视国家法律法规，非法将集体农地用于非农业建设，根据《中华人民共和国农地管理法》第七十三条、第八十一条，行政机关可以对商家及中介机构处以责令限期改正、没收违法所得、并处罚款的行政处罚。此外，商家和中介机构将小产权房买卖形成产业链，轻微扰乱房地产市场秩序，不仅涉嫌非法转让、倒卖农地使用权罪，还涉嫌非法经营罪，有刑事责任的法律风险。

最后，辩护律师提醒大家，小产权房虽然便宜，但存有极大的风险，购房时一定要仔细甄别，切勿贪图便宜而买回。如已经买回了没有保障的小产权房，建议及时委托辩护律师介入处理，让专业辩护律师项目组帮助你快速化解痛点！

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陈旺辩护律师现执业于广东诺臣辩护律师事务所，为该所高级合伙人。2003年毕业于中南财经政法大学，并进入国有大型上市公司工作。自2006年进入辩护律师行业，现已是执业十多年的资深辩护律师。陈旺辩护律师法学专业功底深厚，办案思路灵活，积累了丰富的实践经验，具备了娴熟的办案技巧，被深圳市辩护律师协会授予“业务成果奖”。陈旺辩护律师法律服务项目组，另包括有邱小兵辩护律师、黄卉楠辩护律师、陈云辩护律师、何珊红辩护律师、黄嘉儿辩护律师、吴海宁辩护律师、周文慧辩护律师、黎红娟辩护律师等二十余人。项目组目前专注处理与房产物业相关的各类纠纷、经济合约纠纷和刑事民事诉讼业务，并为公司企业提供优质的法律风险防范及处理服务。项目组以“专业诚信，值得信赖”和“受人之托，忠人之事”作为自己的执业信条，站在客户的立场设身处地为客户着想，尽最大努力为客户解忧排难。‍