笔记-房屋租赁案件律师实务

 李斌律师的房屋租赁案件律师实务课程笔记钱往往不太多但常发一、房屋租赁案件概述1、房屋租赁合同特征诺成性合同，合同成立即可不以交付为要件双务合同，有偿合同，不要式合同（租期超过6个月的应该签订书面合同）最长期限20年，防止以租代售2、合同双方权利义务出租人有权要求承租人支付租金，要求在合同无效撤销等情况出现之后承租人返还租赁房屋的权利，按照合同约定时间状况向承租人交付房屋，对于房屋以及相关设施的损坏承担维修义务。如果是承租人自己的问题产生的，需要要求承租人承担维修责任。出卖房屋时候的通知义务，保障优先购买权融资租赁合同，出租人应承担维修义务，但可以合同约定让承租人承担。承租人承租房屋，可以经出租人同意转租。按时支付租金返还房屋在租赁期间妥善保管房屋以及设施。3、中介是否应对信息真实性负责专业从事房地产业务，并且收取中介费用，需要如实向承租人披露房屋问题，律师如实报告的义务，造成委托人利益被损害有权拒付要求赔偿。主动调查核实基础的房屋以及证件材料的义务，主要看合同，没有约定需要看中介有没有渠道获取该材料二、房屋租赁合同效力1、限制行为能力人签订的租赁合同事实判断-对于事实认定价值判断-可能得到的利益收案之后通过主体通过标的物方方面面看是否有效？限制行为能力人不会是孩子，是成年人中精神疾病等导致丧失完整行为能力的？超出行为能力范围？（精神病司法鉴定、病例、处方等）法定代理人是否追认？合同无效是自始无效，除争议解决条款其他条款也是无效，但也是专属管辖。2、房屋租赁合同未备案登记是否影响效力城市房地产管理法，双方应当办理登记，但是没有强制性效力。除非是约定合同生效要件是登记。租期超过6个月的应该签订书面合同未签订的。不过一方履行主要义务（支付租金、交付房屋）另一方接受的，合同有效。3、未取得所有权的房屋租赁合同效力出租人为产权人，但办证需要时间，对租赁合同不产生较大影响，合同有效。房屋为违章建筑，土地取得，房屋建筑等都没有经过行政审批程序，不动产登记中心不会办理登记的，需要看情形。4、违法建筑租赁合同效力（1）司法能否认定违法建筑违法建筑的行政审批手续不齐全，小产权房缺乏流动性，法院不会越俎代庖认定房屋是否为违法建筑的，判决不作为认定违建的依据，需要城管等行政部门去做出是否违建的判断。如果没有提供相关合同等能够确定出租人为房屋所有权人的，一般法院认为是可行的。（2）未取得建设工程规划许可证的租赁合同效力规划委员会有权批建设工程规划许可证，城乡规划法T40，没有该证书的无效合同。既没有产权证又没有建设工程规划许可证一般判定为无效。（3）未按建设工程规划许可建设的租赁合同效力超越建设工程规划许可证的范围，视为是没有取得建设工程规划许可证，所以一般是认定无效5、临时建筑租赁合同效力简易建筑eg工棚，需要临时建筑建设工程规划许可证，时间是2年，不是钢筋等永久性建筑，不超过2层，可以延长，只能延一次。6、无效合同能否补正效力一审法庭辩论终结前能够补正的是可以的，不包括二审发回重审等。7、经济适用房等保障房租赁合同是否有效经济适用房是满足符合条件的人员的居住需要，而建设出售的低价房屋。有限制的产权，经济住房管理办法。北高院指导意见，认为合同有效，管理办法只是部门规章不是强制性法律法规规定，但是不影响建设部门的违法处理还是可以通过举报的方式去进行处罚不受判决的影响。有些法院认为，经济适用房是保障性住房，涉及到社会不特定多数人的利益，也是与居住该房屋的真实意思的违背，违背规章规定，是违反公序良俗为由主张合同无效。——承租人占有使用费包括之前已经给出租人的占有使用费不能给出租人应当给法院，法院会发给双方当事人裁定或司法建议书，剥夺私法利益。8、房屋未经消防验收合格租赁合同是否有效房屋交付使用之前应当经过消防验收合格，关系到公共安全，是属于房屋交付不符合合同以及相关法律司法解释的规定，是合同履行问题可以解除，而非无效。eg：租房做酒店9、房屋未经竣工验收合格租赁合同是否有效发包人、开发商、建设单位、设计方、承包方、监理方等进行竣工验收，质量是否符合国家、合同标准，签字后竣工验收完成，发包人、开发商、建设单位15日内向建设工程主管部门报备。如果违法竣工验收的，建设工程主管部门可以要求重新验收。竣工验收时间以合法有效的竣工验收表签署的时间为准，建筑法T61管理性强制性规定。安全性不影响合同效力，影响合同履行，违法的话房屋是不符合一般交付要件，是合同履行问题可以解除，而非无效。即使明知也是可以解除合同。发包人明知有问题但是还使用的，不得再次就该工程质量瑕疵向承包人主张相关赔偿责任。10、群租房租赁合同是否有效治安隐患、消防隐患、扰民等不稳定因素多，其实不应该存在，但实际情况不允许。群租房合同是有效的11、划拨土地上建设的房屋租赁合同是否有效国家政府进行划拨，合同有效，但是应该将租金中相当于土地出让金以及相关税费等部分上交给政府。12、集体土地租赁合同效力认定集体土地具有不同的性质，租赁的土地性质是建设用地并且用于符合条件的相关建设的，认定合同有效。13、租期超长的合同效力最长20年，超过20年的部分无效，是效力性的强制性规定。14、20年租赁期满自动续期条款是否有效租期满之后续期20年是否有效？20年后房屋状态是否还符合之前合同中约定的状态是不一定的，有恶意以租代售之嫌，所以最高院民一庭认为无效。除非是再次签订合同，租期约定为20年。15、房屋租赁合同效力法院是否主动审查是，并且会审查除斥期间（非诉讼时效）三、房屋租赁合同无效后果1、房屋占有使用费如何确定参照合同规定支付房屋占有使用费，参照建筑工程施工合同标准。2、信赖利益损失如何确定合同无效之后进行清理结算的，有过错的需要承担相应的责任，缔约过失责任是缔约损失，6个月左右的房屋占有使用费四、房屋租赁合同条款1、当事人条款主体审查，合同中当事人信息列明，准确书写。当事人联系方式、住所、委托代理人信息需要标明。接受租金账号写清楚2、房屋状态按照房产证上的相关门牌号、房屋间数、面积质量、装修、产权证、规划许可证、是否可以出租？3、租赁目的办理营业执照，从事经营活动的，房屋没有产权证、消防无法通过等，合同目的是否落空。4、租赁期限期限中间注意有无免租期、是否超20年年限。5、租赁用途居住的话，人数多少；经营活动的，经营范围以及实际经营与合同约定不一致的？6、租金支付多久支付一次、期限、数额、是否需要调整？出租人无法单方调整租金如何支付7、维修义务什么样的设备设施出现什么问题怎么跟出租人说自行维修的出租人的配合义务以及维修费用由出租人承担。支付承租人该期间的租金损失以及是否租期延期8、违约责任逾期支付租金多少元以上，有相关解除权承租人使用租赁物期间造成什么损失要承担什么责任解除之后免租期以及违约金等约定9、送达条款双方送达地址，催收函，合同解除函。10、相关费用承担以及结算需要在合同中约定五、租金支付实务问题1、租金支付期限如何确定合同约定，X月一付，在X日之前支付（期限、数额）如果没有约定一般是在租期届满时候，实质上是后付租金；租期一年以上的，在年末支付，剩余不到一年的在租期届满时给付。支付一个月租金作为押金，承租人造成损失的，出租人有权在押金中扣除相应部分。2、租金快速上涨是否属于情势变更慎重使用情势变更，高院审核，最高院民二庭会议纪要审核才可以在个案中使用情势变更原则，合同成立的时候是否显失公平需要看是否符合合同目的，一般来说出租人维护房屋等成本是在之前租金中是可以涵盖的，履约成本>=实际租金的时候才构成实际履约障碍，所以以租金上涨等商务方面变动为由是不合理的。3、向出租人亲友支付租金是否有效承租人举证证明给付租金事实，风险比较大，亲友和出租人关系？夫妻、亲子以及其他近亲属？是否在支付该人之后告知该出租人？出租人是否因此提出催收要求；钱数、有无其他利益关系？4、出租人拒收租金承租人如何处理出租人想涨租金，债权人迟延受领。承租人应当找公证处办理提存，提存通知出租人，本期债权债务消灭。5、房屋面积不符，承租人能否拒付或减负租金商业用房一般按照平方计算，房屋特定的，合同没有明确约定面积，没有直接关联。承租人在收房之后没有异议，不能。如果租金数额与面积直接相关，约定面积高于实际支付的，需要将相应面积对应租金返还。六、所有权变动不破租赁1、债权物权化的立法初衷租赁权是债权，但是有准物权的效力，对抗房屋受让人，买卖不破租赁。2、买卖、赠与或继承不影响租赁合同效力买卖不破租赁扩大到其他所有权变动情况3、已查封房屋承租人不得对抗申请执行人法院公权力执行效力在先具有对世效力，不得再设定权利负担，不得租赁。如果租赁的话，也可以排除占有。承租人在租房之前了解房屋是否被查封。如果承租在先，也推定使用买卖不破租赁原则4、所有权变动不破租赁是否已登记备案为必要上海市，未备案不取得公示效力，不能对抗善意第三人。变动后的权利人可以要求承租人腾房。买卖不破租赁原则是法定权利，保障承租人利益，不论租赁合同是否备案，也无关买受人是否知情，承租人有限购买权等不能对抗在先租赁。新所有权人加入租赁关系，当然成为出租人，新旧所有权人之间的纠纷属于另一法律关系。七、租赁权与抵押权冲突规则1、先出租后抵押所有权变动不破租赁原则，承租人要求新受让人加入租赁关系2、先抵押后出租抵押权设立之后，拍卖变卖后，新受让人有权要求承租人搬离，不受诉讼时效限制3、债权人行使抵押权承租人享有优先购买权保护承租人直接的使用收益八、承租人优先购买权1、承租人优先购买权法理基础2、出租人通知期限与承租人行权期限承租人在收到出租人通知之日起15日内没有表示优先购买权行使的，视为承租人放弃该权利，放弃缔约。——最晚在签订合同前15日3、出租人未通知承租人先买权行使在出租人知道承租人出售房子的15日内明确表示优先购买权行使的。除斥期间按照合同撤销时间自与第三人签订合同之日起的一年内。4、同等条件如何认定价款、付款期限、分期还是一次性、保证是什么、逾期付款违约金等都是同等条件之列5、成交价与备案价不一致如何确定同等条件阴阳合同，真实价格500万，备案200万。①公示优先，应按照200万，但现在一般不认定为此。②以阴阳合同中的实际成交价格为准，500万不能从中得利。6、承租部分房屋的承租人能否优先购买整体房屋合同约定承租人承租部分房屋是否具有独立性，功能能否独立行使？部分与整体是否具有可分性？可分-承租人承租部分房屋占总体的面积，如果能够达到一半是可以的对整体；如果不到一半，就自己所承租部分是可以的。不可分-可以，但是多个相似承租人就会有冲突7、承租人欠付租金能否主张优先购买权违反合同约定程度？是否能够补足租金？欠付租金在合理期限内经过催告仍不予支付租金构成根本违约影响合同目的出现，出租人解除合同，形成权，通知到达之日起解除。8、公司将房产作价分配给股东，承租人能否主张优先购买权公司将房子作为红利分配，为了满足规避纳税的需要，不是销售，没有买卖合同的意思。如果是赠与也是，以物易物、房屋征收、不享有优先购买权9、次承租人能否主张优先购买权北高院-次承租人在出租人同意的转租合同中享有优先购买权，承租人无；未经出租人同意的擅自转租，承租人以及次承租人均无权10、侵害承租人优先购买权的买卖合同是否有效 11、侵害优先购买权赔偿标准如何确定减损规则：房屋价格波动的差价损失，同等条件房屋实际成交价，及时寻找房屋减损差价的支出（扩大部分不应当承担） 12、拍卖租赁房屋时出租人的通知期限拍卖5日前，义务人范围包括出租人（委托）以及拍卖人（受托）。没有参加拍卖的，视为不行使。拍卖公告属于要约邀请，不能确定承租人收悉，所以还是要书面单独通知或者其他能够送达方式专门送一份，充分保障13、承租人优先购买权不得对抗的（1）房屋共有人按份共有，出售份额2/3以上同意，物权优先于债权，同等条件优先保护共有人其次是承租人（2）出租人近亲属亲情关系（3）法定期限未行权15日（4）第三人善意如何认定一般推定第三人善意，除非承租人举证第三人知道承租人存在是事宜eg：看过房九、装饰装修如何处理-多商业1、经出租人同意的装饰装修（1）合同无效装饰装修如何处理无痕迹-可拆卸-承租人拆卸走形成附和的添附-动产归于不动产上-装修残值出租人同意的，承租人可以折价交付看责任方，在责任范围内承担残值责任，如果双方都无责任，平均合理分担（2）合同解除装饰装修如何处理 （3）租赁期满装饰装修如何处理能够预见到，承租人到期搬走，承租人无偿取得装修残值2、未经出租人同意的装饰装修（1）合同无效装饰装修如何处理对出租人所有权的侵权，不予支持装饰装修部分残值且出租人有权要求恢复原状，赔偿损失出租人责任导致无效的，适当补偿（2）合同解除装饰装修如何处理出租人同意利用的，承租人可以折价交付出租人违约责任导致无效的，适当补偿（3）租赁期满装饰装修如何处理出租人同意利用的，承租人可以折价交付；承租人不同意的，不予支持装饰装修部分残值且出租人有权要求恢复原状，赔偿损失十、承租人对房屋进行扩建如何处理1、承租人未经同意扩建费用如何处理承租人自担，且出租人有权要求恢复原状赔偿损失2、承租人经同意扩建费用如何处理取得建设工程规划许可证-申请人是出租人（发包人）-承租人设计扩建方案，费用由出租人承担承租人方案过错的，承租人承担如果出租人原因，出租人承担都有过错的各自承担3、扩建造价费用的计算标准如何确定①按年度分摊，承租人为扩建支出的工程价款，除以时间-计算出争议期间费用②以扩建当时支付的工程造价总额判断③现存扩建造价残值评估鉴定4、承租人擅自变动房屋主体或承重结构的责任根本违约出租人有权要求恢复原状赔偿损失，解除合同十一、一房数租合同效力与履行1、一房数租租赁合同是否有效转让占有使用权，是有权转让，有效2、如何确定承租人的履行顺序（1）已合法占有房屋-事实状态>债权（2）已办理备案登记-公示（3）合同成立在先3、无法履行合同的承租人如何主张权利出租人承担房租涨价的差额部分+违约金十二、转租相关法律问题1、经出租人同意的转租-可行，形成2个合同，2个合同关系（出租人与承租人）（承租人与次承租人）2、坚守合同相对性原则上述合同相对独立，只针对合同相对方3、出租人将房屋交由中介出租系何种关系①按照实际约定的权利义务，中介是媒介-居间服务合同②中介是经出租人同意的转租的承租人的，中介有权利按照自己名义签订合同4、未经出租人同意转租（1）确认转租合同无效租赁合同除斥期间是知道或者应当知道6个月；6个月后可以要求其他违约责任（2）解除租赁合同5、租赁合同无效、撤销、解除对转租合同的影响虽然两份合同各自独立，但租赁合同时转租合同成立的前提和基础。租赁合同无效、撤销、解除，次承租人无权占有，需向出租人返还房屋的返还原物请求权的物权，不是突破合同相对性。6、转租合同期限不超过租赁合同剩余租期超过租赁合同剩余租期，出租人同意或者事后追认超过租赁合同剩余租期，租赁合同续约7、次承租人代偿请求权及追偿权次承租人可以作为无独第三人参加诉讼，代偿请求权的行使需要在提出30日之内向法院提交租金违约金数额之和相同的担保。支付的费用超过应付转租费用的，①向承租人追偿②要求承租人延长租期8、次承租人能否以承租人擅自转租为由解除合同不能9、长租公寓暴雷房东与租客权利如何保障房东行使租赁合同的解除权房东可以跟租客沟通能否再签订租赁合同平台收取租金押金是否需要设立保证金制度十三、经营性房屋租赁1、商业房地产租赁纠纷特点-上海二中院司法审判实务（1）出租人起诉原因承租人欠付租金、到期妨碍收房、没有妥善保管合理使用（2）承租人起诉原因房子质量瑕疵、押金2、产权式商铺售后包租合同是否有效整体商铺开发之后分为没有物理隔开的小的产权，售后包租。包括两个法律关系①开发商是出卖人与买受人之间的商品房买卖合同关系②买受人取得房屋之后再行出租给开发商/管理公司或者直接与租户签订租赁合同宣传投资收益与实际收益差距较大，该商铺没有物理分割，如果单独收回是对整体经营影响比较大，所以不支持小业主自己收回房屋的请求3、发起人为设立公司以自己名义租赁房屋的责任发起人以自己名义租房，根据合同相对性原则，发起人承担。公司设立成功，同意承担且实际入住，应履行合同义务，可把公司也作为被告4、承租人以房屋作为经营场所设立企业如何处理根据合同相对性原则，承租人承担责任，除非公司加入债务，例如实际支付租金、同意代替承租人对账核算、支付租金以及违约金等，可以列公司以及承租人为共同被告5、带照租赁合同处理经营用房有营业执照，一同出租。一个是房屋租赁（有效）一个是挂靠经营，限制以及特许经营行业是违法的同意以你的名义进行经营，合同无效。如果是不仅给房子证照还给人员设备等，算是承包经营活动，不是租赁合同规则。6、出租人未协助办理营业执照，承租人是否有权解除合同合同中明确约定，不履行合同义务，无法达到合同目的，按照合同约定承担违约金否则需要看当地法官的偏向（特别是房屋本身就不能办理营业执照，出租人承担）7、承租人欠付租金，出租人能否断水断电并要求支付租金——要有度违约，催告交付房租以及相关的后果之后断水断电-可以主张合同履行抗辩权出租人要考虑到对承租人经营活动的影响，合理租金请求权的数额比例是否匹配。如果断水断电的损失明显高于租金，需要承担不应有的过分损失。8、租赁期间内房屋征收如何处理合法征收决定之后，征收公告发出，合同可以解除，但非因双方的原因。9、停产停业损失补偿如何分配征收补偿协议、安置协议中给付的承租人在房屋中经营+办理营业执照，可以要求出租人给付其中停产停业部分的补偿出租人与承租人都有营业执照的话，是需要分配的如果是租期剩余不多的话，停产停业部分的补偿出租人占的多10、承租人死亡，其共同经营人能否主张按原合同租赁包括生理死亡、宣告失踪以及宣告死亡，其共同经营人能主张按原合同租赁以及共同居住人（与承租人连续居住一年以上的）也是可以主张按原合同租赁11、出租房屋消防不合格导致火灾，出租人的责任出租人应出租符合消防验收标准的房屋，是否明知承租人生产的是易燃物品，房屋内部是否有易燃物，不允许更换该易燃物，更没有尽到消防安全警示义务，应当按过错程度在责任范围内承担责任。承租人在房屋中非正常死亡现象，凶宅导致房屋价值贬损的，继承人在继承遗产范围内承担责任。十四、房屋租赁合同解除1、不定期租赁双方有任意解除权租期超过6个月，没有签合同。租期届满没有续签书面合同，但承租人继续占有使用收益，期限变为不定期。承租人可以随时解除，出租人需要给承租人必要准备期限。不需要承担违约责任2、房屋违反使用条件强制性规定合同有效但是附于承租人随时解约的效力，不以明知为必要。3、承租人经催告仍未支付租金逾期履行主要义务经催告后仍不履行的，构成违约4、租赁房屋被依法查封房屋租赁权可以对抗之后的买受人，但是承租人可以解约，不符合长期稳定的效力5、租赁房屋权属有争议不确定出租人是谁，可以解除6、承租人单方搬离并主张解除，出租人能否要求履行出租人是否继续履行，如果出租人要求继续履行的话，因不能强制承租人履行需要判决履行合同，如果给出租人带来损失的，酌定3-6个月的租金损失7、合同解除时间如何确定形成权，无需对方确定认可，只要解除函到达时就解除诉前未发解除函要求解除，诉求有解除合同的，从被告收到诉状副本之日起合同解除。8、解除权行使期限如何确定除斥期间没有法律规定，看催告解除时间；未催告的，看实际情况。9、如何认定承租人交还房屋履行义务一方承担证据举证责任，需要举证交钥匙的事宜，履行返还义务。10、违约解除实际损失如何确定承租人违约的话，房屋闲置损失一般认定6个月出租人违约损失，承租人找房子最长是6个月11、违约金过高判断标准是什么按照银行同期贷款利率/LPR的4倍/24%，需要看时间十五、房屋租赁案件诉讼实务问题1、专属管辖是否排斥仲裁不动产诉讼案件-房屋住所地专属管辖——只是对法院有权主管的案件在确定第一审管辖的地域管辖的规则约定仲裁的，仲裁条款有效，可以排除专属管辖的适用但是优先购买权是法定权利，涉及到三方权利，在合同约定仲裁条款的时候（不是租赁合同内容和期间），承租人可以向法院提出诉讼2、租金债权诉讼时效确定民法总则改了民法通则，没有特殊法律规定，应该是自知道或者应该知道侵害且知道侵权人之日起3年。分期支付租金的，从最后一期租金履行期限届满之日起算3年时间3、确定诉讼主体出租人、承租人、共居人、中介、次承租人等等先梳理法律关系，再明确诉讼主体身份信息，能列即列4、明确诉讼请求变更之诉、确认之诉、给付之诉都有可能，根据案件性质、请求权基础等明确，不要有遗漏，计算方式要清晰的列明+提交给法官5、逾期付款违约金与解除合同违约金能否并用一个行为两种责任，有的认为可以毕竟是两个对象，一个是逾期付款（资金占有损失）一个是违约行为导致合同解除（逾期可得利益损失），权利损失不同；有的认为不能重复主张6、举证责任与证据提交合同成立并生效的事实、对方违约造成损失的事实等等进行证据举证-需要选择证据进行提交当事人签字盖章+确认以上材料真实按照逻辑清晰，写明证据目录清单，页码以及证据名称要写全向法院提交7、充分的庭前准备开庭传票拿到的时候第一时间通知当事人开庭时间、地点、合议庭组成人员、问是否需要申请法官回避，有无合法理由？是否参加庭审？明确告知当事人携带证据原件，按照证据目录的顺序装好放到固定的文件袋，不要遗失。开庭之前再次梳理证据材料，向当事人核实证据原件，再次查证几份合同是否修改，看是否遗漏，重新了解案件细节问题，做到细节了然于胸，对于法官所问的问题需要明确回答。法律检索以及打印-准确陈述法庭陈述提纲准备8、追求良好的庭审房屋问题比较大，标的比较大的时候是需要做现场勘验的——是否属实，特别是房屋漏水，支持哪一方所以律师需要在接案之后到现场去实地勘验房屋情况，坐卧、使用状况等进行第一手了解，为案件打基础以及防止当事人说律师不勤勉尽责防止出现准备很多，开庭不好的情况