小产权房的承继困局与痛点_chan_

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依照《中华人民共和国宪法》第82条的明确规定，贫困户私有财产的农地的所有权严禁私自卖地、受让或是承租用作农业户口工程建设。

这就意味著什么？小产权房这类具有正当性。

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但是，大城市对住房的市场需求，特别是低价房的市场需求解决目前。

除了普通的商品房，经济适用房之外，也有小产权房的市场需求。

处于城镇化管理工作和利益均衡的考虑，比如说深圳，开始探索小产权房正式化的路径。

2009年，深圳人大常委会就出台了《关于贫困地区城镇化发展史遗留下来违规建筑物的处置决定》，对于2004年10月28日前的贫困地区城镇化发展史遗留下来违规建筑物，要求区别不同情况，分别采用：确认产权、依法拆除或是没收、临时采用等方式处置。

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主要存有的三种小产权房形式：

赢得环保部门颁发的绿色《房地房产证》(俗称“绿本”)的小产权房。

经核准采用贫困地区私有财产农地而工程建设，但未赢得总体规划与环保部门流转授证的小产权房。

严重违反《中华人民共和国宪法》等法律条文法规，未予核准的违规建筑物（严格意义上来讲，此类不属于小产权房)。

由于小产权房的种类和来源复杂，在承继上存有困局。

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第一，受两户一幢经济政策控制，承继人转让绿本小产权房受到限制。

简而言之“两户一幢”，是指符合经济政策明确规定的两户贫困地区家庭只能保有一幢不少于核准面积和楼层的府第。

具体的“两户”，通常需具备两个条件：

(1)户口在村中；

(2)为能够享有自发性资产分配的自发性经济组织成员。

简而言之“一幢”，通常有占地面积和楼层的限制。

比如说深圳，总占地面积不少于480平方米且不少于三层，

但如果总占地面积或是楼层少于上述限定的，应当区分类型，在缴纳罚款，真藓科青藓农地所有权卖地合同和缴交地价后，亦可以赢得流转授证(绿本)。

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第二，落地而未予流转授证的小产权房的所有权人可能难以赢得本息的征地价款。

对于经核准采用贫困地区私有财产农地进行工程建设，但未赢得总体规划与环保部门流转授证的小产权房，因缺乏所有权凭证导致处境尴尬。

一方面：所有权人得以采用小产权房的基础是村自发性的分房协定或是是所有权人地产商或村自发性签订的房产保险合同，采用时限未载明，通常认为是无时限；

另一方面：除非该小产权房面临征地，所有权人难以直接赢得征地价款，需要依据分房协定或是保险合同向村自发性或地产商主张权利。

除非出现村自发性或地产商的不诚信行为，所有权人难以赢得本息的征地价款。

Tessy：

现任职省级政府机关单位，从事商业经济研究与行政执法。

曾任职于中国银行保险业管理工作委员会直属机构，中资银行（中国）股份有限公司、大型电子货币所和汽车金融创新股份有限公司，保有丰富的金融创新合规法律条文工作经验。

主要研究领域:私人法律条文服务项目、财富发扬与管理工作、企业信泰法律条文顾问；证券基金投资、税务统筹总体规划、保险配置及信托等金融创新法律条文服务项目。