小产权房流转民事诉讼高等法院一般而言不立案

新快报讯 （记者/牟晓翼）昨天上午，深圳市中级高等法院召开新闻正式见面会，正式发布了深圳民事史上第一份房商业地产公开审判工作绿皮书。绿皮书如是说了深圳三级高等法院从2008年至今年一季度年来的房商业地产刑事案件立案公开审判情形，并就现阶段广为外界关注的小房屋产权房流转、婚房流转、吴震修买房、征地补偿金、经适房、起诉物业公司等涉及的民事诉讼问题展开了详细的说明。

立案刑事案件总量有多少？ 罗湖、福田一区最高

据市中级高等法院副院长郝丽雅如是说，2008年年来的六年，受国内外经济金融形势、宏观调控政策等影响，深圳房商业地产消费市场波动非常剧烈，有关民事诉讼也呈高发态势。据估计，从2008年1月到2012年6月，深圳三级高等法院立案的各类房商业地产民事刑事案件多达56935件，平均每年达上万起，当中一审刑事案件44377件，一审刑事案件12558件，收案标的总额高达279.9亿元；共开审54529件，开审率高达95.7%，当中一审刑事案件42501件，一审刑事案件12028件。

从各区分布来看，罗湖、福田一区的房商业地产刑事案件最多，从2008年到2012年一季度，新收刑事案件总数分别为11137件和10803件，宝安、龙岗一区处于第二梯队，数目较为接近，分别是8201件和8045件，南山为4788件，盐田数目最少，只有903件。

关于开审率，房商业地产民事刑事案件的该案时限为三个月，为在工时内开审，深圳三级高等法院强化了对庭审、文书和卷宗质量的监督评查，严格管理流程，同时通过建立完善公开审判长联系会议制度，及时对复杂疑难刑事案件展开研究，所以近几年工时内结案率一直逐年上升。

房屋买卖合约常设陷阱？ 二手房买卖纷争急速增多

据估计，从2008年1月至2012年6月，全市高等法院共立案房屋买卖合约一审刑事案件15179宗，当中胡尔坎房预购合约刑事案件7683宗，二手房买卖合约7496宗。不过，虽然后者总量低于前者，但两者近六年来的收案量走势完全不同，前者急速走低，后者急速走低。

当中，胡尔坎房预购合约一审刑事案件的数目分别为2008年2656件，2009年2260件，2010年888件，2011年1202件，2012年一季度677件。绿皮书预测称，其之所以呈现递减趋势，一方面是因为近几年深圳新增住房建设用地出让体量急速减少，新建商品住房交易体量急速走低，另一方面则得益于房商业地产地产商守约意识的增强，延后办理手续、延后收楼的现像大幅减少。就此，绿皮书中补充称，前几年深圳房商业地产地产商未竣工验收即交付房屋、推延办理手续、推延收楼的现像十分两极化，为此三级高等法院在该案此类刑事案件时采行了对地产商的偿付行为坚决判罚的准则。

相比之下，二手房买卖合约一审刑事案件数目分别为，2008年1634件，2009年1342件，2010年1744件，2011年2061件。绿皮书预测称，这一方面是由于近几年房价波动幅度较大，合约一方当事人屡屡再次出现不愿继续履行合约的行为（具体而言房价走低时，卖方多偿付；而房价走低时，则买方多偿付），另一方面也与近几年深圳二手房交易体量急速放量有关。不过，今年年来由于房产消费市场不景气，二手房过户量大减，受此影响，前三个月收案量仅有670件。

小房屋产权房能否流转？ 高等法院一般而言不立案该类民事诉讼

深圳原关内外地区存有着大批的小房屋产权房，为此，绿皮书预测原因称这主要和深圳采行的农地城镇化步骤有关。据如是说，深圳城镇化采行的是先非SE9再城镇化的模式，然而现实中存有很多非SE9后没能立即城镇化的现像，在这个空当中，就再次出现了大批为名上已经收归国有但前述上并未完成收归国有有关征地补偿金手续的农地，这些农地仍然由农村集体经济组织前述控制支配，受房屋消费市场价差价引诱，再次出现了两极化的突击建房现像，并向城市居民兜售。

绿皮书预测称，这些农地农地权属不清的小房屋产权房不仅威胁着房屋消费市场的房屋产权关系，还对深圳的城市升级改造造成了巨大障碍。为此，深圳三级高等法院采行了“先行政再民事”的准则，即对尚未经过行政处理程序的小房屋产权房所提出诉讼的房屋产权有关民事诉讼，深圳高等法院一般而言未予立案，对于已经立案的刑事案件，一般而言予以驳回。

婚房使用权如何分？ 未必能按筹资比例享使用权

自去年《婚姻法》最新民事解释出炉年来，高等法院系统明确了以房产证注册登记的使用权交易额来确定两方个人财产拆分的准则，由此掀起了一股对再婚房产母女两方展开联合代笔的潮流，不过，深圳市中级高等法院正式发布的绿皮书却提醒称，在展开联合代笔和划分使用权交易额时要注意，注册登记的使用权交易额最好尽量接近购房时的筹资交易额。

据了解，现阶段深圳尚处恋爱中的同居男女，在再婚便购置房产的现像非常两极化，不少是两方一起筹资买回，但在办理手续房屋注册登记时，注册登记的使用权交易额往往和两方的前述筹资情形并不一致，而两方又没有签署有关的房屋产权确认协议，所以一旦分手诉至高等法院，要求拆分个人财产时，高等法院现阶段已是以注册登记的使用权交易额来确认房屋的农地权属，也就是说，前述筹资情形如果缺乏足够证据，将不影响高等法院对农地权属的认定。

吴震修买房究竟归谁？ 注册登记证上没名字高等法院不流转

近几年，国家屡出房市限牌令，比如母女限牌一套房等，个人为名只能买回一套房等，为规避限牌政策，现阶段消费市场上借他人名字买回房产的现像较为两极化，而这当中存有着极大的法律条文风险。

绿皮书根据近六年来立案的有关刑事案件预测称，吴震修流前述筹资买房后，可能会与被吴震修流发生多种房屋产权纷争，比如被吴震修流擅自将房产转售或转租第二人，这时就再次出现了大批吴震修流请求高等法院判令房屋买卖合约无效的民事诉讼。在个别情形下，还再次出现了被吴震修流将房屋用于非法目的，而致被高等法院查封的情形，这时吴震修流就向有关高等法院提出诉讼了执行异议。

为此，绿皮书如是说称，根据《物权法》，吴震修流并不能对抗已经办理手续变更注册登记取得使用权的宽容第二人，换句话说，法律条文认为，如果第二方租借或买回房屋是出于不知情的情形下，高等法院会出于保护宽容第二人的准则，判决执行有关租售合约，而吴震修流因为没有办理手续对房屋的使用权注册登记，将无法得到法律条文的保护。

征地补偿金如何该案？ 对没有达成征地补偿金的民 事刑事案件，高等法院一般未予立案

近几年，深圳原关内地区征地拆出亿万富翁的传言不绝于耳，而征地过程所带来的有关征地补偿金的民事诉讼也一直居高不下，当中岗厦、蔡屋围、大冲、黄贝岭是有关民事诉讼最多的地方。

为此，绿皮书回应称，现阶段深圳三级高等法院立案征地补偿金民事刑事案件的范围仅涵盖已签订征地补偿金协议而对房屋补偿金安置存有争议的情形，换句话说，对于还未达成征地补偿金协议的民事刑事案件，三级高等法院一般未予立案或驳回起诉。对于这些纷争，高等法院现阶段的做法是引导当事人通过行政途径寻求救济，即“行政裁决—行政复议—行政民事诉讼”。

经适房违规转让如何管理？ 严格参照政府设定的交易限制

近几年来，出于保障城市弱势群体居住需求的目的，深圳市政府在包括旧改、新农地开发等项目中都拟定了福利房、微利商品房、经济适用房的兴建计划，但由于这些性质的房产具有福利目的，为严格保证其济贫目的，政府对该类房屋的交易一般都有较详细的条件限制，不过仍然再次出现了一些侥幸买回经适房的情形。

为此，绿皮书回应称，在不具备交易条件的情形下，当事人就转让该类房屋，所签订后的买卖合约是否有效，要视刑事案件具体情形来认定。如果构成恶意串通，损害国家、集体或者第二人利益的情形，该类买卖合约不仅会被认定无效，当事人因此取得的个人财产还要被依法收归国家所有或者返还集体、第二人。

物业公司如何管理？ 建议公司主管部门加强监管

业主或业委会起诉物业公司，在近几年的房商业地产有关民事诉讼中也占有一定比例。据绿皮书预测，这些民事诉讼主要可分为三类，一类是物业公司先以业主推延支付物业管理费为由起诉业主，随后业主以物业公司未按约定提供物业服务提出反诉或抗辩。另一类是由于物业公司擅自将小区停车位、会所等共有部分出租牟利，或对物业共有部分改建后出租牟利等情形，小区业主或业委会向高等法院提出诉讼侵权民事诉讼。还有一类是业主或者业委会要求行使《物业管理条例》所规定的权利，例如要求物业公司公开对物业共用部位、共用设施和有关场地的使用情形，要求物业公司公开专项维修资金的使用情形等。

对于业主拖欠管理费引起的刑事案件，绿皮书如是说称，高等法院经该案发现，单纯拖欠管理费的刑事案件并不多，很多业主是因为不满物业公司服务质量才拒交物管费，甚至起诉物业公司，经审查，部分物业公司的确存有重管理轻服务的情形。在坚持严格依法公开审判之外，绿皮书建议物业公司的主管部门和行业协会应加强对物业公司的管理，积极引导物业公司按照法律条文规定和合约约定规范经营行为，尊重业主的知情权，主动接受业主的监督。