这年头,最难不过地产项目总!

 

在地产人的职业规划中，项目总是一个不可缺失的阶段性目标。尤其是工程条线，没有人不希望自己有一天能坐到项目总位置。

在很多人眼里，项目总很是风光，无论在项目团队面前，还是供应商面前都是一呼百应。而事实上，项目总却说，这个岗位不仅身累还心累，很多人因为压力过大而经常失眠。只不过，即使内在压力山大，他们在兄弟面前也尽量风淡风轻，鸡血满满。个中艰难，远比大家想象的大得多。现在的形势下，项目总更是越来越难了……

 

01

高目标低配置，坑死项目总

经常用来打游戏的电脑必须配置比较高，否则容易出现卡顿。高配置高性能是必然是因果关系。

如果将做项目比作打游戏，高目标的项目必然需要匹配高水准的资源，包括人、钱、制度等。

项目总越来越难做，正是因为项目目标越定越高，内部各种支持条件却跟不上。领导要出业绩，对下只能硬压指标，完全不考虑实际情况。

 

比如，三道红线、两集中之后，房企现金流越发紧张，一些中小房企对高周转更依赖，然而回款快不起来，尽顾着压项目工期了。

又如，一些区域深耕的房企，开始对外扩张的时候，各类资源捉襟见肘，要人没人，要供方没供方，要标准没标准，只有一堆高大上的口号，一个不可企及的目标。

某房企去年开始提出开发提效。新进的区域，供应商库还没建设完成，总分包单位都得重新找。总包该进场的时候，招采还没找到合适的单位，来了之后跟项目团队又磨合得很艰难，耽误了不少时间。

然而，集团方面却把7个月的开盘周期压缩到5个月，导致各个环节都得往极限里压。比如过去示范区精装和景观图纸出图周期有半个多月，现在压缩为10天。结果设计图纸赶不上，现场等不及只能先开工，被迫干成了三边工程。

诸如此类的情况，为难的还是项目总，项目干不动，目标达不成，项目总第一个扣绩效。

 

02

权小责重，资源难调动

项目总，主要职责就是摆平项目的一切问题，可惜 ，很多项目总手头权力极小，根本搞不定各条职能线。

 

有些房企，职能线是双向汇报，既对职能线负责，也向业务线负责，项目总和职能领导对职能口都有一定比例的考核权。但也有的房企，项目总表面上是项目统筹者，其实也就对手下几个工程师有考核权，对成本、招采、营销的考核权极低，或者根本没有考核权，在职能线面前完全说不上话。

 

在当前房企严苛的考核机制下，各条线很容易形成严重的本位主义，凡事自保为先。项目的各项指标，比如项目计划，是在自己这摊子事能干好的情况下才去考虑。举个例子，现场出了设计变更，成本为了控限额，死活不让过。项目总根本指挥不动职能人员，一点小事都要通过职能总才能解决。

 

所谓协调，说白了都是博弈。越是大环境艰难，博弈就严重。项目总如果人微言轻，职能线自然也不听你的，各人自扫门前雪，表面上大家的考核都达标了，项目却干得一团糟，项目总就是冤大头。

03

填不完的坑，救不完的火

 

现在的项目总，每天过得仿佛消防员一般，这里火还未灭，那里又拉响了警报。

究其原因，主要有2点。

❶团队难带

项目自上而下年轻化。很多的项目，从项目总到整个项目团队都是新手，被公司扔到项目上大眼瞪小眼，全部一脸懵逼，公司也不管，任凭他们自生自灭，完不成指标就处罚。

基层员工全是刚毕业的新兵蛋子，每一个都得手把手从头教，真正能给项目总分担压力的少之又少，项目总缺乏可以放心托付任务的高水准下属。

高压之下，下属的情绪也差，抱怨加班时间多，抱怨施工单位难管，抱怨公司不人性化……员工没有认可和归属感，管理起来难度大。铁打的项目流水的兵，项目团队稳定性极差，员工动不动就跳槽走人。

 

❷合作单位难管

项目上，有钱啥都好说，没钱啥都难干。

现在的地产项目，招标价格低、付款速度慢，却要求项目品质好，施工管理精细化。所谓，想要马跑又不给马吃草。钱不到位，项目总在总包分包面前的威严少了一大截，使唤不动施工单位，被施工单位撂挑子的事情不计其数。

 

再者，“皇亲国戚”太多，项目总有时候都管不动。

某项目，原本供应商库已经有很多战略合作单位，某新领导来了之后，天天安排考察新单位入库。项目开工的时候，几家新单位还没定价就直接进场了。

这种情况，战略单位是没问题的。由于工期紧张，很多战略单位都是单项合同还没来得及签，先暂定价进场后再核价的情况很普遍。

但是新单位行不通。这个项目的施工单位进场没多久，临设才刚做好，集团一个文件下来，把未签合同的施工单位全部清理出去，白白浪费了很多人力物力。

 

没关系不投标，是这一行心照不宣的玩法。可以说，能去新项目投标的施工单位，没有一个不跟地产管理层沾亲带故的。有些单位背景过硬，项目总也不敢动他们，干得好干得坏只能听天由命了。

04

人员精简，人不够项目总顶上

 

降本提效，很多房企是先从人入手。从砍总部人数，到现在是砍项目人数，房企用人还在进一步收缩。

有的房企，一个项目只配置三个人，一个项目总，一个工程经理，一个资料员。有的新进区域内不设运营总监，由项目总分管运营工作，职位和待遇没提升，工作倒是多了不少。

 

不得不承认，组织简化是未来的趋势。不排除一些房企，产品和工程标准化程度高、管理制度完善、人才精英化，人员精简之后降本提效效果明显。

问题在于，一些房企组织简化=砍编制。人还是那么多，活一点都没减，配套条件全部跟不上，项目团队超负荷运转，出现纰漏的概率蹭蹭蹭上升。

 

举例来说，项目部人员精简，一定是在大总包、付款条件好的前提下才能实现。总包负责搞定现场，甲方可以从繁琐的管理事务中解放出来，聚焦工程策划、外部关系维护、重点分项工程管控等核心动作。

现实是，一个项目一百多家分包，各种利益纠纷错综复杂；为了省成本，付款能拖就拖，能用商票保理工抵房的绝对不给现金……

工程经理单是现场管理都顾不过来，项目总经常要出面搞定难缠的施工单位。公司放款慢，要想办法hold施工单位；施工上遇到瓶颈，年轻工程经理搞不定，项目总也要出面拍板；

由于项目取消报建岗，外部关系全部要靠项目总搞定，天天赔笑当孙子，为了取证操碎心。喝酒更是喝到吐，不是招待来巡检的公司领导，就是打点外部某些单位，亦或者是安抚施工单位喝到半夜……可谓身心俱疲。

05

考核苛刻，收入严重缩水

有人说，项目总，一个个百万年薪，多承担点压力也正常。

事实上，现在的项目总，很多只是表面上高薪，实际到手的并不多。

一方面，房企的考核越来越苛刻，项目总动不动就被罚款。

比如某房企曾明文规定，项目如果摘牌即开工，奖项目总20万，每推迟1天，奖励递减1万，20天开工，奖励为0；21天开工罚款1万，逐天递增，40天开工，罚款20万，41天开工即撤职；

 

开盘工期如果高于5个月，也有不同程度处罚。5个月<开盘工期≤6个月，罚款10万；6个月<开盘工期≤7个月，罚款20万；开盘工期>7个月，项目总就会被撤职。

 一位项目总就表示，一个项目做下来下来，扣完罚款还没一个地产销售赚得多。拿着卖白菜的钱，操着卖白*的心。

另一方面，过去很多项目总收入多靠的是跟投回报，而现在跟投不仅难赚钱，还可能亏钱。

某房企强制项目总跟投，结果跟投的项目有一半都亏损了，别说收益，连本金都收不回来。直到这位项目总离职的时候，公司也没把跟投本金归还，项目总无奈之下只能找律师跟公司打官司要钱。能要回多少还不知道，律师费倒是没少付……

小结

地产进入下半场，房企生存发展承压，身处其中的地产人怎么可能独善其身？项目总更是首当其冲。

这一岗位，对上承载着公司目标的落地，对下负责项目部的绩效和收入。怪不得说项目总是夹心层，一点也不假。

去年在一篇文章中提到，现在被干掉的项目总越来越多，很多读者留言表示，那是因为项目总队伍里面注水太多，现在行业下行，很多人开始裸泳了。

其实也不尽然。不可否认的是，面临日益严苛的外部环境，房企生存发展进入瓶颈期。很多房企，在战略方向上不清晰，在产线标准化、绩效管理等制度上不完善不成熟……作为一线业绩承担者的项目总，也一不小心成了炮灰。更新认知，自我进化，将是房企和个人都不得不面对的问题。

【2022年全新渠道专场】《房地产渠道拓客精细化实战及渠道技巧全面提升》

01

课程背景

2021年在蹒跚中度过，2022年一定会更难！

房地产已然走向常态化布局，渠道创新是每个开发商、代理商面临的巨大难题。

渠道难的是思维模式，并不是拓客技巧；

渠道难的是行动力，并不是创新力。

我们鼓励创新，但切忌过度创新！

唐安蔚老师具有18年房地产一线操盘经验，自2012年房地产渠道萌发时就开始研究房地产渠道，并且著作良多，每年至少拜访50位百强企业的渠道总监，不断更新渠道思维和技巧，两天的课程会受益终身。

培育渠道土壤，不是所有公司都具备这样的能力！健全渠道制度，不是所有团队都能如此专业！但我们可以立刻转换渠道思维，我们可以快速提升拓客技巧！

02

课程收益

1、思维领先，技巧其次；

2、手术刀式剖析渠道背后逻辑，落地性极强；

3、疑难问题重点分析，强化渠道适用性；

4、抖音等线上拓客创新手法。

03

课程特色

1、构建6大渠道思维模式，一旦掌握，终生记忆；

2、10大重点拓客技巧的再深化，有效落地到自己的项目上去；

3、让每一个渠道人员都能掌握互联网工具，争取线上客源；

4、20个案例详细剖析。

04

受邀对象

房地产开发企业及其相关企业（顾问公司、经纪公司等）的董事长、总经理、营销总经理、营销总监、渠道总监、渠道经理、渠道专员等操盘团队

05

讲师介绍

唐安蔚老师

房地产渠道精细化实战专家

同济大学工商管理硕士

中国房地产渠道体系化第一人

房地产营销畅销书作者

“深度地产”创始人

职务：中国豪宅研究院副院长、华东院院长、中国房地产经理人联盟常务理事

业绩：16年房地产从业经验，从未脱离销售一线，先后服务于复地、中凯、融创绿城等企业，个人及团队业绩达320亿元；同时担任多家房地产公司及营销代理公司豪宅营销顾问，并为多家知名企业设计渠道管理方向并负责监督执行。

个人专著：《豪宅营销的66个细节》、《把脉地产营销》、《房地产渠道管理一本通》和《房地产渠道营销一本通》

06

课程大纲

第一单元：

用积极和饥渴的心态看渠道

1、渠道营销的正确解读

2、中国房地产渠道营销发展的8大趋势

3、优秀房企渠道员工的素质与能力

4、渠道“嗅觉”的培养

第二单元：

渠道拓客的6个思维模型

1、海量导客思维模型

2、精准导客思维模型

3、圈层营销思维模型

4、资源合作思维模型

5、渠道策划化思维模型

第三单元：

渠道拓客的四类工具

1、拓客地图绘制四部曲

2、硬性拓客工具的打造

3、软性拓客工具的打造

4、导入客户工具的打造与思路

 

第四单元：

大客户拓客执行要点

1、大客户经理的五大能力解读

2、圈层的粗分与细分

3、圈层营销之“六脉神剑”操作解读

4、圈层营销创新拓客模式

第五单元：

渠道拓客的精细化技巧

1、渠道精细化方法论

2、海报派发精细化拓客方法论

3、电话拓客管理方式的创新

4、关键人维护与发展技巧

5、企业/组织内部拓客精细化步骤

6、商业街/专业市场地推方法论

7、社区/商超巡展方法论

8、街道办拓客技巧与方法论

9、竞品拦截精细化方法论

10、渠道社群营销精细化方法论

11、实际案例推演

 

第六单元：

抖音及线上拓客精细化技巧

1、房地产抖音号的前期定位

2、起号之前的10大注意点

3、线上拓客的内容规划

4、线上拓客客户线索的追踪

5、客户的线上运营与线下转化

6、线下拓客团队与线上的配合

案例推演

背景：上海近郊项目，地王，区域市场基本靠中介去化，该项目面临三大困境：1、比相邻的竞品贵20%；2、公司要求中介占比控制在20%以内；3、面临异地拓客的重大难题。

07

课程相关：

【培训时间】：2022年3月15-16日  

【培训时长】：两天（共12小时）

【全国统一】：4500元/人、3人以上：3980元/人

【培训地点】：山东-济南站

【报名咨询】：王静（同步）

地产大裁员！1月16日，中梁控股发布了一份《关于控股集团总部组织调整相关事项的通知》。这份通知称，因公司架构调整，控股集团总部相关职能将与地产集团总部进行整合。在人员政策方面，没有明确落位的员工将于1月17日安排正式离职，公司将按照法律规定的离职补偿金N+1（含绩效工资）进行支付，试用期员工按照0.5个月工资支付离职补偿金。社保公积金缴纳至2022年1月。2022年1月员工月度福利费用结算至1月，合并至经济补偿金发放。对此人员政策的执行，中梁控股要求各组织负责人通知本组织全员于2022年1月17日正常出勤，并将相关政策告知员工，对于无法出勤的员工要提前向人力部门对称报备。从2022年1月17日起，全体员工按照人力部门通知及进度安排办理离职手续。在其他事项方面，通知中称，员工其他未报销费用，如探亲费、差旅费等，需要在1月17日下班前完成内部流程提报与审批工作。以下为中梁地产简介。

1993年杨剑董事长创办中梁，至今已有24年，总部位于上海市。中梁以房地产开发为主业，具有中国房地产开发企业一级资质。多年来，中梁稳居中国房地产百强榜。2017年，综合实力及品牌价值挺进30强，运营能力TOP10、成长性TOP10。截至目前，中梁已在长三角区域开发了180多个项目，开发面积达2500多万平方米，为12万家庭36万客户提供了优质的产品和服务。2017年1-8月，中梁销售额466亿，同比增长近155%，位居全国房企销售榜TOP30第25位。今年首次进驻扬州、宣城、九江、泰州、六安、铜陵、亳州、抚州、滁州、吉安、常州、达州、信阳、宁德、景德镇、连云港、淮北、长沙、黄冈、滨州、昆明、重庆。2017年截至8月底，中梁已获取土地75块，拿地金额超237亿，为冲刺全年668亿目标夯实基础、积蓄力量。在运营方面，中梁不断推进“高周转”开发模式，“快进快出、小步快跑、低开高走”，实现了拿地之后平均6个月快速开盘，预计下一步还会继续提升。在产品方面，中梁具有自身独特的竞争力。在温州市场，每三套房子售出，其中就有一套出自中梁。中梁的“香”系、“国”系、“御”系、“百悦”系（商业）四大系列产品，设计精细、用材考究、品质稳定，被誉为区域市场上的“劳力士”。为了进一步提供出色的产品和先进的生活模式，中梁成立了批量精装研发小组，建立了批量精修研发基地，将研发成果转化成实体样板房应用推广；中梁吴越首府-书香名苑项目荣获有“建筑届奥斯卡”之称的LEED-CS铂金级预认证奖项；以后继续进行绿色建筑、可移动售楼处、全龄社区以及装配式建筑专题等课题研究。在合作方面，中梁是一家心态开放的企业，与万科、碧桂园、新城等房企建立了良好的合作开发关系，也与众多银行、信托机构开展了稳固的战略合作关系，意向授信额度达千亿。除了传统授信融资外，中梁还与鼎信长城、温商基金各搭建了50亿投资规模的股权性房地产基金，并且还有其他平台类合作。除了这些，中梁在组织、机制、人才、文化等方面也取得了重大的突破。在组织方面，中梁强调精总部、强一线、小组织，2017年截至8月底，已成立区域集团11个，区域公司33个，继续筹备的区域公司超11个，中梁区域公司数量超过44个。在机制方面，中梁开放共享，带来了整个企业的经营活力，形成了内部的良性竞争和发展局面。通过成就共享机制，大家拿到了超额的奖励。在人才方面，中梁在职员工4000多人，核心团队及中高层岗位人才80%以上来自房地产TOP30的优秀人才。在文化方面，中梁有符合企业需要的价值观体系，“开放、开拓、开创、共担、共享”，“公开、公平、公正、简单、务实”，不断追求卓越，创造价值。以上这些，构成了中梁快速稳健发展的内驱力。战略规划是中梁经营的前提，这明确地写进了中梁的价值观体系，说明中梁对战略的高度重视。可以说，中梁实现了从机会导向型向战略导向型的转变。为支撑战略愿景和战略目标实现，中梁将坚持“一主两翼一孵化”的总体发展模式和“深耕长三角、拓展全国”的战略布局，以房地产为核心、商业为重点、金融为中枢、投资为孵化器，实现抱团出击，打造组合拳优势，力争2021年实现总收入达3000亿、总资产超6000亿的目标，2025年成为“新型城镇化投资集团”。楼市暖风吹，聪明的人年底已经悄悄下手！2022年小阳春肯定会有！看好房子就抓紧下手吧！别输给了“犹豫”！01不少城市已回暖，你却浑然不知

第一个城市：广州。

过去2021年，广州新房成交突破10万套，创下10年内第二高的耀眼成绩。

二手房价格也并未如我们想象般出现下跌，甚至还保持每月同比上涨，韧性极强。

最关键的是刚过去的12月份，广州二手房成交6949套，环比上涨14.9%，在11月份的基础上仍在继续往上攀。

广州彻底从冰冻潮中率先恢复过来了，如果要严谨点——广州也没有真正意义的冰点，要说有，也只是短暂的几个月。

第二个城市：成都。

成都，11月份二手房成交量是5600套，12月份就突破了1万套，为近两年来的一个最高点。

全年成都的二手房成交量都非常低迷，前三季度都在3000套左右，年底突然升至万套。

当然，这里有前半年积压未放款房源的影响，但也是信贷回暖的关键信号！

何况成都这个城市，近10年来人口净流入仅次于深圳和广州，排在全国第三，二线城市中的抢人王，年底回暖，根本不足为奇。

市场回暖的时候，向来是招呼都不打的。你要么选择不断错过，要么选择盯紧时机。

第三个城市：武汉

武汉去年表现很亮眼，全年新房成交21.6万套，价格涨幅12%。

真正意义上的量价齐涨了。

年中遭受银行断贷抽离的冲击，还是在年底挺过来了，12月份武汉新房成交一度冲高到25万套。创下了中西部地区成交的新高。

不仅是上面几个代表城市，还有不少城市在年底走出漂亮曲线，比如北京、东莞、佛山、上海、合肥、苏州等成交量已经在走高。

02中指院：预测2022房价涨2%-35%

中指研究院12月2日在“2021中国房地产大数据年会”上发布《中国房地产市场2021总结&2022展望》报告。该报告预测，2022年，中国商品房销售面积或出现下滑，销售均价结构性小涨2%至3.5%。

从房价来看，中指研究院常务副院长黄瑜指出，未来土地市场结构或不断优化，购房需求会聚集在更有人口吸引力的城市，即：一二线城市。在一二线城市商品房成交占比逐步提升的情境之下，预计2022年，商品房销售均价将延续小幅结构性上涨态势，涨幅在2.0%至3.5%之间。

从政策来看，2021年，中国各地发布房地产调控政策超过450次。展望2022年，报告预计，"房住不炒”总基调依然不变。不过，随着楼市调整加深，信贷环境改善预期较为明显，整体态势或可延续至2022年季度，但银行端“两道红线”监管下，信贷端大幅放松的可能性较小。此外，房地产税试点或将落地，短期或进一步影响购房者预期。

03房价回暖，你为什么总是犹豫不决？

因为：

老房子你嫌旧，新房子你嫌贵，安置房你嫌没产权证，毛坯房你嫌没装修，装修完你嫌装修不好，三产房你嫌全款，价低的你嫌地远。

当房子卖7000的时候，你非要找6500的；当房子9000的时候，又说那会才7000；后来房子涨到11000了，你又说之前才9000；等涨到13000了，你又在怀念11000的时候了！

既然想买，何必苦苦等待?

买了房，将会发生两件事：

1、房产增值了，你得到了财富，以小搏大，清水换鸡汤。

2、没涨价，只当储蓄，钱留住了，还能保值，抵御风险。

在这座城市拥有属于自己的房子，那等于是城市的一份子。你的儿女可享受优质的教育资源，不让他们输在起跑线上！

果你有了属于自己的房子，在未来的生活、工作中，容易被人接受和认可，也能提高异性求偶中成功的概率。

如果没买房，将来也会发生两件事：

1、房子是靠得住的硬通货，如果有机会你又没买成房子，万一生意失败，你拿什么东山再起?若千年后回过神来，你依然是打工的，连这辈子做房奴的资格都失去了。

2、不买房=养房东，养房东还是养套房，你自己好好想想。

买房要趁早，这话永不过时，房子，俨然已经成为我们家庭财富最核心的资产，有房的人气定神闲，无房的人焦灼不安。

请记住：

买房，钱不是靠攒的！

逼自己一把，你会发现：

钱挣着，房住着，钱涨着！

最怕的是：你还犹豫着

中国最赚钱的央企是哪家？

在就业市场大震荡之下，年轻人开始放弃大厂的高薪，“逆行”去到传统企业，只为求一方安稳之地。

2021年虽然已经结束，但是裁员、失业、倒闭等等行业市场的信息，还在冲击着我们。

越来越多的年轻人想要进入国央企，但是，你对于国央企到底了解多少？

 

中国排名第一的国企是哪家？哪些国企是最赚钱的？

 

今天，我们来看看中国“第一央企”到底花落谁家？ 

1关于国央企

首先先看一下国央企到底是什么？

央企都是国企，但国企不一定是央企。

 

所以说，国企的范围更广，是因为国企包含了央企和地方国企。

 

央企是我国国民经济的重要支柱，涉及关系到国家经济命脉的重要行业。

 

判断一个单位对应的行政级别，最简单的方法是看一把手的任命权 。

 

一把手由中组部、国务院国资委或其他部委任命的，就是中央企业；

由地方党委、国资委任命的，就是地方国企。

趣评就以2021年世界500强排名为例，为大家介绍排名前十的央企，分别是国家电网、中石化、中石油、中国建筑、工商银行、建设银行、农业银行、中国人寿保险、中国银行与中国移动。

 

目前，从狭义的角度看，我国有97家实体类央企，这部分央企主要由国资委监管，排名前49家属于副部级单位，比如中石油、中石化、国家电网等；后48名属于厅局级单位，比如中国商飞、中化集团、中盐集团等。

从广义的角度看， 除了以上97家央企，还有23家金融类央企，包含四大国有行在内，主要由财政部和中央汇金公司监管；3家文化类央企、3家行政类央企，分别是中国烟草总公司、中国国家铁路集团、中国邮政集团等。滑动查看下一张图片（2021世界500强中国公司）2021年进入榜单的中国的银行共有10家，分别为工行（排名20位）、建行（25位）、农行（29位）、中行（39位）、交行（137位）、招行（162位）、兴业银行（196位）、浦发银行（201位）、民生银行（224位）等。 这10家银行利润占全部上榜中国大陆企业利润总额的41%。相比去年占比44%，今年上榜银行利润占比再次下降，但是比例仍然较高。  那么我们从营收、净利润、上税额、员工总数等角度来分析中国第一央企到底是哪家？