有关过会审查中店面房屋出租合约登记的深入探讨(蔬果)

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☀ 应尽老朋友汇转载之文章著作权归原作，责任编辑来源于启元辩护律师事务所（ID:qiyuanlvshi），作者：周泰山

目前，连锁经营方式是经济型酒店、超市、药房普遍采用的一种经营方式模式。一般说来，连锁店面无论是自营还是加盟，如前所述成本、选址等方面考虑，一般会出租当地的房屋营运。目前，对店面出租，IPO审查主要关注店面房屋土地权属、转租、出租合约的注册登记等。责任编辑拟就出租合约注册登记物理性质进行深入探讨，预测IPO过会事例，并就店面出租IPO尽职调查提出有关建议。

一、房屋出租合约注册登记物理性质

房屋出租合约注册登记制度系由《城市房商业地产管理工作法》确定，该法第53条明确规定：“房屋出租，出租人和租用人应当签订书面出租合约，签订合同出租时限、出租用途、出租价格、修缮责任等条款，以及双方的其他基本权利和基本权利，并向房产管理工作部门注册登记注册登记。”。

住建部于2010年12月1日颁发的《商品房屋出租管理工作办法》（住建部令第6号）第14条首款明确规定：“房屋出租合约订立后三十日内，房屋出租原告应当到出租房屋所在地省辖市、市、县上海市人民政府建设（房商业地产）行政部门办理有关手续房屋出租注册登记注册登记。”第23条明确规定：“违背本办法第十四条首款、第十九条明确规定的，由省辖市、市、县上海市人民政府建设（房商业地产）行政部门责令限期撤废；个人欠费不撤废的，判处一万元以下罚金；单位欠费不撤废的，判处一万元以上一万元以下罚金。”

房屋出租合约注册登记本质属于一种行政管理工作管理工作行为，其目的是为了加强对房屋出租的管理工作。从法律条文物理性质来看，其与房屋注册登记确权行为不同，房屋使用权是物权，注册登记才能施行；出租土地权属于债权，出租合约与否注册登记不负面影响合约曾效力。《最高人民法院有关审理城镇房屋出租合约纠纷案件具体应用法律条文若干问题的解释》（法释[2009]11号）第4条明确规定：“原告以房屋出租合约未按照法律条文、行政管理工作法律法规明确规定办理有关手续注册登记注册登记有关手续为由，请求确认合约无效的，人民法院不予支持。原告签订合同以办理有关手续注册登记注册登记有关手续为房屋出租合约施行条件的，从其签订合同。但原告一方早已履行主要基本权利，对方接受的除外。”从司法实践来看，合约违背法律条文、行政管理工作法律法规如前所述行政管理工作管理工作而作出的强制性要求时，并不当然负面影响合约曾效力。

二、IPO事例预测

一心堂（2014年7月挂牌上市）：出租合约注册登记率40.7%

在招股书表明中，控股公司界定早已获得出租房屋房产证并早已办理有关手续注册登记、获得房屋房产证没有办理有关手续注册登记注册登记、未获得房屋房产证但已办理有关手续注册登记、既未获得房产证又没有办理有关手续注册登记等三种情形，并分别作出了表明，统计了相关联的营运收入、净利润及占比情形，并获得了前述掌控人有关分担该等纰漏系因经济损失的允诺。

益丰药房（2015年2月挂牌上市）：出租合约注册登记率80.85%

意见反馈意见：保荐人及子控股公司租用的店面物业管理工作中，共有 29 处出租物业管理工作的租用方没能提供更多完备的房屋土地权属断定，占地面积10,022.05  平方米，约占出租物业管理工作总合约占地面积的 7.93%；保荐人有 98 处出租物业管理工作，没有办理有关手续房屋出租注册登记注册登记。请项目组表明前述出租合约存有被第三方主张基本权利而被认定不具法律条文曾效力的信用风险，保荐人与否面临前述经营方式娱乐场所不稳定的情形，与否负面影响正常的经营方式。

回复：前述 29 处房屋存有因未获得完备有效的房屋使用权断定而负面影响出租合约曾效力的法律条文信用风险，但根据房屋出租协议，保荐人有权就其因此遭遇的经济损失向租用方提出索赔。前述情形可能导致保荐人不能按照相应出租合约之签订合同继续出租该等房产，从而对保荐人前述 29 处物业管理工作所在店面的持续经营方式带来一定的信用风险和不利负面影响。但该等物业管理工作经营方式占地面积和涉及店面数量占比不高，有关店面营运收入占控股公司营运收入比例较高，对保荐人经营方式业绩不造成较大负面影响。

保荐人租用的所有出租房产（含 461 处店面、6 处仓储、3 处办公设备物业管理工作）中，共有 98 处未完成出租注册登记注册登记，前述出租物业管理工作均具有出租合约，且出租合约均未签订合同以办理有关手续注册登记注册登记有关手续为施行条件。保荐人及其子控股公司已主动向租用方提供更多营运执照并要求办理有关手续出租注册登记注册登记有关手续，非因租用方的原因没能办理有关手续出租注册登记注册登记。保荐人控股股东益丰投资及前述掌控人高毅允诺：“若益丰股份及其控股子控股公司因所租用物业管理工作没有办理有关手续出租注册登记注册登记而遭遇经济损失，将及时、全额补偿保荐人因此而遭遇的经济损失。

老百姓（2015年4月挂牌上市）：出租合约注册登记率84.16%

在招股书表明书中列明了未获得注册登记的原因，预测了对控股公司持续经营方式的负面影响，并获得了前述掌控人有关分担因该纰漏系因经济损失的允诺。

永辉超市（2010年12月挂牌上市）：出租合约注册登记率91.8%

在招股书表明书中，控股公司界定早已获得出租房屋房产证并早已办理有关手续注册登记、获得房屋房产证没有办理有关手续注册登记注册登记、未获得房屋房产证但已办理有关手续注册登记、既未获得房产证又没有办理有关手续注册登记等三种情形，统计了相关联占地面积及占比，逐项表明了对保荐人的负面影响并获得了前述掌控人有关分担该等纰漏系因经济损失的允诺。

绝味食品（2017年3月挂牌上市）：出租合约注册登记率3.73%

意见反馈意见：保荐人及辖下控股公司、保荐人自营店面中部分租用方没能向保荐人提供更多有关房产证或土地权属断定。请保荐机构、保荐人辩护律师自查披露保荐人及辖下控股公司办公设备娱乐场所、保荐人各自营店面营运娱乐场所的使用权状况，涉及出租使用的，请自查表明有关出租合约的时限与否在有效期内，出租注册登记情形；存有土地权属纰漏的，请列表分类表明各类土地权属纰漏的具体纰漏情形”

回复：招股书表明对店面出租房屋产权情形、出租时限等进行了补充披露，对与否注册登记进行了列表表明。并获得了前述掌控人有关分担因该等纰漏系因经济损失的允诺。

可见，过会企业店面出租注册登记率高低比例不同，对于连锁药店、超市而言，出租合约注册登记率较高，而对于其他替代性较强的店面，注册登记率不高。同时，需获得大部分出租房屋的土地权属断定，并预测出租房屋的纰漏对控股公司经营方式的负面影响，获得了前述掌控人的允诺。

三、建议

从出租合约注册登记的法律条文物理性质及过会事例来看，IPO审查关注的不是注册登记率的高低与合约未注册登记给企业带来行政管理工作处罚信用风险，而是背后隐含的出租房屋对企业持续经营方式能力的负面影响。因此，对于IPO企业店面出租尽职调查，可以从以下几个方面应对：

一是应界定不同类型控股公司关注出租合约注册登记率，对于占地面积小、可替代性强、搬迁容易的连锁店面出租合约注册登记可以不做重要关注。对店面占地面积大、选址要求严、甚至监管部门有明确要求的店面的出租合约的注册登记应重点关注，在现有法律条文法律法规体系下，出租合约注册登记在一定程度上代表了店面经营方式的稳定性。应结合企业自身情形提出出租合约注册登记率要求，应就与否签订合同出租注册登记作为合约施行条件作特别表明。

二是最大限度获得出租房屋房产断定，对于没有房产断定的，应该获得预先注册登记断定、商品房买卖合约及其他能够有效断定产权的文件，对于没有有关断定文件的，应获得出租人有关分担出租纰漏系因经济损失的允诺。

三是应预测纰漏出租店面相关联的营运收入利润对控股公司的负面影响；表明控股公司自营运以来，与否出现因合约未注册登记带来的行政管理工作处罚及对控股公司负面影响的情形。

四是前述掌控人应该出具分担出租纰漏系因经济损失的允诺。

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