水库论坛欧神问答(2020.05.13)_有秩序地用残一个个核.

提 问：上海2套房：手上一套静安中凯105平的回搬小3房，按首付首贷资格买的（16年880入，7成贷款600，目前出租），一套郊区75平新房（刚入，贷款115，18年交房）。昆山花桥凯德都会2套3房目前自住（无贷，市值550左右）。现金100，年入50。老婆上海户口可能下半年好，想办离婚然后以她名义应该可以做首贷资格再入一套（所有房产我都是主贷人）。中凯回搬小3房升值空间如何？现在不满2年应该卖到1100～1200？要不要卖掉通过老婆的首贷资格换一个面积大一点单价低一点的标的，还是不要置换直接再买一套，谢谢！

回答：上海原则上不置换。其实我担心你重灾区是昆山凯德。谁会去昆山花550w买二手房。

提 问：神，辛苦您了，有北京工作居住证深圳户口，深圳重庆有房，目前有现金200万首付，有几个选择，一是通州一房一厅，二是燕郊两室一厅，三是七八套重庆，四是深圳做高贷1-2成首付买900万的房子，哪个选择更好呢？

回答：sz>cq>燕郊>通州 ？

提 问：欧老师，上海航头一套商住，持有一年上涨40%，本来想卖掉换成二线核心地段，但现在不好卖，又听说近期要2期开盘要比我买入价上涨70%，长期出租还是换成二线核心地段?租售比4个点，我买入原价比较。

回答：现在商住负面中，要买也得等几个月淡化。再说，捂得久了，税非常高。

提 问：请教欧神，既然上海在重心西移，虹口这种曾经北边的下支角推荐的原因是什么呢，利好又在哪里呢，谢谢

回答：滨江再说四川北路修得也不错

提 问：据说外汇兑换会收紧。以后会重回外汇双规制吗？

回答：会

提 问：欧神好。想请问上海现在做凤变冰是否还能赚钱？求推荐区域。

回答：找一张老人房票，全款，三个月一周期。玩玩票嘞

提 问：神，求翻牌子啊，目前有现金200万首付，有几个选择，一是通州一房一厅，二是燕郊两室一厅，三是七八套重庆，四是深圳做高贷1-2成首付买900万的房子，哪个选择更好呢？

回答：这四个选项明显涉及的房票需求不相同嘛。还是先看你有什么房票。现在购房资格比购房资金更难得。

提 问：提问：本人目前临港新城近滴水湖有一房龄约10年的85平米毛坯房，临港新城泥城有一70平米毛坯公租房（2022年才可办独立产权交易），目前已经有400万贷款，月供2万，家庭年收入80万。请问欧大，您建议是先将前者出售，换至市区内（如金桥板块或南大板块），然后等到2022年再卖掉套现，还是等2022年将两处房产一齐出售再置换比较好？最后的目标都是想在市区买一套单价约8万总价750万左右的两居室标的。谢谢！

回答：汗，滴水湖的房子有人要么。整个园区鬼影都没有。

提 问：年入100万，北京原有一套房产市值1100，中信抵押贷出650万，按照您的建议全款购买第二套天通苑630万（245平），房产估计5月初过户。计划用天通苑这套房产再抵押投重庆，估计款到位要10月份了。有何建议？信用卡先买的话担心新房抵押贷出问题，导致资金压力太大。

回答：cq要买就抓紧买，天天日光。信用卡是循环算法，你的理解有误。

提 问：入群首问：殴大：沪籍家庭，坐标上海，在没有建立首套航母前，建仓错误，拿了两套老破小，房龄超30年，无银行贷款，只能做民间抵押。是不是该把这两套果断卖出，重新建仓，改成次新大面积？谢谢！

回答：限购啊，卖了只能买一套。而且还有10%的税

提 问：欧大，现在如果去办它个十几二十张信用卡，以后申请信用贷是不是很难申请下来？还是先办信用贷在办卡比较合适？

回答：你别开卡

提 问：不知道问题是否敏感，不好回答。请问你怎么评价董藩，杨红旭?

回答：一般不点评同行

提 问：福建的楼市看好吗？

回答：一群奇葩城市。暂时不碰。其实有点关注高雄房产，哪怕买一套自住，也是极好的。

提 问：这次深圳长沙郑州之行，请问去郑州了么，对郑州未来3到5年房价怎么看? 可以到532么?

回答：没去，家里有事催先回了

提 问：Cq空港新区的房子值得入手吗？外环里还是外环内更好，有没有可能成为未来的望京

回答：我对机场都不感兴趣。肯定不会是望京。

提 问：神，北京房子二次抵押为买深圳凑首付需要第三方支付，怎么控制支付过程中的风险？有因政策被抽贷的风险吗？您有北京的贷款中介推荐吗？

回答：上海深圳几乎没有第三方的风险，都是中介多年合作老渠道。抽贷，指的是那种每一年还清一次的贷款么。那种别碰。

提 问：欧神辛苦了，以下城市，论五年内涨幅最大，您比较看好哪几个呢？重庆，长沙，武汉，郑州，成都，西安，杭州。

回答：cq，武汉，杭州吧

提 问：欧神好。目前杭州市场怎么看？现金不多，主要信用贷，月供可以支持。二套六成值得入吗，还是继续观望？

回答：新手别把自己逼得太死。度过二次成本区，享受幸福

提 问：请问欧神，江西五线小县城，350平自住房面临拆迁。是按面积要3套120平的拆迁房还是拿100w现金划算？是尽量多拿房还多拿现金？

回答：好纠结。多余的房子能找人口把它填满么

提 问：我做IT软件开发，年薪三十万，但我对经济和投资更有兴趣。自己买房子和股票都赚了不少钱，我想问下是不是会投资的话就不需要上班了？

回答：5kw以后再想这事吧

提 问：欧神，请教下，我老婆名下去年买的两套次新1400万按揭，现在离婚全款买一套评估价800万的房子，复婚后变更给我老婆，这套房子还能抵押出来钱吗？如果可以，再操作一次还能抵押出来吗？谢谢！

回答：是的，所谓"无限房票大法"

提 问：欧神晚上好！投资性质入了蓝光林肯看江平层，不知这套偏远大房型交房后是否要装修？还是清水等几年出售为好？谢谢！

回答：可以简单装修。10w元左右

提 问：惠州大亚湾潜力如何？和cq比如何？

回答：不要拿环京，临深和cq比。二种不同的市场。

提 问：【入圈首问】欧神好，之前听过分答，广东珠海的一手新房您觉得除了华发股份开发的还可以，其他不值得投。那么如果在珠海投资二手房，考虑人流最稠密的拱北澳门关口附近老破小2w，还是市区拥有比较好山景或者海景的次新3w呢？谢谢欧大

回答：典型的marketing客户分群问题。看你的目标，是过往客，还是珠海土著。另，珠海限购升级了。严严严严严

提 问：重庆高铁东站确定落户南岸区茶园玉马路和共和村的交界处，会不会对茶园的房价有很大的带动作用，另外茶园到渝中区很方便，轨道交通。

回答：有带动，别期望太高

提 问：欧大大，帮朋友代问：我这一套北京世茂天阶商住房，500万，我22大四，父母无法贷款。想在北京买，父母有一套资质，外地的话，重庆，武汉，成都怎么选？谢谢你！

回答：钱呢，没现金，你买什么呀。商住现在出手容易被压价，先拿着吧

提 问：欧神，现居上海 自住一套，年头投资了一套花木小一房市值270W，贷款110。剩余现金几乎为零了。这套房子现在出手建仓cq是否值得？年收税后在60W左右。谢谢

回答：别折腾了，房产买卖应该是几年一次的。cq搞几张信用卡过去就是一套

提 问：欧大，女，29，山东内陆小城月入8k，手头只有50w现金，无贷款，投资的话买本市学区房，还是青岛市区二手房？还是重庆？

回答：小城不动产是真的不动产，配一套自用的就够了

提 问：上海1，市值1200万，贷款700万，上海2，市值1800万，贷款200万。上海放票尽。杭州1，市值500万，贷款270万。CQ2套，市值180w，贷款90w。家庭年入120w，股市150w，信用贷200w额度。如何优化？

回答：你想追逐什么目标，进取的，平衡的，防御的

提 问：欧大，香港也可以运用信用卡这条科技树么？办了几张双币卡，人民币还款只有中银的比较方便，其他银行都巨麻烦，想销掉。

回答：HK中银卡怎么还，我也不会唉。好烦的

提 问：欧大您好，以后房价上涨的空间，厦门和武汉哪个大？我是武汉人，现居厦门

回答：厦门7w，武汉3w，我看好武汉

提 问：配置求助：北京东城五十平，香河140平，负债200，夫妻三十一岁，家庭税后年六十。后续资产搭建，抵押贷款开空壳公司去cq淘二手房还是如何更合适？

回答：现金呢，没谈现金这个最重要。没现金就去cq吧，不烧钱。

提 问：欧神好，请问福州二环边新楼盘，新盘2.8万（3期），简装，而同小区二手毛坯2.7万以上（1、2期），附近同档次二手盘也是这个价位，是否说明该地段升值潜力大？是否可入？谢谢！

回答：一般你对于二手房的价格会有误解。其实这个2.7是被你2.8带起来的。

提 问：欧大，你好，老家河北衡水，毕业两年，北京工作，年入12w，现手上25w存款，目前有购房打算，错过了2016年，不知现在如何选择，是老老实实回家买房，还是有别的路子推荐

回答：江湖传闻，衡水房价暴涨……一般北漂都住环京。

提 问：欧神，您觉得太原房产适合投资嘛？也是和长沙一样均价8000，就是山西经济一直全国倒数，不知道您是否看好

回答：南方总比北方好

提 问：欧神好，无意中从别人转发的文章知道了水库，看到有小密圈就毫不犹豫冲进来了，充值学费。坐标上海，之前不懂事加上父母保守，浪费了自己的房票只贷了一点点公积金，名下才两套老破小。现在才开始想到要规划未来，想开始置产练手起来。请问在重庆一手盘全清的情况下，二手房是否值得新手入？年收25w,一个人战斗,请问策略，以及建议练手多大面积？谢谢~

回答：买套80w的凤姐练手显然毫无压力

提 问：欧神，您觉得环京现在还可买吗，买那？

回答：稍息

提 问：欧神好，我坐标广州，是一个单身赤贫的应届毕业生，现金40W，年入20w+，半年前买下了一套180W的小户型，后悔买太少钱了，现在想买第二套房，苦于深圳价高上不了车，广州又因单身无法二套，请问欧神有什么好的投资去处与建议吗？

回答：赤贫的应届毕业生…………父母几岁了，能用父母买么

提 问：欧神，去年10月入手深圳龙华星河传奇66平的2房带精装修商务公寓总价365万，现在政策多是利空公寓，要不要抛掉换住宅

回答：现在抛，卖得出价钱么

提 问：欧神，请问对武汉房价怎么看？估计会到7/5/3么？

回答：5/3/2肯定到，一步步来

提 问：顶楼7700，好楼层9300到9600，这个比例买哪个?坐标长沙。

回答：我选顶楼

提 问：欧神好，本人毕业工作一年多，25岁，未婚，坐标宁波，目前年收入税后6.7万，我入的行业属于那种要从底层做起学习得，我有一叔叔在我所在行业干了20多年，他让我先沉淀3或5年，他也有心提携帮衬我，以后工作生活地点很不确定，但肯定在江浙一带，存款15，我和父母名下无房，无贷款，想早点上车但因以后工作生活不确定性很大，所以很纠结，求殴大指点一二，谢谢

回答：宁波可以买，要买趁早。大不了以后抛掉

提 问：欧神好，夫妻在京2套，一套700w没贷款，一套360w贷了150w。用父母接力贷购入450w房，贷200w。另有信用贷150万额度没用。准备办抵押再购房，请教是继续北京还是其他地方？

回答：离婚劈产能挤出一套首房首贷么。不行就去外地吧

提 问：外地1笔80w按揭，去cq能并发3套吗？借钱去cq买完再回来抵押还，会被抽贷吗？求推荐cq靠谱中介。

回答：cq抵押ms不靠谱

提 问：欧神好，最近刚拜读了你所有文章，想重新布局，家庭年收入100，有两套成都房产分别现价100万的小户型无房贷，另一套去年9月入的新房两年后交房，另刚入手一套广州星河湾570万，两个证，离婚用掉了双方首房首贷，现想对敲成都无房贷的房子，老婆深圳户口，想入深圳一套，欧神怎么看

回答：好复杂，深圳准备用谁的名义贷？

提 问：坐标帝都完全首套，希望一次性用满首付贷，一个月自掏的钱在两万左右，希望买一个1500以内的三/四居室然后租出两万，月供在四万(700w房贷)，这个方案是否可行？还有请推荐1500左右的相应标的，目前看中了几套顶复

回答：朝阳区四环内的基本都可以。没灵感，让别人答吧

提 问：请问欧神：您觉得北京的317啥时候会嗝屁？北京房子好的入市时机是19大以后吗？

回答：估计得很多很多年吧……

提 问：跟老婆在深圳名下各一套房，一套470w剩70w贷款，二套400w剩188w贷款，两人年收入70w。现在被限购了，今年9月准备把父母迁到深户养老，但父母有房票也不能办贷款，请教欧神下一步怎么优化配置？买深圳不限购不限贷公寓？还是往临深片区配置？或者随多军开往cq？

回答：把剩70那套赠予父母，就有空出了。不过这种事伤身体

提 问：欧大，请教我现在莘庄620万，奉贤170万（去年买的无贷），目前在cq贷款建仓中。请问我上海这边需该怎样做比较好，还是把奉贤房子换到cq一起再加仓，谢谢。

回答：限购限贷这么麻烦。持有——抵押好了

提 问：我想问下您仓位里，老破小和大面积的数量比例如何，面积比例又如何？对于明悟，天诛阶段的多军持仓比例有何建议。这事关流动性，是很重要的问题。

回答：老破小就算20套，也才多少钱。不抵一套?A

提 问：欧神您好！能否点评下重庆长嘉汇这个盘？地处弹子石对着两江交汇。我们在看这小区二手房，视野不同价格差别都不小，大概是建面价格不看江12k，正看江14k，正看两江交汇17k，再加上视野越好户型越大从而总价越高。买哪一类潜在收益会更高呢？另外长嘉汇距离将来最近的城铁站大概15分钟步行距离，是否会影响其将来的发展？

回答：不如咬一咬牙放弃所有附加值。买12k无江景的。戳追逐最低价

提 问：欧大，坐标深圳，手持五套（分别是不同人的名义购买）。五套现值市值4340万左右，欠贷款2200万，房子月供总共90516（已扣除租金）。信用贷款欠363万，每月要还14万。还有借亲戚钱370万，手上有信用卡350万的额度（未使用）。每月现在是以贷还贷。问：这种状况还可持续吗？需不需要卖出1、2套来缓解贷款压力呢？如果是你你会再如何操作呢？

回答：不需要卖出，熬一二年都过去了

提 问：欧神您好，北京一套800万贷260，一套600万贷300，年入30，0现金流。想入套深房，是否有推荐的盘？

回答：买sz六百万起，弦有点拉得太紧了。不如cq

提 问：欧神，现有北京三套市值约2200w，贷款130w,俩人税后年入50，手上现金200w。俩人首房首贷用完，已离婚折腾了一张房票，已用。请问欧神，我们是还继续在帝都折腾，还是去重庆折腾更好呢？

回答：现金200还是太多了点，得买5套啊。辛苦活

提 问：欧神您好，石家庄是否推荐继续入？1、2年内是否会有行情

回答：去年涨了一倍了，下一个一倍或许过二年吧

提 问：请问欧神，环京别墅（宝坻固安或霸州）建议买吗？海口有投资价值吗？

回答：香河别墅当年我都没兴趣（腾不出手）固安就更没意义了，60km相当于昆山。

提 问：欧大，cq二手房推荐九龙坡谢家湾还是南岸的，求教，多谢欧大^_^

回答：九龙坡好贵好贵，云飞九龙香山刚走到门口就宣布加价2000，实在太不要脸啦

提 问：加入小密圈后有好多问题想问欧大的 就是前段时间还不知道水库前买入了一套离6公里轻轨站走路13分钟左右的山千苑东苑的洋房建面133总价106万没加税钱和中介费应该是2013年的楼盘.小开放商以老婆一人名字买的不知买错没 然后就是我一直在等御峰开盘看能抢得到不，都等了快1个月了开盘时间一直延后，现在我已感觉到要想抢到御峰基本上很难很难了，是看运气等抢御峰还是直接果断去找性价比高的二手呢 恳请欧大指点一下，还有就是目前我名下还有套全款在大渡口去还没接房现在只有30万的资金如何运用为好。

回答：御峰不用等了，抢疯。剩下二套先跑市场问问现在多少钱，然后就不是烦恼了。

提 问：大神您好，前一段时间关注到您有意向考察长沙和郑州，长沙听到您评价小龙虾不错??及房产评价；郑州的市场您如何看待，如已考察，有何建议，谢谢。

回答：家里催了，不让我逛了

提 问：欧神，请教下，目前上海中环一线的副中心如五角场大宁周末人流如织，内环内反而人气不足，价格中环一线也已接近内环内较边缘区域(不仅一手，二手也在逼近)，请问接下来是内环补涨？还是因为总价较高而分化成豪宅和并不高于中环盘的普通房(如10年以上房龄)，联系到您之前有篇房地产市场的两朵乌云中的第二朵目前50%价值来自于房龄的忧虑，我一直没有找到答案，是不是后来您写得2017年上海市场就像03年极其价格紊乱，但是经过几年以后还是会拨乱反正回到正常理解的格局呢？谢谢

回答：因为把地块都拆光了，不回填。晾晒囤涨价。以后会回填的。开出来都是豪宅。

提 问：去年置换+入，5套，开春1套入了深圳，想继续入深，但是没有粮食了，到了瓶颈期，按照欧神武功秘籍要期待“运气”，还是卖一补一，目前可选南京城中带租带学区豪宅房可卖，其他明年才可卖，希望指条路，等运气还是狠心置换掉现在进深圳？老公南京户口，上海社保，我深圳户口，南京3、上海1、武汉1，深圳1、广州2，目前是想集中入深，求解时间和目标啊

回答：不如歇歇，等涨+35%脱离成本区。顺便筹点弹药

提 问：欧大您好，重庆核心区域（时代天街附近）住宅小区车位有投资价值么？10万一个，可贷款。谢谢！

回答：可贷款可考虑

提 问：欧神，在成都有五套房子，但是现在二手房限定五年后才能卖，有没有必要卖两套8年房龄的房子，然后去重庆买？

回答：高高挂着卖好了。其实一般人都不需要卖，抵押就可以了

提 问：最近看到欧神文章，惊为天人。2500果断去圈。小心提问，不知欧神能否看到：北京现有一套65平小房，市值500万；手上现金100+万；马上孩子出生，感觉房子小了。有几个选项：1、卖掉现有小房，换一套北京的800万左右的大房，但折腾成本挺高；2、直接努一努，凑一凑，再买一套北京的小房；3、去CQ买两套小房。——非常纠结，请欧神赐教。

回答：1) 有首房首贷资格么，没有直接关张。2) 哪怕有首贷资格，也建议尽量抵押，然后直接买。熬二年苦日子也出头了。3) cq小单子，玩一样的

提 问：请问欧神，上海的黄浦众鑫城的车库可以买吗？物业老是撺掇买。是不是有车库的房子估值更高？如果不是，买车库还有意义吗？

回答：车位海…………我等了十年，终于快填满了希望进入主升浪

提 问：真心为您担心，树大招风，在目前这种ZZ环境下，您怎么防范风险？小密圈的规则，比如话题红线建议您划一下，而且触犯要有处罚，真心不希望圈子被封

回答：不要出现铭感词

提 问：请问欧神，上海现住市值600w无贷款，有一套市值700w次新房抵押出300w全款入了老破小，另一套老破小贷款160w。家庭年收入50w+，现金目前30w.信用卡加信用贷估计200w. 求下一步建议，谢谢。还有一张上海房票。

回答：460w贷款/1800w资产。只剩信用卡，信用贷，就别再折腾了。有空扫扫街，笋盘驱动

提 问：这个圈子怎么用？感觉变成分答Q&A了，也就每人5个问题的回报率。举一已经写过了，不如欧神出些反三的例子开阔下大家思路？奥数应用题小能手??

回答：刚开张三天，先宠着用户。时间长了，身体受不了

提 问：第一次请教欧神 夫妻在上海 除两套自住加投资房子之外 还有一套小陆老破小市值400w无贷 想卖掉又想等拆迁 感觉目前一线城市这样被打压 近两年应该不会大涨 有没有必要卖掉？如果卖掉是去二线城市比如重庆买还是继续在上海或者深圳买？谢谢欧老师

回答：无贷款卖掉，拿120w去cq，补400w的仓。剩下280w吃掉花掉。

提 问：夫妻双方父母均是公务员，临退休，需申报财产，顾不愿让子女用其名义贷款买房，怎么破？如果贷款买房会有什么影响？

回答：有些人也不愿意离婚，你说怎么办

提 问：欧神大大好，我现有嘉定南翔99年老房一套，市值大概370左右，无贷，手头可以凑200w的现金，是卖掉直接换套700万左右的还是抵押贷款出来再买一套400万左右的新房？南翔现在精装新房价格在5万左右

回答：曾贷过款么，卖掉能算首房首贷么

提 问：可惜前两年理财方向出错，可惜太晚才知道欧神，前几天才关注到水库，不知欧神来不来约个付费饭局：）坐标北京，老婆名下一个北京的房贷欠银行130个。目前手头现金300多个，上月刚在东莞拿老婆名义定了个虎门万达二手房（一手溢价太多）还没过户，买虎门也是因想逃离北京去深圳但限购只能先在周边买个。我自己无房但曾有贷款记录，北京首付比例太高不想弄了。请教欧神余钱建议投哪里？识了你之后在关注cq，哪块区域好些呢？新盘or二手？

回答：虎门有啥好呀，遍地小产权房。很难升值的哦

提 问：坐标郑州，名下两套房，第一套已贷款，第二套如贷款按二套成交价4成可贷70多万20年期利率上浮10%，如抵押贷能按评估价贷款8成170万3年期利率上浮25%，还有异地购房打算，月供没问题，选哪个方案好？

回答：1) 实际融资成本，拉个IRR算一算。水库上有范本2) 我猜是抵押好。因为成数敏感，利率不敏感3) 抵押少一次贷款次数

提 问：欧神如何看待周期天王周金涛的预言：房地产在2019年迎来历史大底，以及每十年可能发生的金融危机呢。您觉得这两年可能发生金融危机吗，如果会对国内房价什么影响？发了几次不好意思，盼回复。

回答：中信出SB，不出大师

提 问：欧大神您好！金山石化去年8月9000买的老公房，目前已涨到15000,纯公积金贷款6成，目前怎么考虑？市区有房。

回答：继续持有

提 问：北京有房票，无房无贷，人暂时在新加坡工作居住，有可能回北京工作，已婚无孩，计划买北京首套房，请问买福利性质的自住房、经济适用房还是位置稍好的普通商品房合适？

回答：自住房和经济适用房都是位置十分偏远的。但是如果你资金实力薄弱，还是建议买。因为确实更便宜点。

提 问：欧神，我在成都，您有没什么建议呢？

回答：避开城南远郊ceo盘。其他，不好答啊。你不如再追问一点

提 问：小白请问欧神，目前北京两套房，一套贷款600万，一套小学区贷款76万，想到重庆买房，但那边说银行不做三贷，怎么破？借钱全款买然后抵押？

回答：cq抵押不流畅的，不如换换长辈的名字

提 问：欧神，工作一年多点，税后1万，女，单身，户口广州，坐标深圳，名下无房，存款15万左右，能去买cq绿地城或者融创么，还是广州老破小，或者cq的房子买在父母的名下

回答：首房首贷资格就别浪费了。既然23岁，父母年龄应该不大。用父母名字cq买

提 问：欧大，重庆3无新萌，手上15W首贷，在cq怎么入手，南岸是买二手-国际社区套内都1.2w，弹子石能入二手吗？还是茶园等一手房，求教，谢欧大！

回答：就买国际社区二手吧

提 问：刚入圈子，提问试试。上海夫妻，名下两套房，入市教晚，恨没有早点遇到欧神。一套祝桥市值430无贷，一套内环市值850，贷款200万。现金600万，年收入200万，现在可以做点啥欧神？

回答：你自己说做点啥———— 我从未见过现金如此充沛之人

提 问：欧神，想产权车库可是被要求有同小区房，怎么破？

回答：没法破。一般是签了kfs合同不过户

提 问：请问欧神，我上海户口，上海已被限购，人在加拿大生活，国内没收入，有小几百万现金，现在合适买吗？可以买什么房？使用权的可以吗？另外补充，上海房子没有贷款，保守可以抵押出大几百万，但因为是短期的，还款压力很大，请问怎么操作，谢谢你了！

回答：这题好像答过了

提 问：欧神你好，朋友在通州新光大中心，公寓，4万6一平买的，之前商住限购政策出台，那通州商住公寓是不是没有投资价值，当接盘侠了？自己没怎么关注过帝都楼盘，请欧神指点，谢谢。

回答：商住能挺过来，不过最近几年锁仓罢了

回答：补缴学费

提 问：欧大，无锡是否可以抛弃不看？重庆外地户口入手的话是不是没办法绕开0.5每年的房产税？这个税相对升值预期可以忽略？谢谢。

回答：补交7个月社保，或者办家公司很容易的

提 问：欧神在长沙建仓了吗？目前长沙小步快涨均价应该快一万啦，还值得入吗？您估计2020年长沙均价大概在什么价格呢？

回答：随便看看。省会城市中唯一还有6800~7800/m的

提 问：欧大好，一直关注水库，本人在东京工作，有40万做首付，东北经济下行压力大人口外流严重，大连市区您觉得还可以买吗？未来升值空间大吗？还是不买大连到CQ去买，有助于长期发展？谢谢欧大。

回答：好像bo走了后，大连就不受关注了

提 问：欧神，外地户口，不在京沪工作的，现在还有必要养京沪房票吗？感觉等养够房价也高不可及了……

回答：我都转战cq了

提 问：请问欧神，怎么看待苏州，未来十年，苏州房价是咬住上海1/3保持住，还是和上海差距越拉越大？

回答：最近20年，是行政手段上升的20年

提 问：欧神你好，上海200万首付还能上车吗？心慌。谢谢

回答：0元都能上车，无非累点

回答：欧大今天分答不去解答了吗。。。都等着听呢

提 问：欧神您说的并发，是一个人一次买两套，还是让父母一起买呀？

回答：征信报告有30天有效期，高手从此破局

提 问：欧大，首套首贷预算700w最多，应该考虑哪里？内环老破二房值得入吗？

回答：老大楼

回答：欠欧神的学费，终于可以交一年了

提 问：坐标北京名下有套经适房，去年买了50万首付南六环新房商住，4月下旬去重庆考察市场，经适房抵押能破吗

回答：不懂，北京经适房不能抵押么

提 问：欧大好，我坐标上海，目前一套房子在老婆名下，我名下无房无贷，走离婚过场可算首套，目前可动用现金500-550万，年收入+80万，我觉得上海楼价在19大之前会盘一盘，想在此期间出手把房票贷票用了，有何建议呢？万分感谢

回答：要离早离，可能学北京政策。直接上1500w的房子，买套好房子

提 问：CQ有没有可能532甚至853，如果乐观一些，需要多长时间？

回答：目前口号，全市4w再往上要喘喘，休息一下

提 问：欧神，你好。上海房产一套大概价值720万，还有住房贷款120万未还。武汉户口，年收入税后大概35万左右，手头目前无闲置资金。在上述房产以及年收入的基础上如何进行资产增值，请指点一下方向，非常感谢！

回答：二押出250w，接下来做什么都行

提 问：年前感觉CQ挺热闹，就凑热闹入手了一套，那个时候还不知道有水库和欧神，现在看来庆幸的是自己毫不犹豫入手了，不幸的是我入手的是照母山二手…敢问大神，照母山前景真的很不堪？谢谢！

回答：追落后，再过一阵就涨起来了

提 问：深圳蛇口定位高端豪宅的半岛城邦三期新盘，一线海景，11万/平精装，周边十年老盘二手房也要9-10万一平。请问欧神这种属于ceo盘吗？

回答：据说半岛只有7w，二张产证？半岛一期，和2345期是不同kfs

提 问：请问欧神，签房屋代持协议，有哪些要注意的点？如果有范本，我另付费。

回答：大授权都是标准文本，一般13项权限。外加人名+地址。问公证处就可获得。有空我贴张扫描件

提 问：欧神，玉带新城为何看好？

回答：没说看好。就说关注

提 问：春节回重庆看房，选了北滨路二手春森彼岸一线江景，已过户。还想买，您觉得是买新盘，还是继续二手春森彼岸？我自己觉得朝南看江景，比南滨路朝北看江景要好。

回答：现在是二手比一手好

提 问：欧神好，前天中美首脑会晤后有个百日计划，其中提到美方要中国控制货币发行及通货膨胀，加上现在货币政策正在收紧，你怎看这个问题？上周去了谈重庆，发现寰宇天下那个楼盘好多拍卖房出来，门上贴了一堆水电煤催缴费单，谢谢

回答：意思就是zz上没捞到，让了100e美元经济当见面礼。

提 问：请教欧神 您对燕郊怎么看？燕郊要划区吗？如果划区，划哪里？

回答：没仔细想过这个问题。你可以问问虫虫小妖精

提 问：萌新一枚，坐标南昌，预计3年左右后有张北或上房票。北上等一线都限购又限贷，家庭年入20。问题现在在南昌贷款建仓，规避融资，目的在拿到北上等房票后对敲置换。是否可行？或者因为在贷款面而不值得这么做？

回答：买过一次房就算罪犯，对敲不可行

提 问：欧大，我现在资金不多，您现在更推荐去长沙买房还是重庆？

回答：cq

提 问：请问欧神，北京现在政策这么严 北京房价在年底或明年会不会微跌啊？

回答：微跌5%，下波又涨50%纠结微跌有意思么

提 问：一直关注水库。深圳，资产1600万／负债850万，月供4万多。手上现金支持月供3年。目前的形势下2017-2018年还能动吗？

回答：折腾几套100w的cq小房子随时

提 问：欧神，坐标深圳，房票已用了1张，想入第二套，但资金有限，是入临深，还是加杠杠入深圳第二套？有没有具体板块推荐？

回答：信息不足。临深我仍有怀疑

提 问：欧大，你好~~本人坐标云南昆明，90后职场新人，税后收入1W,个人存款50W，无贷款，名下有父母给的一套100W回迁房，不想父母管，自己玩。像我这种小白，投资哪里好呢？申贷~目标cq么？蟹蟹~欧大~第一次提问好激动~

回答：去cq买小标练练手，没练手新手很容易吃药

提 问：请问欧神，上海人名下一套浦东世博板块老破小清房，200万现金，从未贷过款，现在是置换还是直接买二套呢？有推荐盘吗？

回答：卖掉能算首房首贷么？

提 问：上海房票还可以再买一套，再买次新不够首付。考虑一次性付清买一套好位置的老破小，欧神觉得怎么样？

回答：不够首付就去借一点

提 问：欧神你好，考虑上海内环1500以内，静安风景苑，静安四季，还是翠湖比较有投资空间，谢谢

回答：我觉得翠湖

提 问：请教欧神，我在合肥目前有4套房子，想去重庆入手两套，能推荐一下楼盘吗？前两天去了趟重庆，看了和黄，鲁能，欧陆，阅江阁，都没有房源。

回答：真没盘了。一周推荐了三个，都日光。目前在看大渡口区的。融创春晖十里，绿地城。另外茶园地铁口10k的，考察中

提 问：麻烦欧神能推荐几个重庆值得购买江景盘

回答：融创春晖十里，绿地城。都在大渡口区。7500/m，五年后成熟

提 问：欧大，目前现金100w，上海房票一张，首套首贷。是直接入个小破老公房，还是全款入个商住两用，略赚以后卖了之后再买正常商品房。毕竟100万首付实在也没什么可买的地方了。。

回答：再借150w，直接买700w房子

提 问：大神，Cq，40万，推荐两个盘，小白需要简单的答案，跪谢了

回答：融创春晖十里，绿地城。都在大渡口区，7500/m，五年成熟。

提 问：欧神大大！关于昆山您分答里面均不建议投资，离上海60公里，且有无穷无尽的土地，那么花桥目前1万7的价格，您觉得是已经坐实的价格，还是经过这一波翻倍，五年之内不会动了？

回答：我对昆山花桥都没什么兴趣，去年你们买花桥时，多军在买cq

提 问：欧大，刚毕业的学生，小城市编制内，工资也很低，办卡已经开始办了。上海32家银行我这里打死估计也就十三四家银行。现在信用卡办理感觉根本没130W啊，五十万都感觉很难，这怎么破

回答：50w不错了，要养的。养卡

提 问：小白一枚，去年刚加入的水库，刚过A8及格线，2套房子一套张江3房一套世纪大道老破小。因为小孩读书，下半年要从张江搬到世纪大道，请问张江的置换到世纪大道（增加3～4百万贷款），比如菊园，划算吗？（夫妻只有一个上海户口，无现金和额外房票）

回答：为读书的话，租就可以了。交易一次够你租10年了

提 问：上周在长沙芙蓉区三角花园星城，离五一广场500米 ，淘到一个70平60W ，周四面签 双外首付近五成 不知道值不值？

回答：马马虎虎吧，赚点小钱

提 问：欧神大大，现在北京还能买吗？学区房呢？

回答：北京除了贵，没太大的缺点。照样涨，专治各种不服

提 问：欧神，3月19日签的三方协议，在香河买了一套房，15万定金，20个工作日内面签，然后22日限购，后来雄安新区成立，目前香河成交量低，价格有所松动，我是应该安约面签还是选择违约？香河后市如何，雄安会不会给香河利空？

回答：利空一二年，长远看还会涨起

提 问：欧大您好！我去年10月卖了北京的自住房后，想买入便宜的拍卖房，但市场火起来后一直没能买到任何低于市场价的房子。今年2月，焦虑中我通过拍卖买入了一套低于市场价房子，一栋位于三亚和陵水交界处海棠湾附近的精装修别墅，几乎把北京卖房资金全部投进去了。现在手续还没办完，可能能更名卖出。我的问题是：我要把三亚的别墅卖了到北京买房吗（我现在也可以买北京房还有部分积蓄）？我能卖个市场价即略高于拍卖价。还是待房产证下来后办理贷款，贷出总购买额的一半几百万，用于北京房产购买？我真的挺看好海棠湾一带的发展的。等几年建设更完善了也许能卖得高得多？非常困惑，敬请指点！

回答：三亚的拍卖房…………三亚有无穷无尽的拍卖房，你买那干嘛。能抽身就出来吧，回到人口密稠区。

提 问：欧神，天津户口，已有一套在市区，买二套需首付六成，还是去重庆？您重庆地段分析那个框框里已经没有盘了，中介推荐嘉悦江庭，在轻轨六号线最北端，貌似不符合您推荐的思路，是否可以购买？老铁杆粉盼复！

回答：天津600w套，cq 150w每套，不是同一数量级的吧。cq实在没盘了，最近在考察玉带新城

提 问：您分答说过重庆能买板楼买板楼，但板楼基本都是洋房吧，看您另一个分答回复里说重庆洋房、别墅会遇到总价天花板，不推荐。这两个回答是否矛盾，有点疑惑。

回答：cq板楼并没有明显比塔楼贵。

提 问：您在多年的投资、职场生涯中，犯过哪些重要的错误？问这个问题的逻辑是，成功难以复制，失败经验可参考

回答：2004年卖了500平米，少赚4000w

提 问：成都的房子目前投资哪个区域最好，有具体的楼盘推荐吗？

回答：我相信成都迟早还是要遵循环线定律的。而不是南城单长

提 问：看您分答经常说上海500万首付可以买个1500万的房子，北京实际评估值严重不足，500万首付处女贷资格似乎也只能买个1000万的房子，怎么破，高评高贷？

回答：没法破，北京有20%所得税。一般是专找无税房去，通常是五年前的ceo盘。

提 问：张五常您怎么评价？我个人觉得他还是挺靠谱的，不落经济学的书本窠臼

回答：没干货

提 问：欧神，总价580w，高贷450w，首付先给房东50w，两年后补80w，利率4.75，这样精算后相当于打几折啊？

回答：几折的定义是什么

提 问：你说过小孩不是手段 小孩是目的 老大男孩4岁 老二女孩2岁 想听听你对子女教育的看法

回答：重要的不是知识，而是智商。智商其实也可以后天培养的

提 问：请问欧神多少身家可以考虑孩子上国际学校？另欧神给孩子选国际学校是觉得教育模式更先进？还是圈层问题？谢谢！

回答：/年，加点杂费不到30吧，我主要是偷懒同学都没我有钱

提 问：求教神：已有北京西城一套非学区住宅，市值1200W有贷390W，现金120W在招行理财，自由职业，因工作居住证挂靠在公司，34岁，单身，年入60到80W，住工作室，房子月还贷2W，以租抵贷1W后，每月还贷及其他花销共2W多，三个月后拿深圳户口，想用尽杠杆，不想代持，信用卡，信用贷，二次抵押应该什么顺序申请？深圳还是cq？还是先深圳缓一两年再cq？谢谢神！

回答：1) sz认房又认贷的，算二套2) 试试3+4产品，要预先问好信贷经理3) 信用卡申请后别开卡4) 最好多核

提 问：欧，很好奇b哥结婚和章小慧啥协议啊 google查不到

回答：据说是3P协议

提 问：欧大好！一沪籍一外地，上海外环边小两房，无贷；市区小学区房一套，贷一年余110万，已经预约5月还贷；重庆一套期房贷65万。现金250万左右，年入100+。现在是清好贷款后净身上海离婚买赵巷800+联排（改善需求），还是CQ并发两套，不提前还贷了？因为现在全国两套贷款，选择有限。

回答：净身也要首付70%，怎么买

提 问：欧大，杭州破限有什么思路么，谢谢

回答：没思路。都这几板斧破限购这事…………咳咳，强龙不压地头蛇

提 问：欧神，套内17000入了南滨国际高层江景一方是否值得入，已交订金

回答：高层是这个价钱。低层据说有15套抵工程款11000的，但是景观很差

提 问：请教欧神，对上海南边的金山、奉贤海边旅游区房子怎么看，总价不高有投资价值吗？好像有搞养老社区的趋势。

回答：浪费房票贷票。除非别墅+低价

提 问：坐标南京边上镇江，家庭2w每月收入，昨天南京入手刚需1N，湖南路片区到鼓楼地铁站600米，单价2.9，52平，精装考虑刚需和其它因素还是笋的，计划成交后迁户口到南京，首付后现金还剩30w，打算新街口2N老破小，老家镇江还有3套房，不知道后面的进阶之路。

回答：先做完手里单子再说，变数很快

提 问：深圳个人回迁安置物业面积约1300平米，选住宅还是商业？

回答：一般建议住宅。因为商业太多人抢，价格都很高。而长远不看好

回答：最后一名是什么价

提 问：欧大，看了您绝大部分文章，但印象最深的却不是跟房产相关的，而是《一个马基雅弗利主义者和自由主义的决裂 》，第一次看跪了，后来又看了好多遍，长见识。可以推荐几个对您三观影响比较大的作者吗？

回答：我能说金庸么

提 问：我想问下欧神 对未来三年北京和燕郊的房价怎么看

回答：涨

提 问：请教欧神，广州琶洲目前可以投资吗？相比金融城哪个好？

回答：不熟，找like.it，一般地铁终点站总能买的

提 问：欧大，你好，本人坐标福州。现两套一套贷款，一套无贷。是再入一套144不限购大套低单价（现在涨很多，购买力有限，要找到合适也不容易），还是以父母名义入老破小？凤变冰出呢？然后看之前您回复其他朋友有写老大楼现在很多低于老破小，是否也考虑这块？谢谢指点！

回答：选择太多，就说明你没遇见笋盘。先去扫街200套吧

提 问：感谢大神，坐标青岛，个人无贷款历史记录，在青岛本地已经被限贷（名下两套），请问这情况下的首贷还有价值吗？用在哪里比较好？感谢大神

回答：显然是跨省

提 问：殴大，二套房是有笋就入，还是等到19大之后再入？

回答：今年没行情，补涨填平洼地

提 问：南京，已有一套房，房产证上是夫妻双方，公积金贷款也是双方都用了，现想购市区学区房，手头现金80万。南京限购政策：有贷款记录已还清的二套首付5成，未还清的首付需8成。请教欧神如何破解？

回答：能做5+2么

提 问：上海内环向来不比外环涨价迅速，如果，纯投资，抵押，拼劲全力搞新华路板块 华山夏都苑，接近90000单价，欧大觉得值得么？总价1500～1700标的，欧大怎么推荐

回答：1) 内环不比外环慢。外环新盘就贵2) 我不玩+这个区段，不如cq

提 问：手头200万现金，年收入50万，名下无贷款，工作地点在西城，北京西城一两居，朝阳一三居，现在考虑进场用父母接力贷首房首贷，天通苑现在可以入手吗还是再观察半年？考虑到3年后父母满65岁有可能无法做接力贷。是应该考虑天通苑4居？还是其他推荐区域和户型呢？多谢欧神

回答：接力贷不是停掉了么

提 问：欧神您好，现有北京朝阳区两室房一套（非学区），现在可以以1000卖出，想卖掉去长沙市里买几套二手学区房投资，但是长沙学区房有的已涨到接近两万一平，您觉得这个投资值得吗？

回答：别去梅溪湖，别去洋湖。南站附近6800/m，凑几张信用卡就够

提 问：想听听欧神谈谈大连这个城市未来的房价。

回答：我也不明白北方明珠怎么会淡出视线，没人气

提 问：南昌九龙湖新区（新房1.3万）和红谷滩新区（二手房价1.3-1.6万）中间地带（新建区小平小道）的10年房龄独栋别墅（翡翠山庄），价格1万元/平，目前小区198套别墅，门口正在建设高架，上口处离小区1公里。是否有投资价值。

回答：不熟悉，帮不了你。不过买套自住是不错

提 问：想问下欧大神，本人在上海边上的平湖，目前房价是1.7左右，没有限购，现在还能不能投资？另外这里的厂房可不可以投资，听说上海这边好多小厂要被赶出上海，是不是真的？~除了重庆目前您还推荐哪里??~

回答：没兴趣，宁可买康城

提 问：请问欧神，经历这一轮政策的调控，北京房产入手后，还有多大的升值空间呢？

回答：/m

提 问：欧大，请问现在天津南开大学的老家属楼的房子目前规定只能全款卖给校内的老师，所以大概3万左右一平，而同样地理位置的商品房，都已经有至少5、6万了。而且南开大学也在远郊建设了新校区。您觉得这个市区内的房子是应该尽快脱手好，还是拿着等将来大学进一步的规划呢？因为毕竟地理位置是黄金地段～只是暂时不能在市场上交易，不知道将来学校会不会统一把家属区片做新的规划。

回答：好像历史上都是死赖在市中心的人有好下场，大不了等拆迁么

提 问：欧神，有人说你在分答上多次说长沙行情即将启动，推荐长沙作为买房的第二梯队城市，有这回事么，谢谢

回答：长沙8000的房产有涨到15000的潜力，仅此而已

提 问：欧神，深圳去年入福田两套老破大楼梯复式，重庆一大两小，开始进入负现金流，依靠信用贷阶段。目前深圳离婚可买一套（首套首贷），另有重庆一张房票想一手并发小的，暂无其他房票。请问是该深圳买个小的，还是珍惜深圳房票继续深圳大面积低单价然后在重庆买小的做护卫？谢谢！

回答：先涨个+35%脱离成本区，享受人生第一桶金的美妙

提 问：请问欧神，贷票有限，买了二手的两套重庆和黄珊瑚水岸二期清水房，都是建面201,一套4楼165，一套17楼181,划算么。这种清水，是空置好还是简单装修后出租好呢，多谢

回答：南滨路，珊瑚水岸，品质楼盘，一线全江景，清水三跃，建面448平米，贷款305万，出资100万包干，绝对物超所值~~~花爷发的

提 问：北京有北京像素55平米，万科城市之光50平米，通州运河cbd保利大都会写字楼80平米，二环北京inn70平米。现在金融属性被强行ZZ手段剥夺。不能买卖，不能抵押，不能贷款！请欧神出招破解，感激不尽！

回答：搜《3.26商住限购令详解及后续市场研判》，大山俱乐部

提 问：福州土著，福州这种城市和重庆建仓比例如何分配？福州呆的时间多。这个问题纠结很久了！

回答：按照边际效益原理，哪赚钱去哪里

提 问：欧大，老婆是无锡的，家里准备拆迁，200平左右，具体细则还没确定，大致如下：拿钱：6000一平，再加上一些基础补贴。估计150万左右。拿房：3个2室户或2个3室户，超过200平按半价买。感觉是拿钱太少，拿房的话，无锡2手+动迁房感觉以后也很难出手。想听下你的建议，谢谢。

回答：还是三套二房吧，50w一套二房总不会亏

提 问：如果北京深圳，两个月后同时首套，买哪里

回答：BJ首套查得比深圳严

提 问：欧大，外地小夫妻，8w的老静安一手房和4w的川沙二手房哪个更值得买，最大预算600的话。

回答：静安还有8w？

提 问：欧大，北京有些项目是住宅立项，办公为主，类似建外SOHO ，这种房子可以作为纯投资的标的物吗？

回答：从建外SOHO看，涨得还不错。某人刚62000判了，三年一倍

提 问：定位西安曲江，曲江一期三环内二手，10年9k，目前16k，曲江二期三环外新房，临地铁12k，二手房额外成本约10%,欧神推荐入手哪个？大户型还是小户型？(兼顾部分未来居住，欧分答上建议的9k以下家人不考虑)。

回答：西安不熟。下一位

提 问：欧神您好，坐标北京，职业军人，有首房首贷资格，手头资金100多，未办信用卡（好多银行军人不给办），听您指导一直关注天通苑，就是感觉首付凑起来太难，请给点建议？另外，同事好多有首房首贷资格，因房价太高不准备买房，感觉浪费了好可惜，应该怎么利用比较好？

回答：江湖传言，军官证和身份证可买二套。钱不够就去借咯

回答：外出吃饭。吃完饭回来闭门写#F1000，写完嵌二维码。保持静默至18:00

提 问：在香港永久居民和上海户口中，欧大建议选择哪个？

回答：沪转港容易，港转沪不容易

提 问：欧神，东莞的房子，例如松山湖，或者距离深圳近的塘厦，可以入手吗？价格合理线多少？

回答：燕郊打六折

提 问：欧大，你预计上海下一波行情何时会启动？会持续多久？主浪预计多高呢？

回答：一般二年一次。19D开完，人事尘埃落地后，六个月

回答：欧神，你对杭州本地码农，有什么建议嘛？

提 问：殴大，请问下除了自己拼命买房，其他炒楼模式不行吗？比如在有涨价预期的区域和开发商合作，交些定金锁定几十套房源，然后自己往外卖赚差价。这类和开发商合作的方式不知道您有没操作过，有什么好处和弊端？

回答：这不就是代理么，《漳州炒房团》一文刚说到过。真正的瓶颈是，职业炒家有500w早就花掉了。根本凑不起5000w去谈这种单子

提 问：殴大，不到A8.5的小户，多伦多之前买入一套公寓，租售比很好，涨幅比house差很多，朋友的house13底80加币购入现在快140了。我们想再买入一个house，能贷7成。还是继续SH买入？能给点建议吗？

回答：加拿大有免税天花

提 问：殴大，无锡能买吗？已经翻倍了

回答：二手市场非常非常差，希望过几年会好些

提 问：欧神定个提问时间段吧。欧神和大家都需补给能量和歇口气儿。准备打持久战。

回答：估计第一天比较狂躁，时间久了也歇的。以后以分享小密

提 问：手头没有现金了，只有100万额度的信用卡，上海还有70岁以上老人房票两张。目前现金流微正，下一套房如何买？上海还是二线？如果二线的话考虑管理成本，上海周边何地推荐入手？

回答：不急的事就不要勉强。免得坏了心态，最近是调整年。先看房200套

提 问：上海3套房，但都是莘庄小户型，分别89平550万，65平420万（没满2），62平430万，未来会不会大户型单价反超小户型，应该乘现在换成大的吗？

回答：楼市下跌过程中，大户型跌得慢。因为总价原理

提 问：正在建仓cq，买进的都是清水房。是保留清水持有呢？还是装修出租？或做民宿？凤变冰？

回答：建议简单装修，有管家团队

提 问：欧神，您上学时一直都是学霸，请问除了天赋和努力，有没有您觉得好的应试方法呢？

回答：我看问题比别人低一层

提 问：可以几套一次抵押贷500-1000，深圳1-2张房票，香港一张房票。请教殴大，怎么配置？

回答：把负债率提升至50%，随便你怎么配置

提 问：求教殴大，贷款买的没付清贷款的房产如何抵押贷款

回答：截断再抵押，水库有文章

提 问：欧神，可以在这里大概说下北京为啥赶人吗？之前您文章提过，但没点透，乱猜很纠结啊。谢谢

回答：打丈啊

提 问：欧神，上海郊环外最近涨幅大，单价1w2大面积次新，值得买吗

回答：where，昆山都17000了

提 问：能把贵妇加入您的吗？您号是什么？我搜yevon_ou，区域标记为Pudong New Area.是假的吗？

回答：汗，你没加我么。再加一次吧

提 问：欧神，你准备为你女儿设计怎样的求学路径？还有以后准备要儿子哇，娃本位呀。清华五道口出来当官？还是去投行？

回答：投行就是买卖企业的中介，不如去当买卖企业的人

提 问：欧神，北京南四环次新700万三居自住一套，现有首付200万，有首房首贷资格，买什么区域比较好，有推荐楼盘吗？是把北京资格全部用完在发展二线城市吗？感谢！

回答：1) 限购城市打完再外出2) 据说下面要大力发展南部，从四环开始3) 没楼盘建议

提 问：请问西边现在有两套北九亭的房子，他会划入虹桥商务区么？有必要出了买其他地方的房子么

回答：不会和老区纠缠在一起，高景附近空地多

提 问：欧神怎么看待杭州临平新城板块？杭州远郊20公里，配套还不错，1w出头可以买到次新

回答：有闲余房票的话，扔个20w买个希望

提 问：殴大，请问康城地下室面积该如何折算价格？

回答：如果上海人真正紧缺的是面积，住得象HK人一样。地下室就可以卖90%的价格；如果不是，则

提 问：欧大，深圳两套，南山一套市值900，欠房贷600，龙岗一套市值400红本在手，现金大约50，家庭年入100，年结余40。龙岗这套位置不好，但是已有地铁快线再建。希望在南山或宝安中心区买一套自住。是卖掉龙岗换一套大点的，还是拿龙岗抵押，多买一套小点的。请大神指导！

回答：京沪深原则上不置换，咬牙净买入

提 问：怎么看待现在社会上越来越多人开始炒房

回答：还是小众

提 问：殴大，两个问题，我们夫妻第一套3成首付，准备买第二套，老家一套房子抵押贷款120万，现金200万，信用卡信用贷还能有80万，请问二套该怎么买（1）7成首付二套（2）全款购入二套再抵押。第二个问题：如果选择全款的话，是不是价格写到最低省税费？

回答：1) 全款，写到最低。2) 小心锁定六个月风险

提 问：欧神好，家里有两个亲戚孩子，一个今年高考，一个本科大四准备考研，本科专业是经济，成绩都不错。请教下，从实用未来赚钱的角度看，报哪些学校的哪些专业较好？谢谢

回答：清华————>出来当官 北京五道口上海财经学院北邮，北电——>出来做码农

提 问：你好，欧神，现在3.4万的康城8楼大三房，是否可入？

回答：kc二房市场价一般4.5～4.7w，34000能买到算你笋

提 问：殴大，请问您国内外房产的配置百分比？其中国内又是怎样分布，只算数量不算价值？17年感觉国内政策风险极大，冒然全进房产，总感觉不太明智。

回答：海外30%，cq 3%，其余在京沪。其实主要在SH，北京不足700m贷款是保护你的最佳方法

提 问：之前买了四套和黄御峰的公寓，三十几平，单价一万零七百，现在有点后悔，浪费了首房首贷。欧大觉得这种公寓长持怎么样？交房后每套装修三万，与人合伙开酒店，但生意好不好未知，殴大看好与人合伙开酒店吗？

回答：1) 商业物业不计入限购限贷2) 商住涨得很差3) 二个脑袋的决策成本高得吓死人，要么0%，要么100%

提 问：欧神您好，大场板块的土地储备非常丰富（拆迁很多厂房和农地）。按照您之前在文集里的说法，zf有大量筹码的地方适合快速入筹，中短期可能被爆炒。那么，相同环线区位、相似的房子其他条件（房龄，大小）下，在5年操作期的前提下（由于抵押贷的年限所困）。您对西郊，江桥，大场的排序如何？谢谢

回答：哪个便宜买哪个

提 问：父母三四年前和亲戚合伙买了68平南翔商住（通水电煤，所有费用对半，登记在亲戚名下），总价100w，现在2500出租。现在家里想买房，提出退出投资，亲戚以卖不掉名义只肯拿50w买断股份。个人认为二手商住今后还会涨，请问是多抵押贷款50w凑首付？还是先把钱拿回来？拿回来的话，什么价格比较合理？谢谢！

回答：合伙买如一般是坑，有得好搞了。你问他，出50w把对方份额买下来。他一定又耍流氓。先搁置，信用卡筹50w吧

提 问：欧神，第一次提问，福州人萌新小白，福州本地刚需一套全款，另一个房票已被亲戚用，手上有15W现金，个人年收入10W，很可惜3月才看了重庆篇后，清明去重庆踩盘，时间有限只看了南岸没买到，重庆现在一个星期一个价，纠结是去重庆投资房产还是在福州周边，重庆南岸还推荐吗，买二手还是一手，茶园一手还能入吗，老师求教。

回答：福州也涨得很猛啊。不管福州，重庆，和时间赛跑

提 问：夫税后20万妻10，目前两套共有贷款250万，一套虹景苑2001无电梯顶复240平再送50露台满两年，一套旁边的华唐苑2004年80平不满两年此区域利好:2017年底虹梅南路高架通车，2020年15号线通车，远期规划19号线和机场线在附近2公里。现有三张无法贷款的老人房票，明年8月一张首套首贷房票。自己没钱可能二押出100信用卡80信用贷30， 请问应该怎么操作？

回答：你想要达成什么样的目标？

提 问：欧神，受人之托，想问下您对蓝总的看法？谢谢

回答：苍蝇

提 问：欧神好，除了xyk、民间借贷之外……我们还有什么办法可以支撑还款吗？

回答：我也很绝望啊

提 问：请问水库里哪些贷款中介、P机比较靠谱？谢谢！

回答：其实没哪家不靠谱的。都是分销商

提 问：欧神，已婚，东莞土著，一套90平没贷款(配偶主贷)，一套年前刚入的期房150万贷款(我主贷)月入10w, 现金200-250w，等3个月入户深圳后，3+4的方法买入深圳龙华一套500-600的标，配偶不肯假离。已在重庆用亲戚名义1月买入金辉2套均价1w, 目前在等悦江阁开盘再入2-3套。请问以上方案好，还是主攻重庆买大面积? 目前房票不足，好多没有流水需要养

回答：1) cq月供8k以下不需要流水2) cq可以并发，没必要大面积。除非特殊情况3) 深圳一套抵cq五套，先把大单子做掉

提 问：欧神，上海楼巿新政可能会出现在4月份吗？

回答：不清楚，看表忠心程度

提 问：欧神 您好 请问 三线城市浙江台州主城区的房子作为投资保值 只用目前可以买吗

回答：自住一套

提 问：我看到有中介朋友圈提出，可以修改征信报告，二套变首套。到底靠谱么？

回答：不太靠谱，放款前另一个部分要再查一次

提 问：欧大如何看待武汉，连续几年一手楼销售都是全国第一，就这样的供应量下，仍然价量齐涨。这样的现象可以解释吗？

回答：和上海2002年一样

提 问：欧神！本人父亲是多军！浙江三线末尾城市！（衢州）以前炒房，现有近万平米全部沿街外铺商铺，价值A9。资产负债率50%！我现在想把它们处理掉！并且在办理深圳户口去深圳买！这样对吗？家里人也挺迷茫！

回答：衢州铺卖卖卖卖卖

提 问：殴大你好，夫妻双方准备二套，准备400～500预算全款购入再抵押，现看好徐泾和南江桥，请问这两板块如何，是否还有其他选择？谢谢殴大

回答：西边都不错。具体要看盘

提 问：欧神，京城小房子高税，算下来25年95折贷款税的成本27%,长持的话是多交税换银行贷款还是信用贷凑首付，降低贷款，省税费？

回答：mark down

提 问：过去半年内重庆6n，目前所有可用资金(包括几年前办下的信用卡)尚有400w，打算年底买上海或者接着加仓cq。上海单身无房，有首贷资格。预期未来现金流+20w/月。欧神是建议继续加仓cq还是淘上海首套笋盘？不介意自己是否有房，只求涨幅和回报率更大。另外无业游民可否办大额信用卡信用贷？谢谢欧神。

回答：1) 买套上海康城一楼带地下室300平米户型吧，亲2) 可以

提 问：刚接触欧神，无脑入圈。广东二线城市中山，现有150现金，年入33，想入手1-2个中山二手房。到底是小户型出租好，还是大户型坐等升值？也许您对中山小市场没有什么关注，但是拜托指点一下类似这样二线城市的入门手法吧。

回答：中山最近不是在疯抢么，要买赶快。中山老房子很破，担心承接问题。板楼别买一手，二手便宜很多

提 问：欧大对深圳的楼市怎么看，上海处于后半程，深圳处于什么阶段？哪个板块最有潜力？

回答：深圳比上海寿命长点，但也有限。最便宜的板块最有潜力，例如龙华，坪山

提 问：接着提问，上海现在是不是好的建仓期，最晚于何时建仓？下一波猛涨周期有可能在何时？

回答：觉得一直到Xmas都没有行情

提 问：小年轻入库，第一次提问，谢谢欧神！准备结婚，两人收入税前40万，税后30，手里有一套奉贤海湾的房子不满二，市价150万，准备卖掉手里有余款100万，和女朋友一起能凑160万现金，准备买封浜金帝122平的房子总价450万一步到位，贷款中介说可以做首套首付3.5成，是否靠谱？已申请三个银行信用贷批复额度90万未用，双方父母都无法帮忙，全部靠自己，我刚落户上海！请问欧神如此操作是否妥当？万分感谢！

回答：3.5成关键看你女朋友房票是否OK，其他没有技术上的问题

提 问：欧神好。我家新上海人，男主科研，女主理财理家。资产A8.3。家人关系良好。孩子男，公办较好学校初一就读，自律独立。目标希望孩子今后健康，自在生活。请教欧神对培养孩子的思维，能力方面有何建议?较好的成长路径?您怎么看留学?

回答：让男生独立地完成一整件事，例如"电视剧退货"，"笔记本维修"世间的白圣母，都是因为象牙塔，眼高手低。真正做事的人，自有见识

提 问：北京今后走势怎么看

回答：雄安据说规划15年分流450w人口，我就呵呵。北京每年新增60w

提 问：欧大大早！今年打算在深圳加仓（目标为加到边际资金成本为8%左右，头寸从2000变成3000到4000），很多人说今年可能没什么机会，不赞成今年加仓，不过我觉得现在不加仓，以后政策狂出会导致很难加仓。欧神觉得现在是否该立马加仓到极限？另外，我的头寸，4套房2000，其中3套老破小，加仓的时候选择大面积低单价还是老破小？谢谢！

回答：1) 深圳预期2018.2开涨，建仓不宜晚于2017 Xmas.2) 重点是笋盘，不是大小

提 问：欧神，老公房和老大楼比价多少算合理？

回答：1990年代，老大楼普遍是老公房150%价格。现在反过来。我个人更看好老大楼。

提 问：请问欧神，环沪常熟 昆山 太仓 哪个具有投资价值，本人坐标常熟，谢谢

回答：常熟物价比上海还贵。投资就昆山，嘉善，二者中选便宜的。

提 问：欧老师:我是国企的高管，想请教一个企业经营的问题。虽然国资在我公司只占股不足30%，但党要求修改公司章程，三重一大事项要先由党委会审议。在董事会、监事会之外，党委、纪委、巡视、安全管理等等监督机构重重叠叠，干活的人多，监督的人少。公司低效运行，如果精简机构压成本，可以节省几千万，但得罪部分中层gan部。为了保业绩，也可以大幅举债并购企业，但并购来的企业在业绩承诺期满后，业绩可能就下滑。我应该继续推动内部改革，裁减人员呢？还是不动内部人的奶酪，对外并购，先做好这几年的业绩，以后业绩下滑再想办法？还是静观其变，应付着工作就好了，想办法多屯点房？

回答：你是不是进了一个假国企。对于上海很多国企CEO（1000人的企业），CEO心知肚明: ZF并不希望你做大

提 问：老板好，沪籍，夫妻35岁，年收入35万，均为国企。父母已退休，有两套，总价值1100，经劝说，不肯抵押。我和老婆16年入两套老破小，总价值600。现在房票用完，房贷210万。目前正在申请各种信用贷和信用卡。请问老板，接下来如何进阶?谢谢。

回答：哈哈，这位是分答土豪。既然没什么现金，就去cq做二笔小单子。创造赚钱效应给父母看

提 问：请问欧哥，800-1000万左右的总价，上海徐径新房，宝山滨江一号附近这几个新房，古北98-03年的老房子（110平左右），虹口临平路05-08年的次新房（110平左右），从未来升值潜力以及出手的速度两方面来看，欧哥能排个序么？谢谢

回答：1000w的房子都不好出手，虹口徐泾>古北>宝山

提 问：欧神，网上查到上海闵行金虹桥地区的明申花园 海申花园价格都不错，还是中环内，价格比周边盘低，不过房老点或配套差些。想问：这类房子的价格体系如何去判断高低？是不是可以看重其中环内的地段价值，买入持有等待配套改善而获得更多收益？

回答：不错是多不错？上海人作为目标客户比较抠。

提 问：欧老师好！去年网签房未过户，二套，市值涨200w，纠结贷款方案，求指点：1.二做首付手续费？2.正常二套贷三？3.直接全款再抵押？目前倾向3。求欧老师定心。

回答：有实力就赶快3，免得房东反悔。

提 问：欧神，入手重庆一套海龙居顶越，275平，离重庆北站1000多米，能评论一下未来这里升值空间大不大，韩越xxxxx

回答：您呼叫的用户已睡着，明天答了。

提 问：坐标上海，目前夫妻名下一套市值千万（月供三万），母接力贷一套市值七百万（月供三万），父名下两套动迁房。现金余五十万左右，家庭年入50-100万（浮动大）。提问下一套投资标的选多大合适？父母名下的无贷款拆迁房是否合适盘出资金做为首付？还是去买重庆？谢欧大！

回答：您呼叫的用户已睡意。———— 其实上海买房主要看你的房票和决心，个人还款能力都是橡皮筋

提 问：欧大，刚入手一套南滨路的聚丰江山天下，无江景顶楼，单价1w不到。能评价一下这个小区吗？

回答：紧挨医院，品质不高，连窗户很多都没做看外墙，黑洞洞的一个个的，很恐怖。

提 问：在某些极端情况下，您会为了一个人牺牲自己的生命么？如果会，这个人会是谁呢？您的亲人？朋友？恋人？或者信服的领袖？

回答：你低估了我的冷静度。

提 问：如果上海，深圳，杭州，重庆都有购房资格，但资金有限，如何安排购房顺序比较好呢？

回答：上海限购最严，深圳其次。最严的先买掉，金额大的先买掉。（其实我不建议建四个仓）

提 问：怎样才能在重庆管家公司中获得长久优势？

回答：1) 别人反映kai搞得定的事，你搞不定2) 买房狂潮终会结束。长期客户关系才是王道

提 问：请教下，信贷具体策划方面有没有推荐的文章或博主？你写的都拜读过了。

回答：房票排好了，收入证明都是小事。"术"就没底了

提 问：在重庆那些垃圾盘/融资盘/低首付房源 ，我们觉得很垃圾，但是杠杆高，要不要推给客户？

回答：目前喊出的口号是"全市4w"，四位数的房源就尽情买吧

提 问：sz三套，已无资金，有一套贷款少可加按出一套东莞首付，可外地来深，无多核，担心两点 1用自己身份反复折腾早晚被党国清算；2还贷压力；怎么破？

回答：玩玩信用卡吧，至少又是200w现金

提 问：欧大，请教怎么做好信贷规划？

回答：有秩序地用残一个个核

提 问：珠三角哪些片区最有投资价值——深圳前海？深圳沙井？东莞长安新区？东莞松山湖？佛山千灯湖？广州琶洲互联网聚集区？中山翠亨新区？？？还是哪里？

回答：深交所在哪里。最发财其实还是创业板那帮人

提 问：请问欧大水库论坛小秘圈最终会到多少人的规模？限流吗？

回答：系统限1000人

提 问：欧神，现在上海二套做首套贷6.5成，正常行情是几个点？成功率高吗？可不可以推荐靠谱的渠道？

回答：规矩就是篡改文字报告，信贷员买通，你说几个点

提 问：欧神，很荣幸能向你提问。目前单身没房票了，考虑上海法拍（主要担心是全款成本且杠杆放不长）划算，还是去重庆并发两三套（主要担心是过江龙战斗力打折厉害）好一点？欧神讲法拍很少，有空能向大家普及一下这个知识领域吗？Vielen Dank!

回答：目前法拍110%成交价啊。再说二者资金数量级也不同

提 问：坐标重庆，如果夫妻双方均首房首贷，目前以女方做主贷人男方参贷人买了一套。重庆可做假离婚证不真办离婚，那下次可以假离婚证男方做主贷人做首套首贷吗，男方名下会显示无贷款记录，不上征信吗

回答：参贷人不上征信。另，首房首贷干嘛用在CQ

提 问：请问欧神，我收入高，但是没有现金了，用高评高贷的方式打一套是否合适，这种方法有什么优缺点呢？谢谢！中介说办高评高贷要两三个点的费用，这费用是不是太高了？

回答：是首房首贷么，二套就别折腾了。手续费一般5k

（水库论坛欧神问答，2020年05月13日）

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