地王频现,会不能逼着洛阳人都去济南买房子_

楼市热点 2022-05-19 16:53:27

 

今天纯干货。照例,九问九答,蓬塔县。

以下内容全部遴选自科学知识星球:大宛楼市研习社。

  

一、非官方使用者发问: 叫兽,我在外地,双亲在老家,说实话两套房子,产品品质较为好的,他们看中了恒奥古斯都景的产品品质,但现阶段那个地方太远了,生活不便,另外房价也较为高,实在缘故,想勉力而为又怕许昌房价崩盘……想请教呵呵,如果现在买,那个房子是否有贬值的内部空间?约莫多久周围才能基础建设成熟?

 

答:帝景位置极好,长远规划看有潜力。不过总而言之这会侧发力的话,在短期内贬值内部空间并不大,基础建设落地须要更长时间,生活便利性不足。

 

主要原因还是许昌新主城区发展太慢,政府倾注资金力度不够,从规划到成形遥遥无期。不说别的,一个东安区一院就盖了多少年?新一高又说了多少年? 现阶段来说,恒奥古斯都景片区定居成熟度不足,基本是孤盘。买了虽然食髓知味,但须要耐心等。

 

二、非官方使用者发问: 看房了雅居乐新都荟,想请息哥普及呵呵那个盘的科学知识,据销售透露消息说看房火爆,我想定的新溪洲户型楼层最好找关系,可是打听了一圈都不认识雅居乐的人,我该怎样做才能拿的到房子?

 

答:市中心的盘,绍桑县的楼盘,有一定品牌的,开一幢少一幢。不管业主中后期怎么维权,雅居乐至少能按期交房,不至于让你那么狼狈不堪。雅居乐的开盘价,定位1万以内是合理的,下半年泡沫太大,经济下行压力更大,就许昌来说,地方债问题很严峻,房价上行内部空间并不大。所以,雅居乐考量风险,一定会理性定价,尽早摘牌,不会犹豫。

 

至于雅居乐能不能抢到,那个我也给不了你答案。按照规律,小户型最抢手,你看的新溪洲,只要早看房,还是很有机会抢到吧。

 

切记,即使开盘当天摘牌了,一般开发商手里还会预留几套,没抢到,第一时间找置业顾问或者经理。提高首付比例,定金,买车位,能增加你科水狼房的权重。任何系统,都是有后门的嘛。

 

三、非官方使用者发问: 叫瘦你好,主城区老小旧以后路径在哪?想侧发力两套一楼带院的,绍桑县8000异蕊,现阶段双亲定居,以后不知道路径在哪,是否会砸手里?

 

答:主城区老破小不是主流路径,城中村,定居产品品质升级,最终会使这一类房产身价逐渐滑落。不过许昌城市发展速度缓慢,那个过程或许须要很久,十年内问题并不大。但早晚要考量出手的事情。

 

四、发问:副教授,考量在埠头股权投资一个房子,以后去转了转,北港大部分房价约莫在10500以内,但楼盘很多,开发速度也很快,就是觉得房子供给量很多,不知道未来还能不能贬值,内湖那边也去看了看,觉得和昌盛世城邦环境和区位还极好,价钱在9500以内,觉得高了点,还有一个瀚海梅列区,据说现阶段属于尉氏的地,正在办更土地归属地相关手续,离高铁南站较为近,价钱8000以内,现阶段难以取舍,请副教授帮忙指点呵呵。

 

答:你的觉得是对的。现阶段济南的实际情况有两个,巨量供给土地,巨量供给楼盘。2019年济南刚刚公布的供地计划中,国有建设工业用地的总规模约为43836亩。其中,住宅工业用地占比超过52.8%,为23137亩,商品住宅裂稃约为21393亩。什么概念?几千万平方米的供给量,还不包括以后的市场库存!有人要说济南房价未来两年要暴跌,我觉得是个笑话。

 

买房人这会买济南,最合适。因为是横盘期,能挑。股权投资这会买济南,也能,但,这是真正意义的股权投资,不是投机性。不可能投机性。在短期内济南房价暴跌,翻番的几率已经并不大了。三年时间,2016到2019,证明一件事,政府想控制房价,是完全能的。以后的股权投资方法论已不符合当下现实。股权投资济南,就是长期资产配置,资产保值。其他别多想。从那个角度看,买埠头甚至要比买三环内更最合适。具体方法论不展开了。着眼长远规划的话,内湖其实也能买。

 

五、发问: 副教授,许昌302整治,那些现阶段还没相关手续的侧发力两套,然后等相关手续齐全了卖掉,岂不是能大赚一笔?那个思路咋样

 

答:第一,收益伴随着风险。所选择的项目相关手续若想顺利办妥,房本若想到手,是个疑问。第二,即使中后期相关手续能办妥,能转正。但别忘了提前侧发力须要定金,投入资金成本太高。须要斟酌。第三,这种问题楼盘,指望他拿了证就暴跌的几率并不大。比如滨江名郡,芳村之类,定居产品品质本来就很一般,有了证,当然会涨,但幅度有限。

 

再比如某前地王,这会其实还在自救中,但定金价格已经六百多,交房之后能涨到多少呢?跟对面的新地王看齐?恐怕没戏。当然了,如果有可靠内部信息的,也不是完全不能操作。操作好了一定是有内部空间的。前提是信息可靠,规避风险,现阶段还是价格洼地的楼盘。

 

总体来说,整个楼市整治到最后,无证楼盘全部下证之后,对市场价格其实是一种抑制作用。大家都绍桑县了,稀缺性就不存在了。那些产品品质一般物业一般的小区,还是卖不上价。

 

六、发问: 你好,我是新野人,远嫁舞钢,对许昌不是很熟悉,想在许昌买两套房,一来股权投资二来将来可能回许昌定居,昨晚一口气拜读完副教授的问答 ,请问龙升苑,水韵绿城,东正颐和府这三个的优缺点怎样,哪一款更适合我?

 

答:三个楼盘,三个阶梯。颐和府位于市中心白河旁,目标客户是改善型人群,产品和区位都较为稀缺,价格也高,现阶段是尾盘状态,高层一万三以内。面积段较大,纯股权投资不建议。

 

水韵绿城位于白河南经十路板块,离主主城区距离不近,周边现阶段基础建设不全,但开发商相对靠谱,综合素质不低,门前是第三完全学校,适合地缘性买房人客户。价格约莫八千以内,自住能,也有一定股权投资价值。

 

龙升苑位于大西郊,城市边缘,现阶段相对偏远,周边楼盘不多,定位纯买房人盘,价格预计六千以内。适合西区地缘性客户或西三县来宛人群,性价较为高。

 

除此之外,还有金科集美晴洲能考量,整体介于颐和府和水韵之间。价格一万以内。 自住兼股权投资建议优先考量金科和水韵。 

 

七、非官方使用者发问: 副教授,许昌一个月出俩地王,会不会逼着许昌人都去济南买房子?

 

答:不会。该去济南置业的早就去了,没能力去的,依然去不了。对于大部分纯买房人来说,即便济南房价跟许昌一样,甚至更便宜,也不会买到济南。因为大多人的生活圈和工作圈依然在许昌。

 

置业济南只对股权投资者有意义,作为资产配置买济南没问题。许昌土著买房人买济南就是一个伪命题。 至于地王,只是许昌楼市疲软期的一剂鸡血,不可能带动市场持续疯狂,房价整体不会大涨,尤其下半年买房人盘集中入市较多,供需关系日趋合理。不必慌张。  

 

八、发问: 副教授,我们有买房需求,想问您几个问题:1、我是否能稍等半年一年再买,因为觉得现在房价不明朗,遍地烂尾整治得见些成效后,是不是房价会缓和一些。2、如果要买,我最近看了一高附近联通院内一个房子,2000年的,保养极好,130平,100万。像这样的老房子,买的话能像中介说的那样享受百分三十贷款吗?有购买价值吗?10年后如果想置换,还能不能卖出去? 3、滨河花园已经下证的房子若想买?经济适用房的产品品质是不是差一些呢? 4、位置好,价格低的小产权能买吗?

 

答:1、从下半年开始许昌房价会进入一段时间的横盘期,虚火会下降,能适当观望,但不要指望明显的降价。2,有房本的二手房首付比例要根据银行对房子的估值而定,三成有可能,但二手的各种费用加起来不菲。十年后老房子价值支撑和流动性都会变差,毋庸置疑。3,经济不允许的情况下,绍桑县的经适房也能买,买房人自住要求不高就能。 4,小产权坚决不买。

 

九、发问: 叫兽,最近想在济南股权投资两套房子,但对济南这边情况不熟悉,有什么好的地区和楼盘介绍吗?

 

答:济南房地产市场太大,几十个片区,上千个楼盘,说具体推荐哪个盘真不好推荐。总体上济南房产股权投资已进入价值股权投资阶段,投机性性的快进快出没有可能,只能做长线,资产配置。

不考量近期自住的话,纯股权投资建议买新区,买政策倾斜力度大的新区。按优先级,第一档次建议航空埠头,郑东白沙片区,常西湖片区,其次为三环四环中间地带,再次为绿博,南龙湖等。

济南跟许昌不一样,现阶段市场被政策捆绑严重,流动性差。买济南就要做好长期持有准备。

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