重磅！深圳拟出台城中村总体规划：深圳买的小产权房怎么办租赁凭证整治区内不能拆，或可纳入保障房

来源 |深圳市规划国土委、南方都市报、中原大咖

11月5日，深圳市规划国土委发布了关于《深圳市城中村（旧村）总体规划（2018-2025）》(征求意见稿)公示的通告。

这份《总体规划》针对深圳市城中村居住用地划定了综合整治分区范围。范围内用地在2018-2025年内不得纳入拆除重建类城市更新单元计划、土地整备计划及棚户区改造计划。

此外，文件还提到将引导各区在综合整治分区内有序推进城中村规模化租赁改造，满足条件的可纳入政策性住房保障体系。

一起来梳理文件中的重点内容：

规划范围：深圳市城中村居住用地

本规划研究范围为深圳市城中村用地，主要为：

原农村集体经济组织和原村民实际占有使用的土地，包括已划定城中村红线范围内用地、非农建设用地、征地返还用地、旧屋村用地以及原农村集体经济组织和原村民在上述用地范围外形成的区域，不包括国有已出让用地，但包括登记在原农村集体经济组织的继受单位名下的用地。

规划范围为深圳市城中村居住用地。

划定对象总规模：99平方公里

综合整治分区划定的对象是全市城中村居住用地，扣除已批更新单元计划范围内用地、土地整备计划范围内用地、棚户区改造计划范围内用地、建设用地清退计划范围内用地以及违法建筑空间管控专项行动范围内用地。

综合整治分区划定的对象总规模约99平方公里。

分区划定原则

综合整治分区内单个地块面积原则上不小于3000平方米。

原则上应当划入综合整治分区的包括：

位于基本生态控制线、紫线、历史风貌区等城市控制性区域范围内的城中村用地；

各区城市更新“十三五”规划明确的不宜拆除重建城中村用地；

不符合拆除重建政策的城中村用地；

以及现状建筑质量较好、现状开发强度较高的城中村用地。

各区规模:福田罗湖南山不低于75%

规划期内综合整治分区用地规模为55平方公里，占比56%。

其中福田区、罗湖区和南山区综合整治分区划定比例不低于75%，其余各区不低于54%，具体规模见下表。

可以看到在空间分布方面，《总体规划》中深圳各区城中村综合整治分区范围最大的两区为宝安、龙岗两区，城中村综合整治分区范围分别为1612公顷和1487公顷；龙华、光明、坪山三区紧随其后，分别为860公顷、418公顷和409公顷。

原关内四区城中村综合整治分区范围最小，福田为127公顷、罗湖为135公顷、南山为182公顷、盐田仅有12公顷。

整治区内不能拆、鼓励统租改造

除法定规划确定的城市基础设施、公共服务设施或城市公共利益项目的用地、清退用地及法律法规要求予以拆除的用地外，综合整治分区内的用地不得纳入拆除重建类城市更新单元计划、土地整备计划及棚户区改造计划。

鼓励综合整治分区内的用地开展城中村综合整治类更新。规范引导各区在综合整治分区内有序推进城中村住房规模化统租改造，满足条件的可纳入政策性住房保障体系。

强化城中村租赁市场管理

加强城中村租赁市场监管。

政府相关部门应加强城中村租赁管理，要求企业控制改造成本，并参照租赁指导价格合理定价。

改造后出租的，应优先满足原租户的租赁需求，有效保障城中村低成本居住空间的供应。

加强市场秩序整治， 严厉打击城中村租赁市场违法违规行为，将违法违规信息纳入信用信息共享平台。

引导城中村存量房屋开展规模化租赁业务。

政府相关部门应明确城中村规模化改造的要求和流程，通过计划引导、 规划统筹、价格指导等手段，引导各区在综合整治分区内有序推进城中村规模化租赁改造，满足条件的可纳入政策性住房保障体系。

经政府统租后实施综合整治类更新的城中村居住用房全部纳入政策性住房保障体系，进行统筹管理。

此外，还将由市住建主管部门牵头，加快制定城中村居住用房统租政策，修订完善深圳市出租房管理若干规定，允许政府对城中村综合整治分区内产权手续不完善、但经济关系已理顺的城中村居住用房进行统租并实施综合整治类更新，以及纳入政策性住房保障体系进行统筹管理。

鼓励多方参与

《总体规划》明确了，通过允许局部拆建、降低更新单元计划合法用地比例的准入门槛、减轻项目政策性住房配建责任、简化局部拆建区域规划容积的测算规则等方式，多措并举，积极鼓励多方主体参与城中村综合整治。

《总体规划》要求继受单位按照集体用地交易监管规则和程序，及股份公司章程和政府监管要求，依法通过三资交易平台或公共资源交易平台公开引入项目实施主体。

补偿安置标准：区别化制定

补偿安置标准：区别化制定

参考农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定、棚户区改造政策、“二线插花地”棚户区改造搬迁补偿安置标准，从简化搬迁补偿安置标准分类、平衡更新单元内权利主体的利益分配的角度，按照建筑的合法性区分，区别化制定城中村内的建筑搬迁补偿安置指导标准