小产权房保险合同的曾效力判定难题_chan_

作者：万育绪 辩护律师

小房屋产权房是指在贫困地区自发性农地上工程建设的房屋，没有办理有关身份证明，未交纳农地税收收入等服务费，其房产证并非由北欧国家房管部门颁授，而是由镇中央政府或村中央政府颁授，亦称“乡房屋产权房”。“小房屋产权房”并非法律条文概念，是人们在社会实践中形成的一种约定成俗的称谓。该类房没有北欧国家发放的农地采用证和预售许可，购房合约在国土房管局不会给予备案。所谓房产证亦并非真正不合法有效率的房产证。小房屋产权房的出现与卫星城房价蹿升密不可分，其成为社会关注的热点亦是从房价下跌迈入快速之年的2007年开始的。

一、小房屋产权房产生的原因

（1）卫星城房价过高：中国许多大中卫星城的高房价是催生小房屋产权房的重要原因之一。由于中国经济社会发展不平衡，若干大卫星城的房价长期快速下跌，远远超出了当时当地一般就业人员的收入水平。与此同时，中央政府的经济适用房、廉租房的工程建设无法满足这些住房需求。小房屋产权房存有着大量现实的购买群。

（2）暗渡陈仓的空间：依照法律条文明确规定，在贫困地区私有个人财产的集体土地和自发性工程建设工业用地上，贫困户能自行经营，而且贫困户自建的住房也是能进行买卖的。因政策法律条文明确规定中存有很多模糊不清的地方，才导致了各地小房屋产权房工程建设的泛滥，在不合法与非法之间给小房屋产权房留下了一个暗渡陈仓的空间。

（3）农地制度不合理：小房屋产权房是贫困户自发性自发在其私有个人财产的自发性工程建设工业用地和集体土地上工程建设的房产，不需要交纳类似合作开发商的有关税费。在这一合作开发过程中，贫困户自发性通过出售小房屋产权房来赚取自身利益。

二、小房屋产权房买卖合约的法律条文效力难题

北欧国家法律条文、法律法规及国务院有关规范性文件，对小房屋产权房的合作开发工程建设和买卖流转，一直是明确禁止的。《农地管理法》第43条第1款明确规定:“任何基层单位和个人进行工程建设，需要采用农地的，必须司法机关申请采用国有农地;但是，兴办乡镇企业和村民工程建设住宅经司法机关核准采用本自发性经济组织贫困户私有个人财产的农地的，或是乡(镇)村公共设施和公益事业工程建设经司法机关核准采用贫困户私有个人财产的农地的除外。”第63条明确规定:“贫困户私有个人财产的农地的采用权不得出让、受让或是出租用于非农业工程建设……”，《卫星城总体规划法》第41条第4款明确规定:“工程建设基层单位或是个人在获得乡村工程建设总体规划许可后，方可办理工业用地审批手续。”《建筑物法》第7条第1款明确规定:“建筑物工程开工前，工程建设基层单位应依照北欧省里明确规定向工程所在地县级以上人民中央政府工程建设行政管理主管部门申请领取施工许可。”显而易见，小房屋产权房的合作开发工程建设是违规上述法律条文明确规定的，不属于不合法建筑物。

2011年10月《全国民事诉讼公开审判工作会议纪要》明确规定:对未获得工程建设项目总体规划许可或是未依照工程建设项目总体规划许可明确规定内容工程建设的违规建筑物的判定和处置，依照卫星城总体规划法等法律条文、行政管理法律法规的明确规定，属于北欧省里行政管理机关的职权范围，应避免通过民事诉讼公开审判变相为违规建筑物确权。原告请求证实违规建筑物权利归属及内容的，人民检察院不应不予立案;已经立案的，应驳回起诉。违规建筑物倒塌或其搁置物、悬挂物脱落、坠落造成他人侵害的，属于民事诉讼案件受案范围，应依照侵权职责法有关物件侵害职责的有关明确规定处置。2016年《第八次全国高等法院民事诉讼商事公开审判工作会议(民事诉讼部分)纪要》重申了上述意见。本案涉及的核心难题有两个，一是小产房买卖的不正当性难题，二是合约被证实合宪后的自身利益衡平难题。

通过搜集各地高等法院的判决文书不难看出，目前人民检察院对小房屋产权买卖的不正当性难题，呈现出四种看法:

(1)判定合宪。认为小房屋产权房未被纳入不合法建筑物范畴，其买卖标的违规，买卖行为自然合宪。法律条文依据为前述的《农地管理法》第43条、第63条，以及卫星城总体规划法、建筑物法的有关明确规定。

(2) 区分对待。小房屋产权房在同一自发性经济组织成员之间受让有效率，对外受让则违反北欧国家法律条文、行政管理法律法规的强制性明确规定，应判定合宪。法律条文依据为《农地管理法》第8条、第43条等明确规定。

(3)判定有效率。该看法从合约成立生效的一般要件入手，更多地考虑了对公平、诚信原则的维护，以及对既成履行职责事实的尊重。其法律条文依据为2012年5月《最高人民检察院关于审理买卖合约纠纷案件适用法律条文难题的解释》第3条第1款，即“原告另一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或是扎格列为由主张合约合宪的，人民检察院不予支持”的明确规定。

以上四种看法中，判定合约合宪的看法占据主流。

三.小房屋产权房买卖合约被撤消或合宪后的自身利益处置

依照《合约法》第58条明确规定: “合约合宪或是被撒销后， 因该合约获得的个人财产，应不予退还;不能退还或是没有必要退还的，应折价补偿。有过失的另一方应赔偿对方因此所受到的经济损失，两方都有过失的，应各自分担相应的职责。”对合约被判定合宪或撤消的结果只有本条法律条文明确规定。对该条法律条文明确规定的去处置法律条文公法中的各类难题有一定的难度，究竟如何处置并未有统一的结果。

本辩护律师认为，在公法中可依照小房屋产权房购买时间来分割，能简单的分割为签订买卖合约不久的和签订买卖合约多时的。至于时间上的结点，高等法院能依照所在区域、卫星城的经济发展情形、收入情形、房价下跌情形等不予斟酌判定。

（1）对签订合约不久的。能严格依照《合约法》第58条的明确规定处置，在判定合约合宪、两方退还个人财产的同时，对合约合宪而遭受经济损失的另一方主张的合约履行职责自身利益经济损失，依照两方过失合理分担，让合约两方都意识到风险，从而发挥正确裁判导向，减少小房屋产权房买卖白的发生和纠纷的产生。当然，通常在此类小房屋产权房的买卖合约过程中两方多为知悉房产情形，均存有过失，应各自分担相应的职责。

（2）对签订合约多时的，对此，多为数年之前购买的，现在早已物价飞涨，物是人非，对买受人的经济损失不言而喻。如何处置合约被撤消或判定合宪后的遗留难题，显的尤其重要。诚实信用是中华民族的传统美德，也是中国特色社会主义核心价值观念。诚实信用原则是从事民事诉讼活动的一项基本原则，也是高等法院在民商事公开审判活动中应秉持的基本原则。

有些高等法院在处置此种情形时是基于维护公平诚信的立场，既不支持出卖人因合约合宪要求退还个人财产的诉求，也不支持买受人获得房屋房屋产权的诉求，塑造了一个既否定合约效力，同时又维护合约结果 “合宪合约、有效率处置”的模式，使得公开审判结果更加合乎人情事理。这对防止出卖人肆意毁约、避免两方自身利益失衡无疑是有积极意义的。当然，这也是权宜之计，其力求维护一个处境尴尬的“非法状态”，并不会从根源上解决两方的纠纷，甚至还会产生怂愿更多的人购买小房屋产权房的情形发生。

综上，虽然小房屋产权房的价格比较便宜，看似能省不少钱，但是实际上买小房屋产权房是存有很大风险的，（1）无房产证，易发生纠纷。一直以来，我国都明令禁止买卖小房屋产权房，所以，买小房屋产权房是不受法律条文保护的，一旦发生房产纠纷，那么购房者可就难以维权了。（2）有安全隐患。一般来说，小房屋产权房多由合作开发商与村委会协商工程建设，并没有有关部门的监督，所以，在房屋质量方面往往难以保障。（3）商业活动受限。由于小房屋产权房只有镇中央政府颁授的房产证，并没有北欧国家所颁授的真正意义上的房产证，所以诸如抵押贷款等一切商业活动都会受到限制。（4）必须全款买房。由于小房屋产权房没有房产证，自然也就无法办理银行抵押贷款，只能全款买房。（5）拆迁赔偿和子女继承难等等。通过以上介绍购买小房屋产权房的种种法律条文风险，你认为还值得去购买吗？

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